Lage inkomens komen verder in de knel op de Amsterdamse woningmarkt. Het aandeel huishoudens met een laag inkomen stijgt, terwijl het aandeel goedkope huurwoningen daalt. De woningvoorraad is de laatste jaren wel flink gegroeid, vooral in het segment van de middeldure en dure huur. Aldus de belangrijkste trends uit het onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA2015) en Wonen in de Regio Amsterdam (WiRA).
| Johan Conijn, bijzonder hoogleraar Woningmarkt aan de UvA, wijst een verkoopstop van sociale huurwoningen af. Hij wijst erop dat er in Amsterdam nog altijd relatief veel gereguleerde huurwoningen zijn. “Het aandeel koopwoningen is 30,6 procent, de helft van het landelijk gemiddelde. Ook het aandeel geliberaliseerde huurwoningen is laag. Dat is een probleem. Het belemmert de doorstroming binnen de voorraad en is mede oorzaak van de overspannen situatie op de koopwoningmarkt. Dat in de geliberaliseerde huursector de huurprijzen relatief hoog zijn, komt ook door het te beperkte aanbod. Veel huishoudens betalen de hoofdprijs als gevolg van deze onevenwichtigheden.” Conijn vindt voldoende aanbod van betaalbare huurwoningen en een stad die voor alle inkomensgroepen toegankelijk is, wel belangrijk. “Maar diversiteit op wijkniveau hoeft dat niet in de weg te staan. Groei van de voorraad is de beste remedie. Groei van de woningvoorraad is ook mogelijk via de verkoop van corporatiewoningen. Immers, met verkoop krijgt de corporatie investeringscapaciteit, terwijl de verkochte woning deel van de woningvoorraad blijft uitmaken. Ook liberalisatie vergroot de investeringsmogelijkheden in betaalbare huurwoningen. Win–win dus.” |
De regio Amsterdam groeit en is populair. In 2015 wonen er 896.601 huishoudens in de Stadsregio Amsterdam, Almere en Haarlem, een groei van 7,6 procent ten opzichte van 2009. Het zijn vooral jongeren in de leeftijd 18-34 die toestromen naar Amsterdam. De hoofdstedelijke woningmarkt piept en kraakt onder zijn populariteit. De ene week publiceert Het Parool het alarmerende bericht dat lage inkomens de stad uit worden gedreven, de volgende dat gezinnen met middeninkomens kansloos zijn en de derde week dat de markt voor koopwoningen droogkookt.
De tweejaarlijkse onderzoeken WiA en WiRa geven een beeld van de verschuivingen in de woningmarktsegmenten en de inkomenscategorieën in de Metropool Amsterdam (MRA). Dat zegt dan iets over de slaagkans van de diverse groepen. WiA2015 bevestigt dat de perspectieven voor de sociale huurder in spé er slechter op zijn geworden: de sociale voorraad krimpt terwijl de doelgroep juist weer groter wordt.
De positie van de Nederlandse huurder is er de laatste jaren sowieso niet beter op geworden, zo blijkt uit het landelijke onderzoek WoOn2015. De netto huurquote liep op van 23,8 procent in 2012 naar 26,7 procent in 2015. In het MRA-gebied liep die zelfs op tot 29 procent volgens WiRA. Een half miljoen Nederlandse huurders wonen te duur in relatie tot hun inkomen, volgens de definitie van ‘dure scheefheid’ die bij het onderzoek WoON2015 wordt gehanteerd.
Het gaat wringen
Dat alles gaat steeds meer wringen, bij uitstek in Amsterdam. Met meer dan normale interesse werd dan ook uitgekeken naar de WiA-uitkomsten. De resultaten bevestigen wat iedereen eigenlijk al wist: het aantal huurwoningen in de goedkopere segmenten neemt af, terwijl de middeldure en dure huursegmenten groter worden. Die toename kwam in de periode 2013-2015 vooral tot stand door de liberalisering van corporatiewoningen.
Nu is groei van de vrije sector - en dan met name het middeldure segment - precies wat dit college voorstaat, maar de stijgende huurprijzen én de afname van de sociale voorraad is geen boodschap waarmee SP-wethouder Ivens dankbaar wordt ontvangen bij zijn achterban. De gereguleerde voorraad (particulier en corporaties) daalde van 63 procent in 2011 naar 57 procent in 2015. Daar komt nog bij dat de doelgroep van de sociale sector weer groeit. Dat komt gedeeltelijk door de grotere instroom van studenten en de vergrijzing. Het gaat dus niet alleen om inkomenseffecten door de crisis, die er wel degelijk ook zijn. Nog niet meegenomen is dat de doelgroep groter is geworden doordat de inkomensgrens voor de sociale huursector (voorlopig tijdelijk) is opgetrokken. En verder vergroot de vluchtelingenproblematiek de druk op de corporatiesector.
Terwijl Amsterdam traditioneel een enorme ‘overmaat’ aan sociale huurwoningen bezat, komt nu het punt in zicht waarop de stad meer mensen met lage inkomens telt dan betaalbare woningen.
De druk vanuit huurdersorganisaties loopt stevig op. De Huurdersvereniging Amsterdam (HA) pleit nu - ondanks de Samenwerkingsafspraken- voor een stop op verkoop van sociale huurwoningen, ongetwijfeld mede onder druk van haar achterban. Daartoe hoort het actieve IBW-N uit Noord, een organisatie die de gemeenteraad bestookt met onderzoeken waarin de raadsleden een nakend tekort van 35.000 sociale huurwoningen wordt voorgerekend. Stop de verkoop en investeer in nieuwbouw is hun dringende oproep aan gemeente en corporaties.
Weinig manoeuvreerruimte
Wethouder Ivens heeft ondertussen weinig manoeuvreerruimte. Op de ontwikkelingen in de particuliere huursector heeft hij nauwelijks invloed. Hij zit bovendien in het college met D66 en VVD, die juist prioriteit geven aan meer middensegment huur en koop. Oppositiepartijen PvdA en GroenLinks wreven nog zout in de SP-wonde door in een motie een verkoopstop van corporatiewoningen te eisen - een typische SP-eis. De SP-raadsleden, onder wie Erik Flentge, moesten die motie wel verwerpen, omdat de collegepartijen zich aan de Samenwerkingsafspraken hebben gecommitteerd.
Ivens verwijst naar de Samenwerkingsafspraken: “Deze cijfers confronteren ons met nieuwe feiten en tonen aan dat we geen dag te laat zijn met de Samenwerkingsafspraken met de huurdersvereniging en de corporaties. Het is goed dat we duidelijke afspraken hebben gemaakt over het beschermen van de sociale woningvoorraad.’’
Volgens die afspraken mag de voorraad corporatiewoningen afnemen tot een ‘dynamisch evenwicht’ van 162.000 woningen. De consequentie daarvan is dat de corporaties nog enkele jaren kunnen doorgaan met verkoop en liberaliseren. Die 162.000 is een harde afspraak. De afspraak die de ‘Ongedeelde Stad’ moet waarborgen, is minder stellig geformuleerd: “Voor wijken waar het aandeel sociale huurwoningen van de corporaties lager of gelijk is aan 35 procent van de woningvoorraad gaan we binnen een jaar op wijkniveau voorstellen doen voor de manier waarop de menging in die wijken kan worden gewaarborgd.”
Bij acht van de 22 wijken (gelegen in Centrum, Zuid, IJburg/Zeeburgereiland, De Aker/Nieuw Sloten en Oud West/de Baarsjes) wordt die 35%-norm niet gehaald; nu niet, en eerder ook niet. Daar zullen dus per buurt de degens over worden gekruist, waardoor de bal gedeeltelijk bij de stadsdeelbesturen komt te liggen.
Gemeenteraadsleden Daniël van der Ree (VVD) en Reinier van Dantzig (D66) wijzen erop dat die keuze voor de Ongedeelde Stad twee gezichten heeft: in andere wijken ligt het aandeel corporatiewoningen boven de 60 procent (Oud-Noord, Slotermeer/Geuzenveld en Bijlmer Centrum). Daar zou volgens hen verkoop en liberalisatie kunnen worden geïntensiveerd.
Minder verkoop?
Het gesprek over vermindering van de verkoop gaat er komen, weet ook AFWC-directeur Egbert de Vries. De corporaties willen zich niet vastleggen op een verkoopstop in die acht gebieden. Een gesprek over het handhaven van de sociale voorraad in een wijk moet volgens De Vries gepaard gaan met het beschikbaar stellen van extra locaties voor sociale woningbouw in die gebieden. “Zuid is nu een van de grote nieuwbouwlocaties in de stad. Maar op de Zuidas - en trouwens ook op IJburg - is men juist heel terughoudend met sociale woningbouw. Gesprekken over de voorraad zijn voor ons vooral interessant als er ook over nieuwe locaties wordt gepraat.”
De Vries vult aan: “We moeten bovendien goed onderscheid maken tussen de oude stadswijken, waar de corporaties nooit 35 procent van de woningen in bezit hebben gehad, en nieuwbouwwijken zoals De Aker en IJburg, waar het gemeentebeleid was om vooral koopwoningen te bouwen.”
Hij wijst er ook op dat de verantwoordelijkheid nu wel heel eenzijdig bij de corporaties wordt gelegd, terwijl overheidsbeleid - zowel van gemeente als Rijk - ervoor heeft gezorgd dat de particuliere goedkope huurwoningenvoorraad aan het verdwijnen is. Dat mag zo zijn. Het vasthouden van de huidige corporatievoorraad is - naast het uitgeven van nieuwbouwlocaties - nog een van de weinig knoppen waar de gemeente aan kan draaien.