Woningcorporaties in de Metropoolregio Amsterdam negeren de oproep van de Woonbond om zittende huurders met een woning in het middensegment in aanmerking te laten komen voor een huurverlaging. Zij kiezen voor een formele opstelling. Volgens de wet zijn zij pas bij nieuwe huurcontracten verplicht een huuraanpassing door te voeren.
Verhuurders hebben het druk met het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS). Niet alleen wordt de puntengrens voor liberalisatie verhoogd van 143 naar 186 punten. Ook worden de punten anders gemeten. De WOZ-waarde krijgt een andere waardering, buitenruimtes krijgen meer punten, prijsstijgingen bij monumentale woningen worden anders berekend en woningen met een EFG-energielabel kunnen zelfs minpunten krijgen. Bij die aangepaste puntentelling horen aangepaste huurprijzen en voor corporaties betekent dit een veelheid aan verplichtingen. Sociale huurwoningen die sinds 1 juli op een lager aantal punten uitkomen dan daarvoor, moeten per direct een huurverlaging ondergaan. Vaak met terugwerkende kracht. Voor woningen die voor 1 juli geliberaliseerd waren maar nu binnen de sociale huurgrens vallen, geldt het overgangsrecht: deze dienen voor juli 2025 een huurwijziging te krijgen. Voor voormalig geliberaliseerde woningen die na 1 juli als middenhuurwoning gelden (144-186 punten) hoeven verhuurders pas bij het afsluiten van contracten ná 1 juli 2024 een huurverlaging door te voeren.
Moet het of mag het?
En juist hier wringt het. Een zittende huurder met een corporatiewoning die nu volgens de punten onder middenhuur valt, kan vanwege diens contract daarvoor momenteel een vrijemarktprijs betalen. Pas bij een nieuw contract kan de huur omlaag. Omroep Rijnmond deed vorige maand onderzoek naar een aantal van deze gevallen in Rotterdam waarbij huurders hun corporatie om huurverlaging vroegen, maar deze niet kregen. Het ging om gevallen met huurverschillen tussen de 100 en bijna 350 euro per maand. De woningcorporaties bleken niet bereid de huurverlaging door te voeren omdat het niet wettelijk verplicht was.
Nieuw puntenstelsel: volgens de huurwet moeten te hoge sociale huren wel per direct worden verlaagd, maar middenhuren niet
“Woningcorporaties overtreden geen wet. Alleen is het wel gebruikelijk dat corporaties het puntenstelsel respecteren. Aedes, de koepelorganisatie voor woningcorporaties, heeft zich voor de Wet betaalbare huur uitgesproken en daarmee het belang van de WWS onderkend. Het is opvallend dat een deel van de corporaties toch vasthoudt aan de hoge prijzen van hun woningen,” zegt woordvoerder Mathijs ten Broeke van de Woonbond. Daarbij vermeldt hij dat het nog niet om veel gevallen gaat.
Hoe zit dat in de Metropoolregio?
NUL20 vroeg corporaties Parteon, Ymere en Rochdale naar hun geplande huurwijzigingen. Zij gaven aan zich te conformeren aan de wettelijke verplichtingen en verplichte huurverlagingen met terugwerkende kracht vanaf 1 juli 2024 door te voeren. Maar, zonder wettelijke verplichting voeren zij geen huurverlagingen in, waardoor woningen die pas na 1 juli in het WWS vallen, alleen bij het afsluiten van een nieuw huurcontract een aanpassing in huurprijs krijgen.
De corporaties verwachten dat het om een zeer beperkt aantal woningen zal gaan, omdat zowel in het sociale- als middensegment de huurprijzen van veel woningen al voor 1 juli afgetopt waren waardoor deze al lager lagen dan het maximaal te vragen bedrag. Zo geeft Rochdale aan dat op basis van het oude WWS de middenhuren gemiddeld op 80 procent van het maximaal redelijke werden afgetopt, waardoor ongeveer 90 procent van de vrijsectorwoningen tot middenhuur zijn afgetopt. Bij Ymere geldt dit voor 70 procent van de vrijesectorwoningen.
Het gaat volgens de corporaties om een zeer beperkt aantal woningen, omdat de vrijesectorhuren van veel woningen al afgetopt waren
Voor wettelijke huurverlagingen voor woningen die voor 1 juli al onder de liberalisatiegrens vielen, vragen de corporaties hun huurders om te wachten met de aanvraag voor huurverlagingen. De corporaties geven aan dat zij door de snelle invoer van de Wbh geen tijd hebben gehad om hun systemen en software tijdig aan te passen waardoor zij nieuwe puntenberekeningen nog niet kunnen maken. Wanneer deze verandering wordt doorgevoerd, worden huurders met terugwerkende kracht over rechtmatige huurverlagingen geïnformeerd. Over de hoeveelheid woningen die een huurverlaging zal meemaken, kunnen de corporaties nog niet veel zeggen. Formele aanvragen van huurders voor een huurverlaging blijven volgens de corporaties vooralsnog uit.
Onderhandelingen
Of het nu om veel aanvragen gaat of niet: de Woonbond raadt huurders, die vanwege hun oude contract geen huurverlaging kunnen krijgen, aan om het gesprek met de verhuurder aan te gaan. “De verhuurder heeft er nu belang bij dat de huidige huurder langer in de woning blijft zitten. De huurder kan aangeven dat om er te blijven wonen, een huurprijsaanpassing nodig is. Ook bij corporatiewoningen kan met de goede vertegenwoordiging door een huurdersorganisatie zo’n gesprek zeker zinvol zijn.”
|
De Woonbond heeft woonminister Mona Keijzer een ‘Plan voor de Volkshuisvesting’ aangeboden. Daarin doet de Woonbond concrete voorstellen om op korte en lange termijn meer woningen, lagere woonlasten en een betere positie voor huurders te realiseren. Voor een ‘goed volkshuisvestingsbeleid’ vindt de Woonbond dat minstens 40 procent van nieuwbouwwoningen tot sociale huur moet behoren en dat de huurprijs van een woning gebaseerd moet zijn op de kwaliteit van de woning, en niet op de prijsontwikkeling in de markt of het inkomen van de huurder. Bovendien zouden woningcorporaties geen winstbelasting moeten betalen, zodat zij meer kunnen bouwen. Om huren en kopen op eenzelfde manier te ondersteunen, moet de hypotheekrenteaftrek uiteindelijk worden afgeschaft. |