Groeipotentie en kansen van Amsterdamse woningmarkt
De tijd van aanbodsturing is voorbij
|
Aantal verkochte nieuwe koopwoningen in Amsterdam per kwartaal. |
Er worden zeker nog nieuwbouwwoningen verkocht, maar het luistert nauw: de juiste sfeer, de juiste plattegrond, op de juiste plaats en met de juiste prijs. Appartementen, de laatste jaren de bulk van de woningproductie, vinden alleen nog kopers in hoogstedelijke gebieden binnen de ring. De huizenkoper is uiterst terughoudend en kan alleen nog verleid worden tot een nieuwbouwwoning als alles klopt. De tijd dat van Nieuw-West tot IJburg gelijkvormige – vaak bruinbakstenen – appartementencomplexen zonder problemen kopers vonden is voorbij.
Rigo deelt alle Amsterdamse buurten – op basis van demografische en marktgegevens – op in acht verschillende marktclusters en beoordeelt op basis daarvan de marktpotentie. Zo raadt het onderzoeksbureau aan in ‘dynamische stedelijke gebieden’ – buurten met een hoge, recente instroom, een hoog opleidingsniveau en weinig kinderen (zoals de Pijp, Kinkerbuurt en Schinkelbuurt) – vooral woningen voor koopstarters en huurstudio’s in de vrije sector te bouwen, met aan de gouden randjes wellicht wat duurdere appartementen en maisonnettes. In ‘gevestigd stedelijke gebieden’ – zoals de grachtengordel, de Helmersbuurt en de Da Costabuurt – is nauwelijks nog plaats voor nieuwbouw, maar volgens Rigo vraagt het succes van het Oostelijk Havengebied, dat inmiddels ook tot dit marktcluster behoort, om herhaling in bijvoorbeeld de Houthavens of op Zeeburgereiland.
De ‘stedelijke randgebieden’ hebben volgens Rigo een enigszins schizofreen karakter. Zeer diverse buurten als Frankendael, Landlust, Spaarndammerbuurt en de Indische Buurt zitten halverwege een ontwikkeling tot een ‘dynamisch stedelijk gebied’. Nieuwbouw zou zich ook daar vooral moeten richten op de – iets minder bemiddelde – koopstarter. Deze buurten lenen zich ook goed voor studentenhuisvesting.
Instabiele buurten
| Sommige buurten typeert Rigo als “enclave”. Buitenveldert is er één van. “Het kan niet lang meer duren of er zal hier een verjongingsslag plaatsvinden. Gezien de ligging, aansluitend aan de Zuidas, zouden nieuwe appartementen in de marktsector het hier wel goed doen. De kansen voor een uitrol van de binnenstad zijn hier groter dan in Nieuw West.” |
Voor de ‘instabiele buurten’ – de herstructureringsgebieden – heeft Rigo slecht nieuws: daar is momenteel nauwelijks basis voor woningbouw in de marktsector. Rigo: “De strook tussen A10 en ringspoorbaan, bestaande uit de Kolenkitbuurt, Overtoomse Veld en Westlandgracht verdient speciale aandacht, omdat hier ambities liggen tot uitrol van de binnenstad. Ruimtelijk gezien is het een begrijpelijke keuze om juist hier te willen verdichten. Onder de huidige omstandigheden zijn de kansen van slagen voor appartementen in deze strook echter niet heel groot. De flats achter het confectiecentrum en die langs het Rembrandtpark vervullen nu vooral een functie als entree op de Amsterdamse markt of als pied à terre, maar van een bruisend stedelijk milieu is hier nog geen sprake en die markt is snel verzadigd.”
Dan IJburg. De verkoop loopt daar nu ook moeilijk, maar dat is een conjunctureel probleem. Kenmerkend is volgens Rigo dat de identiteit van dit gebied niet afhankelijk is van omliggende buurten. Dit schept perspectieven voor de tweede fase, en tevens voor andere grootschalige gebiedsontwikkeling die min of meer losstaat van de omgeving, zoals het NDSM-terrein en andere aan de Noordelijk IJ-oevers gelegen gebieden.
Rigo neemt in het rapport ook het planaanbod per stadsdeel door. De rode draad is wel: vergeet de gestapelde nieuwbouw in ‘de buitenwijken’ – zoals Slotermeer-Noordoost, Nieuwendam-Noord en De Banne – en zet daar in op grondgebonden woningen. In heel Nieuw-West en ook in Zuidoost ontbreekt “de voedingsbodem voor substantiële aantallen nieuwe appartementen in hoge dichtheid”.
Rigo pleit voor fasering van projecten om de onderlinge concurrentie te beperken. Maar “voor de langere termijn staat vast dat er nog een substantiële vraag naar woningen in Amsterdam mag worden verwacht. Dit schept perspectieven voor als de economie weer aantrekt. Tegelijkertijd is duidelijk dat zelfs in een potentiële groeimarkt als Amsterdam niet alles afzetbaar is. Zeker nu kopers niet meer automatisch kunnen rekenen op snelle waardestijging zullen zij kritisch kijken naar het aanbod. De tijd van aanbodsturing is voorbij.”
Het volledige rapport ‘Perspectief voor Amsterdamse woningbouw’ is te downloaden op de site van OGA: www.oga.amsterdam.nl