Startbouwcijfers 2011 sterk beïnvloed door forse productie studentenwoningen

Bouwproductie loopt verder terug

De financiële crisis krijgt de bouwsector steeds meer in zijn greep, zelfs in Amsterdam, volgens diverse onderzoeken toch de aantrekkelijkste woonlocatie van Nederland. Voor het vijfde achtereenvolgende jaar zakte het aantal woningen dat in aanbouw werd genomen (afgezien van een kleine rimpeling in 2010). Dit jaar kwam de teller op de valreep nog boven de 2000, omdat half december nog de eerste feestpaal werd geslagen van een nieuw studentencomplex van DUWO op het Science Park. Daardoor kon de bouwaanvang van nog eens 558 woningen worden genoteerd.
Het aandeel studentenhuisvesting van het totaal is enorm. Meer dan de helft (1032) van de woningen waarvan de bouw nu is gestart, bestaat uit studentwoningen. De meeste daarvan zijn volledig zelfstandige woningen; kamers tellen voor een half mee in deze cijfers. Naast Science Park II van DUWO en Rochdale, startte De Key met de Amstelcampus (154 woningen) en AM/Stadgenoot met de verkoop van 320 woningen in het voormalige GAK-kantoor. De aanwas van studentenwoningen neemt nog verder toe door transformatie-projecten. Zo openden studentenhuisvester DUWO en Rochdale in september 230 nieuwe studentenkamers in het wooncomplex Daalwijk in Zuidoost en startte in december de transformatie van het ACTA-gebouw tot een broedplaats én 460 studentenkamers.
Maar de studentenhuisvesting is het enige pluspunt. De nieuwbouwproductie van koopwoningen stortte in 2010 volledig in. Er werden – naast de 320 koopstudio’s voor – wederom - studenten in het GAK-gebouw slechts 416 reguliere koopwoningen in aanbouw genomen. En ook het aantal reguliere sociale huurwoningen (zonder studentenwoningen) bleef onder de 450 steken.

Stadsdelen

In 2011 concentreerden de nieuwe bouwontwikkelingen zich in stadsdeel Oost. Op IJburg werden weinig eerste palen meer geslagen, maar wel startte de ontwikkeling van de nieuwe wijk Overamstel (243 woningen) en de Amstelcampus (154 studentenwoningen). Omdat ook het Science Park - met het studentencomplex van DUWO in aanbouw - tot Oost behoort, werd in dit stadsdeel de helft van de totale bouwproductie (start bouw) gerealiseerd.
In stadsdelen met stedelijke vernieuwingsgebieden doen zich opvallende verschillen voor. In Nieuw-West (233 woningen) en Noord (226) wordt wel doorgebouwd, maar in Zuidoost viel de nieuwbouwproductie volledig stil.
 “Het gaat inderdaad heel moeizaam”, bevestigt directeur Joop de Haan van het Projectbureau Vernieuwing Zuidoost: “Opdrachtgevers blijven schaven aan hun programma’s om de afzetrisico’s te beperken. Maar omdat afzetgaranties worden gevraagd van zeventig procent voorverkoop, zijn projecten niet van de grond te tillen. De Haan: "Rochdale is de grootste opdrachtgever in de Bijlmermeer, en die had in 2011 nog veel woningen te koop staan. Dan wacht je nog wel even, zeker met het oog op je financiële positie."
Rochdale is niet de enige corporatie die pas op de plaats maakt. Stadgenoot nam zelfs geen enkele sociale huurwoning in aanbouw in 2011 en De Key alleen studentenwoningen. De enige reguliere corporatie die nog onverdroten doorbouwt in de stad is Ymere.

Opleveringen

Over Ymere gesproken. Deze corporatie leverde in 2011 ook veruit de meeste woningen op en won daarmee de NUL20 Gouden Bouwsteen 2011. Ymere leverde maar liefst 874 woningen af, waaronder het kolossale De Tribune aan de Laan van Spartaan met 360 sociale huurwoningen, waarvan de helft studentenwoningen. In dit geval gaat het om woonruimte voor MBO-studenten (ROC) en topsporters/studenten. Daarnaast bevat het pand WIBO-woningen, rolstoelwoningen, groepswoningen voor cliënten van Cordaan, een klimhal, een fitnesscentrum, kantoorruimte en een café-restaurant.
De oplevering van de Tribune markeert volgens Friso de Zeeuw, hoogleraar gebiedsontwikkeling, het einde van een tijdperk. Hij doelt daarbij zowel op de functiemenging, de variëteit aan bewoners als de massaliteit: “Het is het hoogst mogelijke ambitieniveau op het gebied van gebruik. Maar de investeringen zijn zo enorm, dat in de huidige tijd corporaties en ontwikkelaars dat niet meer aandurven.” De Zeeuw betreurt dat: “Juist zo’n gebouw laat zien hoeveel creativiteit er kan ontstaan als de geplande kantoorontwikkeling wegvalt. Het resultaat is een gebouw dat zijn tijd vooruit is. Aan de ene kant omdat al zo vroeg de toekomstige bewoners betrokken zijn bij het concept. Aan de andere kant omdat het een mooi voorbeeld is van de verticale stad, waarbij op een vanzelfsprekende manier bewoners gestimuleerd worden om elkaar op te zoeken.”
Er is overigens nog plek voor oudere bewoners in de Tribune. Ook in deze buurt blijkt het lastig nieuwe WIBO-woningen snel te verhuren.

Weinig koopwoningen

Dit soort bouwvolumes zijn niet meer van deze tijd. Maar Ymere heeft in 2011 toch nog het grootste deel van het geplande investeringsvolume ‘weggezet’, in de woorden van Stefan Schuwer, lid van de raad van bestuur van Ymere. Schuwer is binnen Ymere verantwoordelijk voor de portefeuille gebieds- en projectontwikkeling. Ymere had investeringsvolume voor 2011 beschikbaar van 300 miljoen euro. Het grootste deel daarvan gaat naar nieuwbouw, waarvan maar liefst 84 procent naar sociale huurwoningen. Ook deze corporatie worstelt volgens bestuursvoorzitter Roel Steenbeek met de nieuwbouw van koopwoningen: “Dat houdt natuurlijk ook de bouw van sociale huurwoningen op, omdat in veel programma’s gemengde complexen zijn opgenomen.“ Stadsbreed bestond de helft van de opleveringen uit sociale huur, veel meer dan in vorige jaren. Stedelijk geldt sinds jaar en dag een minimum van dertig procent. In de praktijk kwam het meestal iets hoger uit. Door het uitvallen van de koopsector stijgt nu het aandeel nieuwbouw sociale huurwoningen juist in de vernieuwingsgebieden fors, terwijl het beleid is het percentage koopwoningen te verhogen.

Zie ook:
Ymere wint nul20 Gouden Bouwsteen 2011
Woonbarometer: Ymere bouwt meeste woningen