De Amsterdamse woningcorporaties verkochten in 2014 meer dan tweeduizend woningen. “Het is mogelijk dat we het topjaar 2005 naderen,” meldde directeur Egbert de Vries bij de presentatie van het rapport Woon Amsterdam 2014. De meeste woningen werden in 2014 verkocht in West, Zuid en Noord.
| Volgens het convenant Splitsing en Verkoop uit 2011 mogen de corporaties circa 30.000 reguliere huurwoningen verkopen in de periode 2011-2020. Daarnaast mogen er nog 5000 woningen met een Koopgarant-regeling worden verkocht. In totaal zijn er sinds 1998 ruim 23.000 verkocht. |
Vanaf 1998 verkopen de Amsterdamse corporaties woningen. De motivatie achter het verkoopprogramma was tweeledig. Voor de gemeente was het een mogelijkheid om het uiterst geringe aandeel koopwoningen in de hoofdstad uit te breiden en zo meer gemengde wijken te creëren. Ten tweede bezorgden de verkoopopbrengsten de corporaties meer financiële slagkracht om de ambitieuze gemeentelijke bouw- en vernieuwingsprogramma’s uit te voeren.
Inmiddels zijn ruim 23.000 bestaande corporatiewoningen verkocht aan particulieren. Volgens het huidige convenant verkoop mogen de corporaties tot 2020 nog eens zo’n aantal verkopen.
De verkoop kwam vanaf 1998 langzaam op gang. De corporaties moesten eerst een voorraad gesplitste appartementen aanleggen en een verkoopafdeling opzetten. Bovendien zat er in de eerste verkoopafspraken met de gemeente een aantal “praktische onhandigheden”, aldus directeur Egbert de Vries van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties.
Vanaf 2003 explodeert de verkoop, maar na 2005 zet alweer een daling in, al in de jaren voor de kredietcrisis. Die daling wordt deels veroorzaakt doordat steeds minder woningen worden verkocht aan zittende huurders. Het aandeel verkoop aan zittende huurders ligt de laatste jaren op zo’n 12 procent, maar lijkt recent weer wat aan te trekken. Vanaf 2011 stijgt de verkoop weer tot zo’n 2200 (prognose) in 2014.
Of het - ook als er geen beperkingen worden opgelegd - in dit tempo doorgaat is de vraag. Kopen was in 2014 heel aantrekkelijk door een combinatie van een historisch lage hypotheekrente en een tijdelijke riante vrijstelling van schenkbelasting in combinatie met een zich herstellende economie. Anderzijds: met de stijgende huren liggen de maandlasten van de koper snel lager - voor wie een hypotheek kan krijgen.
Steeds meer binnen de Ring
Anders dan vaak wordt gedacht, verkopen de corporaties niet alleen woningen in het centrum. Sterker nog: in de stadsdelen Noord, Nieuw-West en Zuidoost zijn over de hele periode ongeveer evenveel corporatiewoningen verkocht als in de populaire gebieden Centrum, Zuid, West en Oost. Maar vanaf 2010 verkopen de corporaties wel relatief meer woningen in de stadsdelen binnen de Ring: 62 procent in 2013 en 65 procent in de eerste helft van 2014. Met name in stadsdeel West gaan de corporatiewoningen als warme broodjes. Daarentegen lijkt de verkoop in Zuidoost sinds de crisis blijvend ingezakt; in Noord bleef het aantal verkopen redelijk stabiel. Mede als gevolg van de verkoop van corporatiewoningen is het aandeel eigen woningbezit in de stad toegenomen van 19 naar 31,5 procent.
Minderen met verkoop?
De kritiek op de verkoop van corporatiewoningen wordt luider nu de sociale huurmarkt steeds verder onder druk komt te staan. Gemeente en corporaties hebben echter in 2011 hun quotumafspraken geactualiseerd. Er ligt daarmee een regeling per marktgebied tot 2020. Volgens VVD-raadslid Daniël van der Ree moet de gemeente daar niet aan willen tornen: afspraak is afspraak. Maar raadslid Erik Flentge van de SP - een andere collegepartij - wil juist een stop op de verkoop van corporatiewoningen. En in het collegeakkoord van VVD, SP en D66 staat dit: “Bij de verkoop van woningen uit de sociale woningvoorraad gaan we op buurtniveau aantallen vaststellen, waarbij in buurten met weinig sociale huurwoningen minder mag worden verkocht”.
Sebastiaan Capel, bestuurder in stadsdeel Zuid, voelt daar ook voor. De huidige monitoring op marktgebied - de stad is in drie marktgebieden verdeeld - vindt hij te grof. “Je moet verkoop wel bekijken in samenhang met wat er in een wijk overblijft. Maar op welk schaalniveau je dat moet weten, daar zou ik zo geen antwoord op weten.”
Capel zou liever zien dat corporaties in zijn stadsdeel meer woningen liberaliseren dan verkopen. “Dat biedt ook de mogelijkheid om ze later weer in de sociale sector te brengen als dat nodig is. Eenmaal verkocht, zijn ze weg.” In Zuid staan relatief weinig sociale corporatiewoningen (29 procent). In zijn stadsdeel Zuid werden in 2014 naar schatting een kleine vijfhonderd corporatiewoningen verkocht (van de 32.000).
Welke prestatieafspraken gemeente, corporaties en huurders met elkaar maken, is nog koffiedik kijken. De gesprekken zijn nog altijd in een oriëntatiefase, omdat het noodzakelijk was te wachten op de nieuwe Woningwet. Bovendien worden alle - zeer complexe - financiële relaties tussen gemeente en corporaties momenteel tegen het licht gehouden op basis van het rapport ‘Naar ontvlechting en verzakelijking’. Maar linksom of rechtsom: zolang de verhuurderheffing bestaat, hebben corporaties de inkomsten van woningverkoop broodnodig om een substantiële rol te kunnen blijven spelen in de vernieuwing van de stad.
| De woningverkoop in Amsterdam is in 2014 sterk gestegen. Woningen worden al weer boven de vraagprijs verkocht. Het aanbod neemt in snel tempo af, waardoor er al weer een krapte op de hoofdstedelijke woningmarkt lijkt te ontstaan die aan pre-crisisjaren doet denken. Dat blijkt uit de jaarlijkse publicatie Woon Amsterdam 2014 van de Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC). Die publicatie heeft weliswaar betrekking op de eerste drie kwartalen, maar geluiden uit makelaarsland maken duidelijk dat de verkopen het laatste kwartaal zeker niet zijn afgenomen. Helaas moest dit nummer ter perse voordat de cijfers over het vierde kwartaal bekend waren. In de eerste drie kwartalen van 2014 werden 5971 woningen verkocht. Een stijging van 54 procent, vergeleken met de eerste drie kwartalen van 2013. Naar verwachting worden dit jaar zo’n 7900 woningen verkocht, een cijfer dat past bij de periode 2005-2008, kort vóór het inzetten van de kredietcrisis. De prijsstijging in 2014 is evenzeer aanzienlijk. In de eerste drie kwartalen van 2014 is de prijs per m2 gestegen met 6,5 procent. Stadsdeel Zuidoost valt daarbij uit de toon: daar daalden dit jaar de prijzen per m2 met 3,4 procent. De sterke stijging van verkoopaantallen en -prijzen geldt net zo hard voor de corporatiewoningen. Een kwart van de transacties in Amsterdam betreft corporatiewoningen. De dynamiek op de koopmarkt is kortom weer terug, met daarbij de dreiging van doorstijgende prijzen. In de maand september werd 21 procent van de woningen boven de vraagprijs verkocht. De Amsterdamse makelaars (MVA) en woningcorporaties (AFWC) wijzen er op dat extra aanbod hard nodig is, opdat kopers keuze houden uit een gevarieerd en ruim aanbod. Het aantal te koop staande woningen is gestaag gestegen van 1788 begin 2008 naar 7269 in januari 2013. In 2013 keert de trend. Vorig jaar daalde het aanbod met 24 procent en in de eerste drie kwartalen van 2014 met nog eens 15 procent. Bovendien staan woningen steeds minder lang te koop. www.woonamsterdam.info |