Huren omhoog en omlaag door energielabel
Als het kabinet de wetgeving nog voor 1 april door de Kamer kan loodsen, wordt per 1 juli 2010 het Woningwaarderingsstelsel (‘puntenstelsel’) voor zelfstandige huurwoningen aangepast. De huidige punten voor verwarmingsmethode en isolatie worden vervangen door punten voor het energielabel van de woning. Dat kan leiden tot flinke huuraanpassingen, maar tot 2012 alleen voor nieuwe verhuringen.
Voor energiezuinige woningen kunnen corporaties straks maximaal 44 punten bijtellen op basis van het energielabel; nu is dat maximaal 28 punten voor verwarming en isolatie. De nieuwe systematiek zit zo in elkaar dat vooral de sprong naar B-label extra wordt gewaardeerd. Naar schatting heeft zo’n 13 procent van de corporatiewoningen een energielabel B of hoger. Een enkele corporatiebestuurder sprak eerder de vrees uit dat het energielabel de Amsterdamse corporaties vele miljoenen aan huurderving gaat kosten, maar de meeste corporaties kunnen nog geen doorrekeningen presenteren. Bij Eigen Haard kost de WWS-wijziging de corporatie 47.000 punten op de totale woningportefeuille. Dat is een theoretische totale huurderving van 3 miljoen euro op jaarbasis.
Het Stedelijk Bureau Wijksteunpunt Wonen Amsterdam heeft een berekening losgelaten op de ruim 2073 woningen die zij in kaart hebben gebracht bij huisbezoeken. Het gemiddelde huureffect op de 327 woningen daarvan met een energielabel blijkt gering: de maximaal redelijke huur van die woningen stijgt met gemiddeld vier euro per maand. Per individuele woning kunnen huren wel flink stijgen of dalen: de maximale huur van B-label woningen stijgt gemiddeld 90 euro (18,5 punt); die van F-label woningen zakt bijna 40 euro. Woningen zonder energielabel krijgen punten toegekend op basis van het bouwjaar, waarbij woningen ouder dan 1976 al direct in de laagste categorie G vallen (0 punten). Dat leidt volgens het onderzoek van het Wijnsteunpunt Wonen (1751 woningen) tot een gemiddelde verlaging van de maximale huurprijs van 27,50 euro. Ingrid Houtepen van het Stedelijk bureau: “Een fictief energielabel leidt in Amsterdam dus meestal tot een verlaging van de maximaal redelijke huur. Het loont voor een eigenaar vrijwel altijd direct om een energielabel aan te vragen.”
Overigens geldt het nieuwe WWS tot 2012 alleen voor verhuringen vanaf 2008 én nieuwe verhuringen van woningen met een officieel energielabel. Voor de meeste huurders verandert er dus niets per 1 juli.
Een uitgebreider artikel over dit onderwerp staat in de komende NUL20 (18 maart 2010)