De invoering van een zelfbewoningsplicht voor koopwoningen in Amsterdam is niet effectief, concludeert ABN Amro. Beter is het projectontwikkelaars te stimuleren betaalbare woningen te realiseren. Daarvoor moet wethouder Ivens van Wonen de voorwaarden aantrekkelijker maken.
De gemeente Amsterdam stelt een verhuurverbod in voor nieuwe koopwoningen door aanpassing van de erfpachtvoorwaarden. Kopers van een nieuwbouwhuis op gemeentegrond zijn verplicht om zelf in deze woningen te gaan wonen. Amsterdam is de eerste Nederlandse gemeente die deze maatregel invoert. De maatregel is bedoeld om speculatie met nieuwbouwwoningen tegen te gaan, want deze woningen worden nu vaak meteen doorverhuurd voor hoge huurprijzen. Het siert de gemeente Amsterdam en wethouder Laurens Ivens, zo meent ABN Amro, dat zij de stad Amsterdam betaalbaar willen houden. Een zelfbewoningsplicht voor nieuwe koopwoningen is hiervoor echter niet de oplossing.
In 2019 zijn in Amsterdam tot en met november 4.794 nieuwe woningen opgeleverd, op een totaal van bijna 447.000 woningen. Net iets meer dan een procent van de woningen in Amsterdam is dus een nieuwbouwwoning. De regel geldt specifiek voor koopwoningen; in Amsterdam is ongeveer een derde van de nieuwe woningen een koopwoning. De speculatie op de Amsterdamse woningmarkt wordt met deze maatregel dus tegengegaan door slechts 0,3 procent van de totale woningvoorraad hiervoor niet meer beschikbaar te stellen. Dit is de spreekwoordelijke druppel op gloeiende plaat, aldus ABN Amro in een duiding bij het nieuws.
Het is volgens de bank beter om de onderliggende oorzaak van de onbetaalbaarheid van woningen te bestrijden. En die is dat de prikkel voor bouwers en projectontwikkelaars om betaalbare woningen te realiseren, ontbreekt. Door hoge bouwkosten en grondprijzen halen ze relatief weinig rendement. Het aantal nieuwe woningen dat in Amsterdam wordt gebouwd, loopt daardoor terug. In 2018 werden namelijk tot en met november nog 7.161 nieuwe woningen gebouwd, in 2019 ligt dit aantal ruim 33 procent lager. Dit terwijl de vraag naar woningen in Amsterdam hoog blijft.
Bouwers en projectontwikkelaars moeten, aldus ABN Amro meer verleid worden om woningen te realiseren waar het meest vraag naar is: het middeldure huursegment. Dit lukt niet door ingevoerde ’40-40-20-regel’, die bepaalt dat slechts 20 procent van de nieuwe woningen een dure huur- of koopwoning mag zijn. Hetzelfde geldt voor de verlaagde erfpachtprijs voor het opleveren van middeldure huurwoningen. "De voorwaarden moeten nog aantrekkelijker worden gemaakt. Dat dit mogelijk is, hebben beleggers, corporaties en projectontwikkelaars en gemeenten in de provincie Utrecht bewezen. Zij sloten begin 2019 het ‘biedboek middenhuur’ waarin zij aangeven zevenduizend middenhuurwoningen te willen bouwen. Daarbij zijn afspraken gemaakt over onder meer de maximale stijging van de huurprijs, de exploitatietermijn, het oppervlak en energiezuinigheid van woningen. Zo worden veel nieuwe, betaalbare woningen gecreëerd. Voordeel is dat marktpartijen betrokken zijn en hun voorwaarden kenbaar maken. Daarnaast worden veel nieuwe betaalbare woningen gecreëerd waaruit beleggers een stabiele kasstroom kunnen halen. Een dergelijke samenwerking zet meer zoden aan de dijk, dan een zelfbewoningsplicht."