Crisis en nieuwe heffingen dwingen woningcorporaties tot het maken van scherpe keuzes. Zij doen dit binnen een argwanende maatschappelijke context.  Dat sentiment vinden we ook terug in de woonparagraaf van het regeerakkoord: corporaties “moeten weer dienstbaar worden aan het publiek belang”. Met andere woorden: dat is nu niet het geval.
Lagere salarissen, beperking werkdomein, verhuurderheffing. De sector wordt geknipt en geschoren. Corporaties moeten weer terug in hun hok, vinden de opstellers van het regeerakkoord: “Hun taak brengen we terug tot het bouwen, verhuren en beheren van sociale huurwoningen en het daaraan ondergeschikte direct verbonden maatschappelijke vastgoed”.
Minister Blok stelde in een interview met Aedes Magazine zelfs dat corporaties zich niet meer bezig moeten houden met de leefbaarheid in wijken. Dat is een overheidstaak. Het kan verkeren. Nog maar vier jaar geleden omarmde minister Ella Vogelaar het WRR-rapport ‘Vertrouwen in de buurt’ van Pieter Winsemius. Deze VVD-er prees daarin de corporaties juist aan als centrale spil van de wijkaanpak. Want wie moest het anders doen?

Duizend-dingen-doekje

Vanaf medio jaren negentig is de woningcorporatie uitgegroeid tot het duizend-dingen-doekje van de samenleving, waar elke politicus en maatschappelijke instelling met succes een beroep op kon doen. En niet alleen om woningen te bouwen. Dreigden kloosters leeg te komen? De lokale woningcorporaties namen ze wel over. Kwam de bouw van de universiteitscampus Maastricht niet van de grond? De Limburgse woningcorporatie stelde zich wel garant. En nog in 2009 laten de bestuurders van De Key zich verleiden 55 miljoen euro te investeren in de herontwikkeling van de voormalige tramremise tot een cultuur- en horecacentrum. Tot de toenmalige minister Van der Laan er een stokje voor stak. Een duidelijke trendbreuk.
Het beheren van sociale huurwoningen voor groepen die zich niet zelfstandig op de woningmarkt kunnen redden. Dat was grosso modo traditioneel de taak van de corporatiesector.
Maar vanaf medio jaren negentig verbreden veel corporaties gaandeweg hun taakopvatting. Ze nemen gedeeltelijk publieke taken over: steunen activiteiten in wijken en buurten, participeren in welzijns- en zorgvoorzieningen, bouwen brede scholen en sportvoorzieningen, en ontwikkelen soms complete gebieden inclusief de openbare ruimte. Corporaties worden via fusies grote vastgoedondernemingen die ook koopwoningen, vrije sector huurwoningen en zelfs winkelgebieden ontwikkelen en zoveel mogelijk grondposities verwerven.

Brutering

De basis voor deze ontwikkeling ligt in de verzelfstandiging van de woningcorporaties. Het sluitstuk daarvan is medio jaren negentig de ‘bruteringsoperatie’. De doelstelling daarvan was drieledig. De rijksoverheid wilde bezuinigen en de miljardenleningen aan corporaties van de balans halen om aan EMU-criteria te voldoen. Bovendien wilde de politiek - nu de grootste woningnood was bestreden - woningbouw meer aan de markt overlaten.
Tussen Rijk en corporaties was na de oorlog een omvangrijk financieel systeem gegroeid waarbij het rijk enerzijds jaarlijks miljarden aan objectsubsidies verstrekte en anderzijds aan woningcorporaties enorme bedragen leende. De bruteringsoperatie van staatssecretaris Heerma maakt begin jaren negentig een einde aan deze financiële carrousel. Leningen en subsidies werden tegen elkaar weggestreept en verrekend.
Sociale woningbouw werd in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van corporaties. Corporaties moesten zich omvormen tot ‘maatschappelijke ondernemingen’. Hun taak werd omschreven in het BBSH, het Besluit Beheer Sociale Huursector.
Als bruidsschat kregen ze hun woningen mee. Met dat kapitaal moesten ze zich voortaan redden. Dat was niet vanzelfsprekend, maar het tij zat mee.

Overvloed

Het tij zat vanaf midden jaren negentig zeker mee. Woningen werden bijna per dag meer waard. Met de winst die verkoop van bestaande en nieuwe woningen opleverde, kon de onrendabele productie van sociale huurwoningen moeiteloos worden gecompenseerd.
Onder die omstandigheden kon de taakopvatting  breder en breder worden, stevig aangemoedigd overigens door wethouders en maatschappelijke organisaties.
Dat heeft veel opgeleverd. Corporaties zijn in Amsterdam doorslaggevend bij de vernieuwing van de Bijlmer, de herontwikkeling van het Oostelijk Havengebied en de bouw van IJburg. Maar corporatiebestuurders schoten ook regelmatig uit de bocht met miljoenen verslindende investeringen. Zoals die in een universiteitscampus (Maastricht) of een stoomschip (Rotterdam), om over ander mismanagement, frauduleus handelen en misplaatst zonnekoninggedrag maar te zwijgen.

Crisis

Het ‘verdienmodel’ van de corporaties is ingesteld op stijgende vastgoedprijzen, maar daar komt met de crisis een abrupt einde aan. En net op dat moment start de politiek met het afromen van de sector. De vennootschapsbelasting en de Vogelaarheffing die het kabinet Balkenende/Bos introduceert, is nog op te brengen. Maar in 2012 komt daar de saneringsheffing voor Vestia bij en in 2013 staat de introductie van een draconische verhuurderheffing op de rol.
Er begint kortom een nieuw tijdperk voor de sector. Corporaties zullen de komende jaren veel minder kunnen investeren. Dat leidt behalve tot ingrijpende interne saneringen ook tot scherpe keuzes: wat nog wel doen en wat niet?
De sociale nieuwbouw zal teruglopen en soberder worden. Armlastige corporaties zoals Rochdale zullen zich bijna volledig moeten beperken tot het beheren van hun voorraad.  Andere corporaties zoals Eigen Haard, Ymere en de Alliantie willen zoveel mogelijk hun werkwijze rond gebiedsontwikkeling handhaven, dus inclusief koopwoningen, middensegment huurwoningen en investeringen in wijkeconomie en leefbaarheid.
Maar mag dat straks nog van minister Blok? De liberaal blijft tot dusver uitdragen dat woningcorporaties hun werkdomein moeten beperken tot louter sociale woningbouw.
Met dat standpunt maakt hij zich ook impopulair bij lokale politici. Als het werkdomein zo wordt beperkt, dan zijn de toegezegde extra bevoegdheden om corporaties aan te sturen immers ook niet veel waard. De Amsterdamse wethouder Freek Ossel wil het liefst de bestaande praktijk van prestatieafspraken met corporaties voortzetten. Hij wil dat corporaties in vernieuwingsgebieden ook koopwoningen bouwen, én middensegment huurwoningen toevoegen én meedoen aan leefbaarheidsprogramma’s. En vooruit: daarbij verwelkomt hij die extra bevoegdheden.
In krimpregio’s willen lokale politici wellicht weer een heel ander beroep doen op corporaties. Bijvoorbeeld om de sociale infrastructuur in een dorp in stand te houden: de buurtvoorzieningen en de school bijvoorbeeld.