De wachttijden voor een sociale huurwoningen lopen ook in Zaanstad enorm op. De gemeente werd bovendien onaangenaam verrast door het besluit van minister Donner om de huurgrens van alle huurwoningen in de Amsterdamse stadsregio te verhogen (met 15 tot 25 extra punten), behalve in de Zaanstreek. Wethouder Olthof vreest daardoor extra druk op de lokale sociale woningmarkt. Voor hem extra reden te pleiten voor voorrangsregelingen voor eigen inwoners van Zaanstad en Wormerland.
| Het wordt steeds moeilijker een betaalbare huurwoning te krijgen in de regio Amsterdam. Meer woningen bouwen zit er niet in, dus wat de verantwoordelijke politici rest is wat sleutelen aan de manier waarop woningen worden verdeeld. Maar terwijl Amsterdam regels en beperkingen schrapt, zoeken Almere en Zaanstad het juist in extra regelingen en verordeningen. Meerdere regiogemeenten willen vooral de kansen van eigen bewoners vergroten.Wethouder Olthof kan maar weinig waardering opbrengen voor de puntenbijtelling die minister Donner voor huurwoningen in ‘schaarstegebieden’ heeft doorgevoerd. In de hele stadsregio Amsterdam gaan daardoor de maximale huurgrenzen omhoog, behalve in de Zaanstreek. Niet dat hij zo graag de prijs van een sociale huurwoning omhoog ziet gaan, maar het kabinetsbeleid werkt volgens hem stigmatiserend en frustreert het plaatselijke woonbeleid. “In Zaanstad wordt al een aantal jaren gewerkt aan differentiatie van de woningvoorraad. Van oudsher zijn we een arbeidersgemeente met een grote, nogal eenzijdige sociale woningvoorraad. Het vorige college heeft een woonvisie ontwikkeld; er ligt een omvangrijke herstructurerings- en nieuwbouwopgave.”“In tal van wijken hebben corporaties al een grote inspanning geleverd. Elders zijn plannen in de maak. Wij willen dat zij daar mee doorgaan, maar hun tempo is sterk afhankelijk van het functioneren van de woningmarkt. We kennen de gevolgen van de economische crisis. Woningverkopen vallen sterk terug. Daaraan doet het kabinet bar weinig, de tijdelijke verlaging van de overdrachtsbelasting uitgezonderd. Er wordt vooral aan de knoppen van de sociale woningmarkt gedraaid. Met een strikte scheiding tussen publieke en commerciële corporatieactiviteiten. Met nieuwe inkomensgrenzen. Met een verplichte bijtelling, dus hogere toegestane huren op basis van de WOZ-waarde. Juist die maatregel bevordert de segregatie.”Wethouder Jeroen Olthof van Zaanstad verwijt de minister een denkfout. “Het klinkt op het eerste gezicht heel logisch: als er schaarste is, dan gaat de prijs omhoog. Maar dat is een vorm van marktdenken. Sociale woningbouw is zo sterk omgeven met regels en beperkingen, dat daar helemaal geen sprake is van marktwerking.” De minister baseert zijn puntenbijtellingen op de gemiddelde WOZ-waardes per vierkante meter in een gebied. Die is in de Zaanstreek inderdaad relatief laag. Maar dat betekent volgens Olthof helemaal niet dat sociale huurwoningen niet schaars zijn. “Een starter moet in Zaanstad 8,4 jaar wachten op een sociale huurwoning. De geringe doorstroming speelt daarbij een rol. Een doorstromer wacht in Zaanstad gemiddeld meer dan negentien jaar voordat hij naar zijn volgende sociale huurwoning gaat. Daarmee zijn we koploper in de regio.” |
Olthof vreest dat de druk op de sociale huurmarkt in de Zaanstreek gaat toenemen, nu de huren in de rest van de regio bij mutatie flink kunnen worden verhoogd. De Zaanstreek maakt met vijftien andere gemeenten deel uit van het Woningnet van de stadsregio Amsterdam: “Als een huurwoning in Zaanstad straks tientallen euro’s goedkoper is dan een vergelijkbare woning in bijvoorbeeld Amsterdam, dan kan dat tot extra belangstelling van buiten onze gemeente leiden. Met als gevolg dat de toch al lange wachttijden voor starters nog verder zullen oplopen.”
Imagoschade
Het gaat Olthof niet alleen om het effect op de wachtlijsten. Verschil in huurprijs kan ook tot de komst van meer kwetsbare groepen leiden. “Begrijp me goed: iedereen moet een goede, betaalbare huurwoning kunnen vinden. Maar onder de huurders van sociale huurwoningen bevinden zich ook kwetsbare groepen. Het kabinetsbeleid kan ertoe leiden dat het beroep op onze voorzieningen zal toenemen.”
Het precieze effect laat zich volgens hem moeilijk voorspellen, maar het valt volgens hem niet uit te sluiten dat het beroep op bijstand, WMO-voorzieningen en de aanpak van armoede zal groeien. Op een moment dat zijn gemeente toch al met bezuinigingen wordt geconfronteerd. “Verslechterende financiële omstandigheden dwingen ons er toe al onze voorzieningen tegen het licht te houden. Ik moet er niet aan denken dat door een toenemende vraag ons zo broodnodige aanbod verschraalt. Dat mag toch niet gebeuren.”
De keuze van de minister raakt naar zijn mening ook het imago van de Zaanstreek. Op een negatieve manier. “Wij zien goede kansen voor vernieuwing van de stad. Met een beter woningaanbod. Met ruimte voor nieuwe, creatieve bedrijvigheid. Met de komst van betere voorzieningen. Het is dus niet een streek met een lagere waarde, maar een geweldige stad heel dicht bij Amsterdam.”
Hekjes plaatsen?
Zaanstad wil de positie van de eigen woningzoekenden verbeteren. Met de corporaties wordt al langere tijd overleg gevoerd over veranderingen in de woonruimteverdelingssystematiek. De wethouder doet dat naar eigen zeggen met tegenzin. Olthof: ‘’We voelen ons daartoe gedwongen. Het lijkt niet vanzelfsprekend star vast te houden aan de gemeentegrenzen. Mensen werken, recreëren en winkelen in een groot gebied. Woonruimteverdeling zou dus ook een regionale aangelegenheid moeten zijn. Maar het vraagt van gemeenten nogal wat om dat eigen domein los te laten. Tot daarin daadwerkelijk stappen worden gezet, willen wij met onze corporaties in gesprek over de vraag hoe we de wachtlijsten kunnen bekorten en de woonduur verminderen.”
Gemeente en corporaties lijken elkaar te kunnen vinden in voorrang voor starters en toewijzingsafspraken voor nieuwbouwhuurwoningen, aldus directeur Frank van Dooren van de Zaanse corporatie ZVH. “De afspraak die nu wordt uitgewerkt, behelst dat vijftien procent van de vrijkomende huurwoningen wordt gereserveerd voor starters uit de eigen gemeente. Voor mijn corporatie komt dat neer op zestig huurwoningen per jaar. Daarnaast wordt zestig procent van de nieuwbouwhuurwoningen ingezet om de doorstroming te bevorderen. Mensen uit de Zaanstreek krijgen voorrang bij eerste verhuring.”
Van Dooren benadrukt dat het gaat om een tijdelijke afspraak. Na een jaar wordt bekeken wat het effect van de maatregel is. Volgens Van Dooren was het voor ZVH, Parteon en de in Zaanstad actieve Amsterdamse corporaties geen makkelijke keuze. “Wij zijn volkshuisvesters. Al onze huurders zijn ons even lief. Voor de één ligt het wat principiëler dan de ander, maar het maakt ons echt niet uit waar de huurders vandaan komen. Het past ons dus niet een hek om de gemeente te zetten. ”
Aan de andere kant zegt hij de gemeente Zaanstad te kunnen begrijpen. “Voor ons is de gemeente een belangrijke partner. Zaanstad ziet zich met afnemende kansen voor starters geconfronteerd. We willen niet voorbijgaan aan de opvattingen van de politiek. Op het moment dat wij problemen ondervinden - door de economische crisis zijn diverse bouwplannen vertraagd -, dan vragen wij bij hen ook om begrip. Het is dus een kwestie van geven en nemen,” aldus Van Dooren.
Handhaving
Tot slot wordt er gesnoeid in de opsporing van misbruik van woningen. De gemeentelijke handhavingscapaciteit wordt straks vooral ingezet op de bestrijding van excessen en de aanpak van leegstand. De gemeente verwacht opvallend genoeg dat particuliere verhuurders zelf meer gaan doen aan woonfraude-bestrijding. Volgens Hein Bos van Vastgoedbelang willen particuliere verhuurders dat best, maar dan is er wel meer medewerking van de gemeente nodig. “Een verhuurder kan nu niet eens opvragen wie er in zijn huis is ingeschreven. We zouden net zo’n regeling als de corporaties moeten krijgen.”
| Terwijl Amsterdam allerlei ‘passendheidscriteria’ afschaft, voert Almere ze juist in. In Almere kun je straks alleen nog een sociale huurwoning krijgen als je minimaal twee jaar in de regio woont of werkt. Dezelfde beperking geldt voor de goedkope nieuwbouwkoopwoningen. De ‘regio’ is overigens vrij ruim gedefinieerd: die omvat de stadsregio Amsterdam, het gewest Gooi- en Vechtstreek en alle gemeenten in Flevoland. Almere krijgt ook een voorrangsregeling voor urgent woningzoekenden en tal van specifieke inkomens- en passendheidseisen. Sociale koopwoningen (maximaal 184.000 euro) en sociale huurwoningen (huur tot 654 euro) komen alleen beschikbaar voor huishoudens met een inkomen tot 46.000 euro. Huurwoningen tot de aftoppingsgrens van 554 euro worden met voorrang toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens. En woningen met vier of meer kamers gaan met voorrang naar huishoudens met minimaal twee personen. De corporaties die actief zijn in Almere maakten eerder dit jaar bezwaar tegen alle regels en criteria in de nieuwe Huisvestingsverordening, maar de provincie Flevoland heeft inmiddels toestemming verleend. “De instemming benadrukt onze wens dat woningzoekenden een binding met Almere of de regio hebben. De sociale structuur is toch al niet zo sterk. In de Structuurvisie 2.0 hebben we al aangegeven daar iets aan te willen doen. Een binding van minimaal twee jaar komt ten goede aan de sociale contacten van de Almeerders en dat is goed voor de Almeerse samenleving. De eis van binding in combinatie met voorrang voor urgent woningzoekenden zal ervoor zorgen dat de schaarse sociale huurwoningen terechtkomen bij de mensen die daar echt op zijn aangewezen,” aldus wethouder Adri Duivesteijn. De verordening treedt begin volgend jaar in werking. Almere maakt geen deel uit van de gemeenschappelijke sociale huurwoningmarkt van de stadsregio Amsterdam. |