De afgelopen tien jaar is de ‘financiële kwetsbaarheid’ van huishoudens op de woningmarkt toegenomen. Eigenaar-bewoners zagen hun woning in waarde dalen en steeds meer huurders lopen het risico de huur niet meer te kunnen betalen. Ook is het voor huurders met een laag inkomen moeilijker geworden om een sociale huurwoning te vinden. In de stedelijke regio’s, met name in de noordelijke Randstad, is de financiële kwetsbaarheid het grootst.
Dit zijn de belangrijkste conclusies uit het rapport: ‘Kwetsbaarheid van regionale woningmarkten. Financiële risico’s van huishoudens en hun toegang tot de woningmarkt’ van het Planbureau voor de Leefomgeving. Het PBL bracht eind juli al de belangrijkste conclusies naar buiten. Nu is het volledige rapport beschikbaar.
Het aantal huishoudens met een zogeheten ‘betaalrisico’ is in tien jaar tijd verdubbeld. Deze huishoudens hebben een inkomen dat ontoereikend is voor de netto woonlasten en de meest basale uitgaven voor levensonderhoud. Vooral huurders zitten vaker in de knel.
Uit het PBL-onderzoek blijkt dat in 2012 circa 384.000 huurders (13% van alle huurders) en circa 126.000 eigenaar-bewoners (3% van alle eigenaar-bewoners) een besteedbaar inkomen hadden dat ontoereikend was om de netto huur- of hypotheeklasten en de minimale kosten voor levensonderhoud te betalen. Deze huishoudens lopen het risico dat ze op een gegeven moment de huur of hypotheek niet meer kunnen betalen. Vooral bij huurders stegen deze risico's in de recente crisisjaren. Opvallend genoeg geldt dit zowel voor huurders met een hoge huur (vrije sector, > €700) als huurders met een lage huur (<€215).
Regionaal zijn er grote verschillen. Het zijn vooral de meer stedelijke regio’s waar relatief veel huishoudens wonen met een potentiële restschuld en/of een betaalrisico en waar de toegankelijkheid van de woningmarkt te wensen overlaat. Vooral Amsterdam en aangrenzende regio’s tellen relatief veel kwetsbare huishoudens. In deze regio’s staan de koopwoningen vaker en dieper onder water en hebben huurders relatief vaak een betaalrisico. Hier is bovendien het woningaanbod in de huur- en koopsector voor vele woningzoekenden minder toegankelijk. Dat stedelijke regio’s relatief veel kwetsbare huishoudens tellen komt onder andere door de jonge bevolkingsopbouw in deze regio’s. Juist jonge huishoudens hebben vaker een potentiële restschuld, een betaalrisico en minder mogelijkheden op de woningmarkt.
Ondanks verdampte overwaardes lijkt situatie van huiseigenaren mee te vallen. De daling van de huizenprijzen kent bovendien naast verliezers ook winnaars. De positie op de koopwoningmarkt is tussen 2009 en 2012 vooral voor middeninkomensgroepen verbeterd. Voor woningzoekenden met een inkomen tussen 38.000 – 43.000 (prijspeil 2011) was in 2009 gemiddeld 45 procent van het koopwoningaanbod financieel bereikbaar; in 2012 was dat ruim de helft.
PBL onderzocht drie aspecten: het risico op een restschuld bij een verhuizing (vermogensrisico’s), het risico dat een huishouden moeite heeft de maandelijkse woonlasten op te brengen (betaalrisico’s) en de mate waarin het woningaanbod in een zoekregio financieel bereikbaar en toegankelijk is voor woningzoekenden (toegankelijkheid). Het rapport is te downloaden van www.pbl.nl