“Tja, het is ongekend wat we nu meemaken in de sector. Onder architecten is een waar slagveld aan het ontstaan, corporaties moeten fors krimpen in investeringsvolume en soms zelfs in mensen. En dan de gemeente. Die staat voor bezuinigingen van historische omvang. We moeten allemaal ‘back to basics’. Dat gaat niet vanzelf. De crisis heeft diepgaande gevolgen voor de wijze en omvang van de projectontwikkeling, voor de vraagkant en voor de continuïteit van de betrokken uitvoerders. De omvang en de consequenties zijn eigenlijk pas medio 2009 duidelijk geworden.”
Aan het woord is Bob van der Zande. Op zijn kaartje staat al enkele jaren ‘woningbouwregisseur’, maar pas sinds 2009 doet hij dat fulltime. En dat in een periode dat de nieuwbouwmarkt instort, de gemeente op zwart zaad zit en zelfs een deel van de ‘rijke’ corporatiesector rode jaarcijfers presenteert. Wat kan een regisseur nog doen als de belangrijkste acteurs ziek worden?
Van der Zande: “Ik zie als mijn belangrijkste taak de vele partijen in de woningbouwsector op een lijn te krijgen, drempels weg te nemen en de resterende investeringscapaciteit te bundelen. Ik heb dit jaar bijvoorbeeld veel energie in Nieuw West gestoken om de betrokken stakeholders het overaanbod zichtbaar te maken en aan te laten pakken. Ontwikkelaars en ook corporaties onderling moeten elkaar in deze tijd niet in de eerste plaats als concurrent zien. Aan de ene kant ben ik aanjager, soms ook ambassadeur. Maar ik bereid ook de scherpe keuzes voor die nu worden en moeten worden gemaakt.

Een nieuwe wereld

“Je hebt in de woningbouwproductie te maken met commerciële ontwikkelaars, de gemeente en corporaties. De commerciële ontwikkelaars zijn behoorlijk aan het knippen. Ze zoeken naarstig naar de gaatjes in de markt. Dit is voor ontwikkelaars een nieuwe wereld. De huidige situatie kun je niet eens meer ‘vraaggestuurd’ noemen. Dat is een understatement. Mensen kopen nauwelijks meer op basis van een tekening. Dat mechanisme werkt niet goed meer. De enige weg is dus toch op risico bouwen, maar dat is nu natuurlijk een heel lastig verhaal. De ontwikkelaar moet bovendien heel goed weten wat de markt wil.

Er zijn dit jaar zo’n 5000 woningen opgeleverd. Daarvan is een flink deel volgens mij nog niet verkocht. Dat zal de animo om op risico te bouwen nog minder maken?
“Eind oktober stonden er zeventig woningen te koop van opgeleverde complexen. Dat aantal is sindsdien beslist toegenomen.Ontwikkelaars zitten daar met lastige afwegingen. Om risico’s te beperken zullen ontwikkelaars dan ook kleinere aantallen tegelijk op een locatie gaan bouwen. En er moet een financiële handreiking komen, zoals een garantiefonds. Het rijk heeft ons idee daarvoor niet overgenomen. Maar je ziet wel dat lagere overheden zoals de provincie Brabant en de gemeente Alkmaar ermee zijn gestart. Wij zijn die constructies aan het analyseren. Maar duidelijk is wel: de gemeente Amsterdam wil niet veel risico lopen.”
“Je moet nu als ontwikkelaar een hele goede neus hebben voor wat er aanslaat. Want er zijn nog steeds projecten die goed verkopen. Voor een nieuwbouwproject van Ymere in de Pijp lagen mensen in een slaapzak voor de deur. En ook de luxe appartementen van Crystal Court in Buitenveldert zijn bijna allemaal verkocht. Er zijn dus wel kopers, maar je moet wel het juiste huis, op de juiste locatie, voor de juiste prijs op het juiste moment aanbieden.”
 
Zo hou je toch geen bouwproductie van enige omvang op gang?
“Daarvoor heb je de gemeente en de corporaties nodig. Die zorgden altijd voor de langjarige visie. Maar beide partijen zijn nu ongelooflijk hun knopen aan het tellen: wat kan ik nog doen? Ze ontkomen er niet aan ingrijpende keuzes te maken. Elke corporatie is zijn investeringsprogramma aan het heroverwegen. Die kunnen wel met een derde of zelfs de helft worden teruggebracht volgend jaar. Wat ik probeer is de corporaties zover te krijgen dat de programma’s zoveel mogelijk op elkaar worden afgestemd. Dan kun je de krachten in een gebied bundelen. Het moet wel transparant blijven natuurlijk, met open inschrijvingen en zo. Maar het is in deze tijd echt nodig meer in samenspraak te doen.”
En dat terwijl de gemeente draconisch moet bezuinigen. Van Poelgeest moet volgens Het Parool 360 miljoen bezuinigen omdat de grondopbrengst nog meer tegenvalt dan eerder ingecalculeerd.
“We ontkomen er niet aan nog scherpere keuzes te maken. Daarom hebben we vorig jaar een start gemaakt met het aanwijzen van voorrangsgebieden. In 2010 zullen nog hardere keuzes worden gemaakt voor de langere termijn, zeg vier tot zes jaar. We hadden vorig jaar bepaald dat we bij de vele projecten buiten de voorrangsgebieden op een laag pitje zouden doorwerken. Nu gaan we enkele projecten helemaal stilleggen; de ambtenaren er afhalen. We zullen daar nog wel de juridisch planologisch voorbereidingen treffen, maar dat is het dan; geen investeringen meer in het bouwrijp maken of in het aanleggen van infrastructuur. De bottom line voor de gemeente wordt meer dan ooit: kunnen we investeringen binnen afzienbare tijd terugverdienen?”
Dus IJburg 2, de Zuidas en Zeeburgereiland gaan in de ijskast? En meer algemeen: is dit niet een bedreiging voor alle langjarige strategische gebiedsontwikkeling?
“Er is nog geen lijstje. Maar het is zeker een risico dat de strategische stedelijke ontwikkeling in de knel komt. We hebben mede daarom een crisisteam – een denktank - geformeerd met onder anderen mensen van DRO, OGA en de Dienst Wonen, dat juist moet voorkomen dat we alleen maar worstelen met financiële problemen. Als je de huidige crisis zo blijft behandelen, kan je alleen maar bezuinigen. Je moet ook perspectief bieden, je kansen zien. Never waist a good crisis. In de jaren dertig zijn het Amsterdamse Bos en Plan Zuid aangelegd. McKinsey noemt drie categorieën crisismaatregelen: die om schadelijke effecten te dempen, zoals bouwsubsidies, die waarmee je doet wat goed scoort en ten slotte die maatregelen die nieuwe perspectieven scheppen: shoot higher. Gebruik de crisis om de stad vooruit te helpen.”
Alles goed en wel. Maar met grote vergezichten is het in Amsterdam de komende jaren wel afgelopen?
“We moeten in ieder geval veel meer de kant op van een organische ontwikkelstrategie, van fasering. Geen grote geïntegreerde projecten opstarten, maar kleinere eenheden; kijken hoe dat werkt en dan weer een volgende fase. De korrelgrootte van onze nieuwbouwprojecten zal kleiner worden. Dat is wel ingewikkeld, want je moet steeds bekijken welke consequenties dat heeft voor publieke ruimte, woonmilieus enzovoort. Maar dat is de realiteit.”

De woningproductie (start bouw) is in 2009 gehalveerd. Grote bouwlocaties waren in 2009 de IJburg (Zeeburg), de Zuidelijke IJ-oever (Zeeburg en Centrum) en de Westelijke tuinsteden (Bos en Lommer en Geuzenveld-Slotermeer). Met stip genoteerd staat Amsterdam Noord waar de woningbouw nu echt op stoom komt. Het is vooral Ymere dat de productie nog op gang houdt. Deze corporatie is verantwoordelijk voor eenderde van de totale productie.  Bron: OGA