Image

Doorstroming lijkt volgens Fleur Verdenius, adviseur Strategie en Beleid bij de Alliantie, soms wel een vies woord. Een suggestie dat mensen uit hun huis moeten worden gejaagd of dat ouderen de problemen op de woningmarkt veroorzaken. De Alliantie wil juist dat mensen gaan nadenken over hoe zij in de toekomst willen wonen, bijvoorbeeld als traplopen lastiger wordt. Wat zijn dan de mogelijkheden en welke hulp en ondersteuning is er beschikbaar? Als ouderen een sociale woning achterlaten komen ze in aanmerking voor voorrangsregelingen als van Hoog naar Laag of van Groot naar Beter. Veel gemeenten bieden wooncoaches die ouderen kunnen begeleiden. Er zijn ook leeftijdsonafhankelijke regelingen voor iedereen die vanuit de sociale huur wil doorstromen naar middenhuur, vrije sector of koop.

Sprekers

Image Fleur Verdenius (de Alliantie) Image Thomas Westveer (de Alliantie) Image Daan Donkers (Hospi Housing) Image Leo Schrader (Osdorperhof) Image Elke van der Wal (Parteon) Image Petra Knibbe (hospita) Image Daniel Klip (Rochdale) Image Willeke Koops (Zaanstad) Image Gert Jan Hagen (SPRINGCO Urban Analytics)

Maar hoe effectief zijn deze maatregelen eigenlijk? En in welke mate leiden zij tot verhuisketens? Thomas Westveer, datascientist bij de Alliantie, onderzocht aan de hand van data van Woningnet over verhuisbewegingen over een periode van 2,5 jaar bij welke woning en bij welk type huurder de langste verhuisketen en de grootste doorstroming plaatsvindt. De conclusies zijn dat hoe groter de woning is die leeg komt (dit geldt zowel voor het aantal kamers als vierkante meters), hoe langer de verhuisketen. Eengezinswoningen zorgden voor langere verhuisketens dan portiekflats. Doorstroommaatregelen zorgen voor een versterkend effect, met name van Groot naar Beter. Ook opvallend: bij verhuizende 55-plussers zijn er langere verhuisketens. Het is dus terecht dat bij doorstroming vaak wordt gekeken naar ouderen. Op basis van deze conclusies gaat de Alliantie zich richten op de typen woningen die de doorstroming bevorderen en de doorstroommaatregelen die blijken te werken vaker inzetten.

Verhuizen is heel veel gedoe

Leo Schrader is voorzitter van de bewonerscommissie Osdorperhof, een 55+-complex, maar met een gemiddelde leeftijd van 87. Hij ging daar op zijn 62e wonen, als 'jong broekie'. Hiervoor woonde hij veertig jaar op de Veluwe. Toen de kinderen uit huis waren, wilden hij en zijn vrouw terug naar Amsterdam, ze houden van de stad en van reuring. Bewoners van de Osdorperhof komen daar volgens hem vaak niet uit zichzelf terecht, het initiatief komt meestal van de kinderen die voorzien dat het traplopen bijvoorbeeld straks niet meer lukt. 
De bereidheid en mogelijkheden om te verhuizen zijn verschillend voor huurders en kopers, aldus Gert-Jan Hagen, onderzoeker-oprichter SPRINGCO Urban Analytics. Vooral voor oudere huurders in grotere woningen is het lastig. Soms vallen ze buiten de sociale sector omdat ze meer zijn gaan verdienen. Als ze verhuizen gaan ze er voor hun gevoel op achteruit. Bij de koopsector zijn er meer opties, maar ook dan zijn er onvoldoende geschikte woningen. De bouw van goede nieuwe seniorenwoningen heeft een enorm rendement op het benutten van bestaande woningen.

Volgens Schrader is het enorme gedoe een groot obstakel om te verhuizen: “Vooral de groep waar de eenzaamheid als schimmel aan de muur zit, komt niet in beweging. Die moet daarbij geholpen worden. Er staan in Osdorperhof twee appartementjes leeg en daar zijn vreemd genoeg amper 44 inschrijvingen op.” Zoeken op Woningnet is niet voor iedere oudere weggelegd.

Koudwatervrees

Het college wil dat er veel meer corporatiewoningen beschikbaar komen voor ouderen. Volgens Daniël Kipp, adviseur strategie bij Rochdale, moeten er dan  zowel aan de aanbod- als vraagkant obstakels worden weggenomen.

“Op dit moment zien we dat er te weinig geschikte ouderenwoningen zijn. Veel ouderen hebben veel inschrijftijd, dus die willen alleen verhuizen naar de perfecte woning. Daarnaast hebben ze koudwatervrees, want er komen veel onzekerheden bij kijken. Er zitten veel herinneringen vast aan het huis en de buurt, mensen willen vaak in de eigen buurt doorstromen. Er moet maar net een geschikte woning vrijkomen in de buurt.”
Een ander obstakel is dat mensen denken dat ze meer huur moeten betalen, maar met de regelingen van Groot naar Beter en Van Hoog naar Laag hoeft dat niet. “Kleiner wonen betekent misschien afstand nemen van de spullen die je hebt verzameld. Dat is een ingewikkeld, emotioneel proces en een belangrijke reden waarom die doorstroming moeilijk op gang komt.”
Mensen kunnen verleid worden met woningen die levensloopbestendig zijn en waar meer ruimte is voor collectiviteit of samenredzaamheid. Schrader vindt het een prettige gedachte dat de Osdorperhof zijn laatste huis is. Hij geniet van de gezamenlijke binnentuin, zonder dat hij die hoeft te onderhouden. “Ik mag die mannen graag zien maaien en knippen. We organiseren barbecues en dat soort dingen in de tuin. Het zware werk laat ik graag over aan anderen.”

Voorrang

De gemeente Zaanstad is twee jaar geleden gestart met een stimuleringsregeling voor doorstroming, vertelt ambtenaar Willeke Koops, specialist wonen & economie, sector stedelijke ontwikkeling. Dat doen ze met zeven gemeenten en acht corporaties. Voorheen had iedere corporatie zijn eigen regelingen, heel onhandig. Nu worden jaarlijks 150 woningen met voorrang aangeboden aan 65-plussers. Ze mogen hun oude huur meenemen en krijgen een verhuissubsidie van de gemeente. Koops: “Aanvankelijk maakte het niet uit welke woning ze achterlieten, waardoor mensen van de ene seniorenwoning naar de andere gingen. Daarom is de voorwaarde nu dat je een groot appartement of een eengezinswoning moet achterlaten. Anders wordt het wel een heel zware financiële maatregel.” Verder wordt nagedacht over verder ontzorgen, met rommelopruimers en hulp bij de verhuizing.
Het rendement van dit soort verhuizingen is volgens Hagen enorm hoog. “Als je die grote eengezinswoning niet hoeft te bouwen, omdat die door doorstroming al beschikbaar komt, levert dat als je alles bij elkaar optelt 30 duizend euro per woning op.” Vanuit dat licht bezien, zijn het garanderen van de oude huur of het inzetten van een verhuishulp de investering wel waard.

Effectiviteit

Rochdale heeft onderzoek laten doen naar de effectiviteit van het bouwen van eengezinswoningen. Na tien jaar blijkt nog circa een op de vijf woningen door de doelgroep te worden bewoond. Dat komt bijvoorbeeld omdat mensen meer zijn gaan verdienen of omdat de kinderen inmiddels uit huis zijn. Kipp: “Het zou dus effectiever zijn om aan het eind van de keten te kijken hoe we meer geschikte seniorenwoningen kunnen bouwen, zodat mensen kunnen doorstromen en er eengezinswoningen vrijkomen. We kunnen meer seniorenwoningen bouwen dan eengezinswoningen,  want seniorenwoningen zijn iets kleiner.”

Volgens Hagen komt nu van de nieuwbouwproductie in Amsterdam 10 procent terecht bij ouderen, terwijl zij zo'n 30 procent van de populatie uitmaken. “Die groep wordt slecht bediend met nieuwbouw, we bouwen eigenlijk alleen maar voor gezinnen en jongeren.” 

Meer flexibiliteit

Schrader zou het een goed idee vinden als corporaties meer ruimte krijgen om direct te bemiddelen. “Als mevrouw A uit Osdorp kleiner wil wonen, en via Woningnet kans maakt op een woning ergens ver weg in Zuidoost, dan is de kans dat ze gaat verhuizen niet groot. Als een corporatie de kans krijgt om haar een woning toe te wijzen bij mij in het pand, dan is de stap veel sneller gemaakt.”
Iets minder stringent omgaan met de regels, zou ook helpen, aldus Kipp: “Er zijn ook ouderen die graag willen verhuizen, maar net niet aan de regeltjes voldoen. Hun woning is bijvoorbeeld net een vierkante meter te klein voor de van Groot-naar-Beter-regeling, terwijl die wel heel geschikt zou zijn voor een gezin.”

De hospita

Een mogelijke oplossing om de bestaande voorraad beter te benutten is de ouderwetse hospita. Amsterdammers wonen gemiddeld op 40 m2 per persoon, 70-plussers gemiddeld op 67 m2. Bijvoorbeeld omdat de kinderen uit huis zijn of hun partner is overleden. Petra Knibbe uit Hoorn heeft er nadat haar kinderen uit huis waren voor gekozen een student in huis te nemen. “Het werd toch een beetje stil thuis en ik vind het leuk om jonge mensen om me heen te hebben. Zo kun je toch iemand helpen.” 
Hospi Housing heeft de afgelopen jaren 250 matches gemaakt, met name in Utrecht. Aankomend jaar hopen ze ook in Amsterdam meer matches te realiseren. Oprichter Daan Donkers: “Dit kan een sociale en duurzame oplossing zijn voor de woningnood. We maken gebruik van de bestaande voorraad en we verbinden mensen van verschillende leeftijden met verschillende achtergronden en culturen met elkaar. We helpen de een met het vinden van geschikte woonruimte en de ander met de tijdelijke verhuur.”
Er zijn wel obstakels: niet alle corporaties staan het toe, bijvoorbeeld omdat ze bang zijn voor gedoe of omdat ze denken dat dit de doorstroming juist belemmerd. Sommige hypotheekverstrekkers staan het niet toe en niet alle gemeentes. In de meeste gemeentes is het voor één of twee personen toegestaan, Utrecht gaat het deze zomer verder versoepelen naar drie personen.
Hospitaverhuur kan een aantrekkelijke aanvulling zijn van het inkomen. Over de eerste 6.000 euro op jaarbasis hoeft geen belasting over de huurinkomsten te worden betaald. En het risico om langdurig met een vervelende huurder te worden opgezadeld is te overzien: het hospita-contract stelt verhuurders in staat het contract binnen negen maanden te beëindigen.
De potentie van deze vorm van woningdelen is volgens Donkers enorm. In Nederland zijn er ongeveer drie miljoen leegstaande kamers. Er is een studentenkamertekort van een kleine 30.000 kamers.

Woningdelen

Wethouder Zita Pels wil in Amsterdam het Friends-contract herintroduceren. Volgens de concept AAV wordt het vanaf 2024 weer mogelijk met meerdere mensen een huurcontract te delen. In Zaanstad is ondertussen woningcorporatie Parteon na een petitie van 500 Zaanse jongeren op kleine schaal gestart met drie oplossingen op kortere termijn voor jongeren. De wachttijd voor Zaanse jongeren is volgens Eeke van der Wal, regisseur Klant bij Parteon, ontzettend lang. 
Een van de quickfixes is huurdelen, naar voorbeeld van woningcorporatie Talis. Huurders van Parteon die een kamer over hebben mogen die onder voorwaarden verhuren. 
De tweede is ook daar het Friends-contract. In een middenhuurwoning kunnen dan drie jongeren wonen in plaats van een gezin. Afgelopen jaar ging dat om vijf woningen. Daarnaast heeft Parteon sociale woningen gesplitst in twee semi-zelfstandige woningen. “Hier hebben jongeren een eigen slaapkamer en badkamer, maar gedeelde woonkeuken. Zij hebben wel een eigen contract.”
Parteon is klein begonnen. “Deze regelingen zijn niet nieuw, maar voor ons is het geen standaard manier van werken. We moeten goed kijken hoe dit uitpakt. Want hoe gaat dit samen met een doorstroomregeling? Als wij onze eengezinswoningen gaan splitsen naar twee zelfstandige woningen, dan kan er geen gezin meer in. Dat zijn keuzes die je moet maken. Maar het is sowieso goed om deze tools in je gereedschapskist te hebben.”