De ‘Bos-belasting’ brengt de discussie over de maatschappelijke prestaties van corporaties weer in alle hevigheid in de actualiteit. Ditmaal steunt het gros van de lokale politici en de deskundigen de corporaties in hun verzet tegen een heffing. Maar het beeld blijft de corporatiesector achtervolgen dat ze onvoldoende werk maken van hun maatschappelijke taak. Hun probleem is ook dat ze dat het tegendeel niet hard kunnen maken. Het meten van het ‘maatschappelijk rendement’ staat nog altijd in de kinderschoenen.
Op winst- en verliesrekeningen komt soms een post ‘kosten maatschappelijke investeringen’ voor, maar dat is dan vaak het verschil tussen de investering in en de bedrijfswaarde van nieuwbouwprojecten. Maar om een ‘onrendabele top’ gelijk te stellen aan maatschappelijk rendement, is natuurlijk al te simpel. Zo beschouwd zou het maatschappelijk rendement alleen maar toenemen als de bouwkosten van een project uit de hand lopen of de corporatie inefficiënt werkt. Dat is maar een voorbeeld.
| Eef Meijerman, directeur ASW: “Een landelijke heffing per woning, zonder acht te slaan op investeringen, werkt averechts.” |
De hoofdstedelijke corporaties beschikken momenteel niet over een werkbare operationalisering van maatschappelijk rendement, noch over valide instrumenten om dat rendement zichtbaar en daarmee afrekenbaar te maken. Het is al heel wat als een corporatie al haar uitgaven aan ‘leefbaarheid’ heeft weten te terug te vinden in haar administratie. Vaak zijn daar tijdrovende handmatige exercities voor nodig.
Dat is des te wranger, omdat vriend en vijand ervan overtuigd zijn dat juist de corporaties in de Amsterdamse regio enorme maatschappelijke investeringen doen. Ze investeren niet alleen in onrendabele huisvesting en sociale nieuwbouw voor allerlei doelgroepen, maar geven ook veel uit aan leefbaarheid, onderhoud, overlastbestrijding, energiebesparing en maatschappelijk vastgoed. En bovenal: het grootste deel van het huizenbezit wordt niet voor de maximale prijs verhuurd en evenmin verkocht, wat natuurlijk lucratiever zou zijn. De ene corporatie profileert zich met studentenhuisvesting, de andere met woonzorgcomplexen, een derde met jongerenhotels en een vierde met het aankopen en renoveren van historische panden. Maar doet een individuele corporatie genoeg met zijn ‘maatschappelijk bestemd vermogen’? En wat zijn de criteria?
Dat de Amsterdamse woningcorporaties grotendeels ‘maatschappelijk ondernemen’ staat buiten kijf. Dat benadrukken ze zelf ook in de jaarverslagen, maar helaas in algemene bewoordingen. En daarmee kan de sector zich moeilijk verweren tegen terugkerende verwijten zoals dat hij slapend rijk zou worden, of dat hij zich gedraagt als commerciële projectontwikkelaar.
Effectenkaart
Is er dan geen beweging aan het Nederlandse front? Toch wel. De Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) heeft verschillende instrumenten beschreven die nu nog in een pilotfase verkeren. Ze worden verzameld in een in november te verschijnen ‘Praktijkboek maatschappelijk rendement’. (Te bestellen via www.sev.nl)
Zo wordt in het Praktijkboek een instrument beschreven waarmee je de invloed van leefbaarheidsinvesteringen op waardeontwikkeling van vastgoed in een wijk kunt berekenen. Niet onbelangrijk voor een stad als Amsterdam, waar corporaties veel bezit hebben in wijken waar de leefbaarheid onder druk staat. Natuurlijk zien corporaties de relatie tussen leefbaarheid en waarde van het vastgoed al, maar als die over een langere periode wordt gekwantificeerd kan dit een impuls geven aan investeringen in probleemwijken. Maar goed. Dan gaat het uiteindelijk weer om financieel rendement. De vraag naar maatschappelijk rendement wordt interessant als het punt is bereikt waarop meer investeringen wel de leefbaarheid bevorderen, maar niet langer de waarde van het vastgoed.
| Jaap van Gelder, directeur De Key: “De maatschappelijke druk om te laten zien dat je als corporatie niet alleen in stenen investeert is groot.” |
Verder wordt gekeken naar een methode om bewoners zelf te laten bepalen welke maatregelen de leefbaarheid van hun wijk ten goede komen. Ook belangrijk voor Amsterdam, omdat het voor woningzoekenden weinig zin meer heeft lid van een corporatie te zijn. Het ledenbestand brokkelt razendsnel af. Daarmee snijd je ook het contact met je klanten af, als er geen andere communicatiemiddelen voor in de plaats komen. Veel Amsterdamse corporaties investeren dan ook in klantcontacten en zelfs in beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden.
In het SEV-Praktijkboek komt ook een Amsterdamse corporatie voor, De Key. Voor de Spaarndammerbuurt brengt De Key in beeld wat de maatschappelijke effecten zijn van woningtransformatie en leefbaarheidsinvesteringen. Daarvoor maakt De Key gebruik van een ‘effectenkaart’, die ervaringen van diverse betrokkenen aangeeft. “Je kijkt dan over een langere periode, ook nadat je hebt geïnvesteerd, of mensen tevredener wonen”, legt algemeen directeur Jaap van Gelder uit. “De maatschappelijke druk om te laten zien dat je als corporatie niet alleen in stenen investeert is groot. We hadden dit project misschien drie jaar geleden al moeten doen. Met name de rijksoverheid wil zien wat de maatschappelijke resultaten zijn van investeringen in vernieuwingsgebieden.”
Ook de eigen organisatie leert. “We weten nu dat je de boekhouding helemaal anders moet inrichten als je maatschappelijk rendement wilt aantonen.” De Key publiceert binnenkort een maatschappelijke jaarrekening van de Spaarndammerbuurt.
Investeringsbesluiten
De experimentele instrumenten die de SEV heeft verzameld, gaan echter grotendeels voorbij aan de fundamentele vraag wie bij corporaties investeringsbeslissingen neemt, en op welke gronden. Gezien de vermogensovermaat, die ook door het Centraal Fonds Volkshuisvesting aan de orde is gesteld, is die vraag ook interessant voor de politiek. “De zwarte Piet ligt nu bij de corporaties”, meent Jan van der Moolen, algemeen directeur van het CFV. “De afgelopen zeven jaar is het beeld ontstaan van corporaties die hun ‘eigen dingen’ doen. Maar ze realiseren hun prognoses nooit. Goede voornemens voldoen niet. We zullen normen moeten bepalen en de sancties die erbij horen. In Groot-Brittannië worden corporaties jaarlijks gevisiteerd en staan de resultaten op internet.”
Is de samenstelling van de raden van commissarissen wellicht de crux? In sommige bedrijven zitten commissarissen of niet-uitvoerende bestuurders met een speciale sociale expertise. Zo zou je bij corporaties een commissaris voor maatschappelijk rendement kunnen binnenhalen.
| Jan van der Moolen, directeur CFV: “De corporaties hebben het schavot nu zelf neergezet” |
Van der Moolen: “Dat is niet het antwoord, maar anderzijds is het maatschappelijk verantwoorden vanaf het begin inderdaad niet goed geregeld. We kunnen er niet omheen dat er een democratisch gat bestaat in het maatschappelijk middenveld. Aan wie verantwoord je wat? Je portfoliobeleid bijvoorbeeld. Is de raad van commissarissen of raad van toezicht erbij betrokken geweest? Heb je een voorraadbeleid nodig? Welke markten wil je bedienen? Ik denk dat er druk van buitenaf georganiseerd zal moeten worden om dit goed te regelen.”
Ondertussen gaan corporaties hun eigen weg en sturen sommige zelfs persberichten de wereld in waarin melding wordt gemaakt van hun winstcijfers. “Dom!”, zegt Van der Moolen. “Is het dan niet voldoende, meer dan goed genoeg eigenlijk, dat de corporaties 2,4 miljoen woningen beheren? In dat beheer valt nog genoeg te vernieuwen.”
Maar wat moet de overheid met die veertig probleemwijken, waar miljarden moeten worden geïnvesteerd, inclusief sociale pijler? Moeten Bos en Vogelaar vertrouwen op de betrokkenheid van corporaties of mogen ze deadlines en financiële eisen stellen? Met als stok achter de deur natuurlijk de landelijke verevening, die corporaties in grote steden als Amsterdam uit de zorgen moet helpen.
“In 2000 werd al een discussie gevoerd over financieel zwakke corporaties die projectsteun kregen”, zegt Van der Moolen. “Want wie controleert dan hun besteding en de kwaliteit van de investering? Binnen ons poldermodel rolt er vervolgens een marginale zelftoetsing uit. De corporaties hebben het schavot nu zelf neergezet. Wat de landelijke verevening van corporatievermogens betreft, geloof ik meer in een nationale investeringsmaatschappij. Je kunt er niet op wachten dat de corporaties dat gaan regelen. Via deze investeringsmaatschappij kun je die veertig, en misschien meer probleemwijken aanpakken waar investeringen achterblijven door financiële zwakte van de beherende corporatie. Uiteraard kunnen de plaatselijke corporaties dat niet alleen, gemeentes moeten mee blijven doen bij de sociale pijler.”
De discussies zijn nog lang niet voorbij, voorziet hij. “Maar we moeten ze wel helder voeren, zaken niet door elkaar halen. Onderwerpen als governance en huurbeleid moet je niet vermengen met de discussie over verevening. En, er is meer vertrouwen nodig.”
Modder gooien
“Er zijn veel organisaties, ook van de overheid, die worstelen met het vertalen van output, en wie dat mag vaststellen”, zegt Eef Meijerman, algemeen directeur van het Amsterdams Steunpunt Wonen en – ook als commissaris - kenner van de corporatiewereld. “Als een corporatie een lagere prijs vraagt voor een woning is dat bijvoorbeeld nuttig als het een aanvaardbare huurquote oplevert, maar niet als het tot scheefwonen leidt.”
| Peter Boelhouwer, directeur OTB: “Corporaties zijn private organisaties, alleen de overheid vindt van niet” |
Meijerman meent dat de centrale overheid niet de oplossing voor het definitievraagstuk kan bieden. “De overheid moet eerst een visie op de corporaties ontwikkelen, voordat ze met een algemene heffing komt. Een heffing per woning, zonder acht te slaan op investeringen, werkt averechts.” Een lokale aanpak, zoals die van De Key, levert volgens hem meer kansen op succes. “En verder de weg bewandelen van prestatieafspraken, visitatie en sociaal-maatschappelijke prestatieafspraken tussen raden van toezicht en besturen van corporaties. Daar hoort ook de goedkeuring van het stakeholdersbeleid bij. Het profiel van de raden moet daar wel bij passen.”
De corporaties hebben hun financieel management sterk geprofessionaliseerd. Er is daardoor meer oog voor vastgoed en het cashen van waardeontwikkeling. Dat hoeft volgens Meijerman geen probleem te zijn: “Als je het maar goed onderbouwt en op alle onderdelen het effect op de beleidswaarde aangeeft. Dat is niet eenvoudig. Maar modder gooien naar elkaar past slecht bij deze ontdekkingstocht voor allen. Openheid, twijfel en jezelf en elkaar stimuleren tot scherpte is beter.”
Kengetallen nodig
Ook Peter Boelhouwer, wetenschappelijk directeur van onderzoeksinstituut OTB van de Technische Universiteit Delft, beaamt de bevindingen tot dusver: “Iedereen is zoekende. Ieder doet het op zijn eigen manier, inclusief het overleg met stakeholders.”
Boelhouwer is zelf commissaris bij twee relatief kleine corporaties en lid van de VROM-raad. Hij vindt dat corporaties een goed verhaal hebben, eigenlijk al onder Winsemius. “Maar er zal nog meer in maatschappelijk vastgoed en/of sociale activiteiten geïnvesteerd moeten worden. Dat maakt de lasten voor gemeenten lager. Dan moet je alleen niet gek opkijken als langs een andere weg die besparing weer verdwijnt, bijvoorbeeld via een korting op het Gemeentefonds.”
Een belangrijk punt in de discussie over vermogens en investeringen van corporaties is het gebrek aan helderheid over hun rol, meent hij. “Nog steeds wordt er, bijvoorbeeld door Wouter Bos, gesproken over ‘maatschappelijk kapitaal’. Maar corporaties zijn private organisaties, alleen de overheid vindt van niet. Ook de vermogens, die alleen worden ingezet voor volkshuisvesting, zijn privaat. Die opvattingen gaan niet goed samen. Natuurlijk hebben corporaties in het verleden geprofiteerd van subsidies en goedkope leningen, maar sinds de verzelfstandiging van 1990 kost het de overheid weinig geld meer. Bovendien hebben corporaties als tegenprestatie jarenlang onder de markt- en de kostprijs verhuurd.”
Wat de zogenaamde probleemwijken betreft, waar flinke maatschappelijke investeringen moeten worden gedaan, gelooft ook hij in een landelijke investeringsmaatschappij. “Overigens wordt er nu toch al heel veel geïnvesteerd, in stenen dan. Vaak via prestatiecontracten met gemeenten. Anderzijds moeten corporatiebestuurders niet doen alsof ze onaantastbaar zijn. Het is een goede zaak dat visitaties straks verplicht zijn, al zijn er dan nog wel passende sancties nodig.”
Boelhouwer verwijst naar een recent SER-rapport over maatschappelijk verantwoord ondernemen. Sancties gaan hierin verder dan ‘naming and shaming’. “Je moet als overheid als het nodig is hard ingrijpen, een bestuur of een raad van toezicht desnoods naar huis sturen. Dat middel wordt nu alleen bij financieel mismanagement benut.”
Sancties op het achterwege laten van maatschappelijke investeringen zijn wel lastig als je niet weet waarop je wilt afrekenen. “Klopt, maar wanneer de vermogensovermaat te groot wordt, kan je corporaties daarop aanspreken. Om dit te kunnen vaststellen heeft het CFV heldere financiële kengetallen nodig. Op dit moment is nog geen sprake van een uniforme werkwijze of berekening. Als het Waarborgfonds en het CFV hetzelfde systeem voor de berekening van solvabiliteit zouden hanteren ben je op weg naar een uniforme benchmark. Je kunt via visitatie dan vervolgens vaststellen of op lokaal niveau goede maatschappelijke keuzes zijn gemaakt. Beter financieel management was overigens hard nodig binnen de corporatiewereld, maar het is wellicht hier en daar doorgeslagen. Ik raad corporaties aan de eigen organisatie te toetsen en te kijken naar de maatschappelijke toegevoegde waarde.”