Image

Zelf woningen bouwen en er met een groep gelijkgestemden gaan wonen. Een wooncoöperatie klinkt ideaal, maar blijkt in de praktijk uitermate lastig via zelfbouw te realiseren. De initiatiefnemers van De Nieuwe Meent in Amsterdam kunnen erover meepraten. Bieden zogenoemde beheercoöperaties, waarbij een woningcorporatie eigenaar blijft van het vastgoed, geen realistischer alternatief?
Recente voorbeelden daarvan zijn de woontoren Akropolis op Zeeburgereiland of het Shaffyhuis. Maar nieuw is het niet. In de jaren tachtig kregen vele kraakpanden en hun bewoners zo een nieuwe - legale - toekomst. In diezelfde periode bouwden gemeentelijke woningbedrijven onder de noemer van  'Centraal Wonen' ook diverse nieuwbouwprojecten voor woongemeenschappen. Voorbeelden zijn het Woonkollektief Purmerend en De Halve Wereld in Amsterdam, waar ‘de brutalen’ al bijna 40 jaar in zelfbeheer leven. 

De Halve Wereld

Wat betekent zelfbeheer in een pand van een woningcorporatie? We gaan daarvoor langs bij twee projecten met een zeer verschillende ontstaansgeschiedenis. Maar wel met dezelfde eigenaar: Ymere.
De Halve Wereld is een complex met 118 sociale huurwoningen rond het Joods Museum. Het is gebouwd bovenop de tunnelbuis van de metro; de metro die in de jaren zeventig aanleiding was voor de Nieuwmarktrellen en stimulans voor woonexperimenten.

Voorzitter Jos Verbrugge licht het zelfbeheer toe: “Wij doen het klachtenonderhoud en het mutatieonderhoud, maar ook de woningtoewijzing en de huurincasso. Daarvoor hebben we allerlei werkgroepen. Een reparatie meld je aan Jenny of Willem. Zij kijken of we het zelf kunnen oppakken of een aannemer inhuren. We werken liefst met zzp’ers uit de buurt. Als er een huurachterstand is, gaan we er even langs. We hebben een gemeenschappelijke ruimte, een mooie binnentuin en organiseren allerlei activiteiten. De sociale cohesie is groot, juist omdat we gezamenlijk verantwoordelijkheid dragen en oog houden voor de menselijke maat.”

Oliemannetje

Deze vorm van zelfbeheer was een experiment in 1984. Het hield stand. Sterker nog, het oorspronkelijke contract is nog steeds van kracht. Wel werd eind vorig jaar een protocol vernieuwd: drie A4-tjes met meer gedetailleerde afspraken over de rolverdeling. Dat ging niet van een leien dakje. Ymere wilde meer grip vanwege de opdracht vanuit de Woningwet om ‘compliant’ te zijn en om te voldoen aan de regels voor passend toewijzen. De Halve Wereld voelde zich overvallen en baalde bovendien dat gevelonderhoud veel te lang op zich liet wachten. In 2020 leidde dit tot een patstelling, waarbij ontbinding van het zelfbeheercontract dreigde.
Het kwam goed. Harm ten Zijthoff – oliemannetje, zoals hij zichzelf noemt, met een lange staat van dienst bij Ymere – wist het gesprek weer op gang te krijgen. “Ymere heeft ongeveer 120 woongroepen. De Halve Wereld is bijzonder vanwege de omvang. Wij wisten eigenlijk niks van die woningen, we hadden bijvoorbeeld geen plattegronden.” Tientallen gesprekken hebben plaatsgevonden voordat het vertrouwen was herwonnen en een overzichtelijke set afspraken vastgesteld. Het gevelonderhoud is inmiddels gestart en wordt begin april afgerond.

Zelf toewijzen

Vroeger liep de verhuur van woningen in De Halve Wereld voor de helft via Woningnet, nu ligt de toewijzing geheel bij de bewonersvereniging. Dat werd mogelijk omdat de gemeente Amsterdam vanaf 2022 coöptatie toestond aan erkende wooncoöperaties. De bewoners mogen dus voortaan zelf alle nieuwe huurders selecteren. Kandidaten moeten wel voldoen aan de financiële normen voor sociale huur (de 'passendheidsregels') en 30 procent van de vrijkomende woningen moet naar kwetsbare personen. Die hoopt De Halve Wereld te vinden bij statushouders die wel wat voelen voor zelfbeheer en in hun veerkrachtige gemeenschap een plek kunnen vinden.
“De Halve Wereld verdient ons vertrouwen, ze gaan immers al veertig jaar goed om met ons vastgoed”, zegt Ten Zijthoff. “Corporaties moeten leren om de boel niet dicht te regelen omdat wij wel zouden weten wat goed is voor de huurders.” Verbrugge is tevreden: “We hebben onze autonomie behouden en toewijzingsruimte gewonnen. Door goed overleg en een prettige samenwerking is er meer betrokkenheid. Het is fijn wonen terwijl zelfbeheer de corporatie veel werk uit handen neemt. Maar we zijn niet een soort vrijwilliger van Ymere.”

Image

Ruimte voor maatwerk

Gloednieuw is het zelfbeheercontract van Copekcabana met Ymere. September 2022 kregen leden van de wooncoöperatie de sleutel van hun gerenoveerde woningen in de Van der Pekbuurt. Initiatiefnemer Bas van Vlaenderen, buurtbewoner en architect, vertelt dat in eerste instantie is gewerkt aan plannen om een blok woningen te kopen. Uiteindelijk werd Copekcabana geen vastgoedcoöperatie maar een beheercoöperatie. “Daar hebben we stevig over vergaderd. Er waren zorgen of we wel genoeg autonomie zouden houden.”

In de loop der jaren stapten mensen uit de coöperatie vanwege veranderende levenssituaties. De overgebleven groep van vijftien koos voor een ledenstop. Voorzitter Lotte Haase: “We wilden eerst duidelijkheid hebben en dan gericht mensen erbij zoeken.” De keuze voor een beheercoöperatie is volgens haar een goede zet geweest. “We zijn verlost van de financieringsperikelen en het gaf ons tijd en ruimte om het maatwerk te organiseren.” Dat duurde langer dan gedacht, het hele proces heeft zeven jaar geduurd: “Dat ik hier nu echt woon, is bijna niet te geloven”, zegt Jessie Wilms. “Ymere is een grote organisatie, waar beslissingen lang duren. Wij wilden niet afwachten en alleen reageren. Maar het was allemaal nieuw, al die details en regelgeving, en wij doen dat allemaal naast ons werk.”

Slimme plattegrond

De dertig woningen van Copekcabana zijn flexibel in te delen, dankzij de slimme basisplattegrond die Van Vlaenderen bedacht. Er is een budget afgesproken voor reparatie- en mutatieonderhoud dat alleen daaraan mag worden besteed. Daarnaast geeft Ymere een vaste vergoeding voor financieel, technisch en sociaal beheer. Dat bedrag kan Copekcabana vrij besteden aan zaken die de bewoners belangrijk vinden. De wooncoöperatie wil leefregels organisch laten groeien. “Het allerbelangrijkste is dat je elkaar in de basis vertrouwt”, zegt Wilms. “Doordat we elkaar zo goed kennen, gaat de zorg voor elkaar vrijwel automatisch.”

Alle bewoners doen mee met het zelfbeheer; de richtlijn is vier uur per week. Veel onderhoud is er nog niet. De technische commissie inventariseert wel opleverpunten, die ze collectief aan verhuurder en aannemer doorgeven. De werkgroep woningtoewijzing heeft het nu rustig, na een hectische tijd om de juiste bewoners te vinden. Er is actief gezocht naar mensen uit de buurt en naar mensen met aanvullende competenties. “Het coöptatierecht is belangrijk”, zegt Van Vlaenderen. “Als je dat loslaat trek je de bodem onder het zelfbeheer vandaan en komt het werk op te weinig schouders terecht.”

Spanningsveld

Vanuit Ymere was Marieke Geljon betrokken als procesmanager. “De realisatie van Copekcabana was ingewikkeld, niet alleen voor de bewoners maar ook voor Ymere. We hebben met elkaar iets nieuws bedacht en zaken moeten uitzoeken. Er zit een spanningsveld tussen onze regels om zicht te houden op het vastgoed en de benodigde flexibiliteit om ruimte te bieden aan zelfbeheer.” Als voorbeeld noemt ze de puzzel bij de woningtoewijzing, waarbij mensen die enthousiast zijn voor zelfbeheer op het ijkmoment wel binnen de inkomensgrenzen moeten vallen.
Ten Zijthoff beaamt dat er veel tijd en energie gaat zitten in dit soort nieuwe trajecten. “Het is een mooie ambitie, maar mensen onderschatten nog wel eens wat zelfbeheer betekent en hoe je daarover goede afspraken kunt maken. Door de schaalgrootte is Ymere gedwongen tot confectie, terwijl er voor zelfbeheer behoefte is aan een maatpak. Het is een aandachtspunt hoe je daaraan invulling geeft, want daar gebeuren mooie dingen.” ◉