Rochdale ontkomt niet aan een volgende saneringsronde. Saneringssteun en verhuurderheffing ondergraven de nog wankele financiële positie. De komende reorganisatie gaat 20 procent van het personeel zijn baan kosten. Het einddoel: een gezonde corporatie die “fatsoenlijke woningen voor een fatsoenlijke prijs verhuurt”.
| Rochdale heeft het tijdperk Hubert Möllenkamp nog niet kunnen afsluiten. De oud-topman werd in 2009 ontslagen, omdat hij zich zou hebben verrijkt. Het Openbaar Ministerie heeft nog steeds geen besluit genomen over de strafrechtelijke vervolging. Evenmin zit er vaart in de afhandeling van de miljoenenvordering van Rochdale op Möllenkamp. |
Vorig jaar toonde bestuursvoorzitter René Grotendorst zich nog optimistisch. De corporatie meende de sores uit het tijdperk Möllenkamp achter zich te hebben gelaten, maar de economische crisis eist alsnog een hoge prijs. “De huidige omstandigheden zijn verre van makkelijk. De steun aan de redding van Vestia kost ons dit jaar acht miljoen euro. De komende jaren krijgen we een miljoenenrekening voor de verhuurderheffing. Dat heeft ingrijpende gevolgen, maar we moeten oppassen voor sikkeneurigheid. Dat is niet onze mentaliteit. Het is, zoals het is. Dat zeg ik ook in eigen huis.”
Het mag zo zijn dat het kabinet nog niet een definitief akkoord heeft bereikt in de senaat over de hoogte van de verhuurderheffing. Veel hoop op lastenverlaging heeft Grotendorst niet. “Wellicht wordt op een of andere manier nog rekening gehouden met onze investeringen. De opbrengst daarvan zal niet royaal zijn.”
De werknemers ondervinden de gevolgen van het kabinetsbeleid aan den lijve. In de loop van 2014 wil Rochdale van vijfhonderd terug naar vierhonderd medewerkers. Grotendorst doet niet luchtig over de ingrijpende gevolgen van een reorganisatie. “Voor de medewerkers is het een verdrietige zaak. Rochdale heeft een onstuimige tijd achter de rug. De medewerkers hebben de afgelopen jaren al diverse reorganisaties meegemaakt. In 2009 telden we nog zeshonderd fte’s. Daarna zijn er veel arbeidsplaatsen verdwenen. En nu moeten we opnieuw een ingrijpende organisatieverandering doorvoeren.”
Eerder sloot Rochdale al de regiokantoren in Zaandam en Amsterdam-Zuidoost. En werd de directieraad ingekrompen. “Bij mijn aanstelling in 2010 hadden we een directie van negen personen; straks is er alleen een driehoofdige raad van bestuur; de tussenlaag van directeuren is dan verdwenen. Maar we kunnen ons niet aan de gevolgen van de economische crisis onttrekken en zullen ons nog verder moeten aanpassen.“
“Geen ramp voor huurder”
Slecht voor de huurder hoeft dat volgens hem niet te zijn. “De regiokantoren zijn gesloten, maar we zijn er de afgelopen tijd wel in geslaagd onze service aan de huurders te verbeteren. We beschikken nu over een eigen callcenter met een geweldige responstijd. Bedenk ook: 80 procent van de huurders heeft maar een enkele keer contact met zijn corporatie. Dat kan goed via de telefoon. En straks wellicht ook 24/7 digitaal. Dat moeten we nog verder ontwikkelen. En heeft een huurder meer ingewikkelde vragen, bijvoorbeeld omdat sprake is van ernstige overlast of betalingsachterstanden, dan komen we hem gewoon opzoeken. Dat is veel goedkoper. Bovendien handhaven we onze steunpunten. Huismeesters en wijkbeheerders blijven actief aanwezig.”
Het drastisch verlagen van de organisatiekosten wordt gecombineerd met het versoberen van renovatieprojecten en het schrappen van nagenoeg alle nieuwbouwplannen. Toch wil Grotendorst niet spreken van een ramp. Niet voor de stad en niet voor de volkshuisvesting als zodanig. “Lange tijd werd de ontwikkeling van de stad gedomineerd door corporaties. Met als gevolg: heel veel sociale huurwoningen en een bescheiden koopsegment. Twee smaken, meer niet. De crisis maakt – al dan niet noodgedwongen - de weg vrij voor veel meer variatie. Beleggers als Syntrus Achmea betreden de vrije sector huurmarkt. Wij hebben daarvoor de weg kunnen bereiden door locaties beschikbaar te stellen of plannen te verkopen. Ook doen geheel nieuwe koopsegmenten hun intrede. Neem de herontwikkeling van Kleiburg. Kluswoningen blijken te voorzien in een behoefte. Dat is toch geweldig.”
Stevige opruiming
Doordat de huurinkomsten groeien en Rochdale doorgaat met de verkoop uit bestaande voorraad – Grotendorst rekent voor 2013 op de verkoop van zo’n 230 woningen, evenveel als in 2012 - kan bijstelling van het eerder door de toezichthouders goedgekeurde herstelplan achterwege blijven. “We hebben de afgelopen jaren enorm veel werk verzet om in 2015 weer helemaal gezond te zijn. Er is stevig opgeruimd. Heel wat posities, hele en halve plannen buiten ons eigenlijke werkgebied, zijn inmiddels verkocht. In Almere, Lelystad, Heemskerk, Katwijk aan Zee, Julianadorp en Breukelen. Soms met verlies, soms tegen een goede prijs. Bovendien hebben we vierhonderd onverkochte nieuwbouwwoningen weten te verkopen.”
Het uiteindelijke resultaat verdient een dikke voldoende, meent Grotendorst. “Waar andere Amsterdamse corporaties onder verscherpt toezicht staan, heeft het Centraal Fonds Volkshuisvesting ons de A1-status verleend. Natuurlijk, het Waarborgfonds Sociale Woningbouw kijkt – net als bij alle corporaties - heel kritisch naar onze financiële positie, maar ik verwacht dat we de ruimte krijgen op een doordachte manier door te gaan met onze maatschappelijke taak: mensen die afhankelijk zijn van sociale huur op een sobere en doelmatige manier een fatsoenlijke woning te bieden voor een fatsoenlijke prijs. En ik geef daar, met mijn beide collega’s, de komende jaren graag leiding aan.”
Tijdelijke huurcontracten
Niet dat Grotendorst geen wensen heeft. “Er is veel maatschappelijke discussie over de toegankelijkheid van de stad. Het zou voor het functioneren van de Amsterdamse woningmarkt goed zijn als we starters - jonge mensen die nog niet over veel geld beschikken - vaker tijdelijke contracten kunnen aanbieden. Of als we nieuwe verhuurconcepten introduceren. Straks bevindt naar schatting 10 procent van onze bezit zich in de geliberaliseerde woningvoorraad. Daar zouden vaker ‘friends’ een woning moeten kunnen delen.”