Vanaf 1 januari moeten corporaties ‘passend’ toewijzen: de lagere inkomens moeten de lager geprijsde woningen krijgen. Er zijn verschillende manieren om aan de passendheidsnorm te voldoen, met uiteenlopende gevolgen voor de slaagkansen voor de verschillende doelgroepen. Waarvoor kiezen de corporaties?
| Kennisorganisatie Platform31 en onderzoeksbureau RIGO hebben samen een inventarisatie gemaakt van de effecten van de passendheidsnorm en de verschillende sturingsmogelijkheden. Ze deden dat voor zes verschillende woningmarktregio’s, waar Amsterdam helaas niet bij hoorde. De onderzoekers komen tot vier knoppen waaraan corporaties kunnen draaien. In het onderzoek worden combinaties van verschillende sturingsinstrumenten doorgerekend. Zo blijkt bij implementatie van louter strikte toewijzing dat het aantal toewijzingen aan de primaire doelgroep tot een derde af kan nemen. Deze nieuwe huurders betalen dan wel flink minder huur, tot bijna 70 euro per maand. | |||
Strikter toewijzenHuurtoeslag gerechtigden krijgen alleen de vrijkomende goedkope woningen (tot aftoppingsgrens) aangeboden; in dat segment hebben ze voorrang. Dit leidt vaak tot een kleinere slaagkans voor deze groep. Oftewel: lagere huur, langer wachten. |
Aanpassen huren aan grenswaardenDe corporatie verlaagt meer aanvangshuren tot vlak onder de aftoppingsgrenzen; om huurderving te compenseren worden de overige huren zo hoog mogelijk, dichtbij de liberaliseringsgrens, ingesteld. |
TweehurenbeleidWoningen worden geadverteerd met twee huren, waaronder een afgetopte voor huurtoeslag gerechtigden. Huurders houden hierbij keuzevrijheid. De slaagkans blijft gelijk |
Sobere, kleine woningen bouwenDat is een strategie voor de lange termijn: woningen bouwen waarvan de stichtingskosten meer in lijn zijn met de huuropbrengsten |
| Bij strikter toewijzen in combinatie met huurverlaging neemt het aantal toewijzingen aan de primaire doelgroep veelal flink toe. In het onderzoeksrapport zijn ook de gevolgen doorberekend voor de uitgaven aan huurtoeslag, die het Rijk immers wil beperken. De huurtoeslag gaat inderdaad overwegend omlaag, tot bijna 60 euro per maand per woning. Maar opvallend genoeg is er één scenario - strikte toewijzing met huuraanpassing tot direct onder de aftoppings- en liberalisatiegrens - waarbij de huurtoeslag zelfs licht toeneemt. Het gaat om slechts 1,75 euro per maand, maar toch: dat was niet de bedoeling van minister Blok. | |||
| Vanaf 1 januari moeten corporaties ervoor zorgen dat 95 procent van de huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag (primaire doelgroep) bij toewijzing een woning krijgen onder de aftoppingsgrens. In 2015 is die grens 575,87 euro voor een- en tweepersoonshuishoudens en 618,24 euro voor grotere huishoudens. Het doel van de ‘passendheidsnorm’ is tweeledig: het beteugelen van de almaar oplopende uitgaven aan huurtoeslag en voorkomen dat huishoudens met een laag inkomen in financiële problemen komen. Door de norm zullen corporaties worden gedwongen meer huren onder de aftoppingsgrenzen te houden of te brengen. |
“Het moet zeker lukken”, zegt Niels Raat, beleidsadviseur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (AFWC) over de mogelijkheid dat Amsterdamse corporaties voldoen aan de nieuwe, door het Rijk opgelegde passendheidsnorm. Raat wijst op de recente samenwerkingsafspraken in Amsterdam. Daarin zegden de corporaties toe dat ze 75 procent van hun nieuw te verhuren sociale huurwoningen zullen aanbieden met een huur onder de aftoppingsgrenzen voor de huursubsidie. “Dat aanbod is gebaseerd op de woningtoewijzingen van afgelopen jaren, waarbij driekwart ging naar huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens”, aldus Raat. In andere gemeenten in de regio Amsterdam zijn nog geen prestatieafspraken gemaakt.
Corporaties hanteren verschillende methoden om aan de passendheidsnorm te voldoen, blijkt bij een rondgang langs de grootste corporaties in de regio.
Eigen Haard realiseert dit door strikt toe te wijzen: woningzoekenden met recht op huurtoeslag komen alleen in aanmerking voor woningen tot 576 of 618 euro. Ze hebben voor deze woningen voorrang op woningzoekenden die geen huurtoeslag ontvangen.
Om te zorgen dat de huren onder de aftoppingsgrenzen blijven, zal Eigen Haard niet meer harmoniseren bij mutatie. Bestuurder Bert Halm: “Alleen als de huur lager is dan 55 procent van maximaal redelijk, zullen we een zekere harmonisatie overwegen. Daarmee is de huidige huur feitelijk de nieuwe streefhuur geworden.”
Tweehurenbeleid
De Alliantie kent net als Rochdale en De Key al een ‘tweehurenbeleid’ (zie ‘knoppen’ kader) waarin woningen met twee verschillende huren worden aangeboden. Daar wil de corporatie mee doorgaan, zegt bestuurder Rob Haans, maar om de toewijzingsnorm te halen, zal ook strikter moeten worden toegewezen. “We wijzen nu 60-65 procent van ons aanbod onder de 576 en 618 euro passend toe, dat moet naar 70-75 procent om aan de norm te voldoen. Dit betekent dat de primaire doelgroep prioriteit krijgt ten koste van woningzoekers die tegen de middengroep aanzitten en ook kwetsbaar zijn omdat er voor hen weinig aanbod is.”
Ymere wil driekwart van zijn vrijkomende woningen passend onder de 576 en 618 euro toewijzen, en de corporatie zal de slaagkansen van de verschillende doelgroepen gelijk houden. Dertig procent van de woningen heeft sowieso een huur onder de hoge aftoppingsgrens en wordt met voorrang aangeboden aan huurtoeslaggerechtigden, zo legt bestuurder Ber Bosveld uit. Nog eens 60 procent wordt aangeboden met het tweehurensysteem. “De verwachting is dat daarvan driekwart, dus 45 procent van het totale aanbod, afgetopt naar de primaire doelgroep gaat. In totaal kom je daarmee dus op 75 procent.”
Stadgenoot kiest voor strikte toewijzing, niet voor het tweehurensysteem. “Dat is ons te wankel; je weet niet wat er uitkomt”, vertelt manager strategie Frank Roozekrans. Om de slaagkansen voor de primaire doelgroep gelijk te houden, vergroot Stadgenoot zijn aanbod onder de aftoppingsgrens van 50 procent van het totale aanbod (inclusief vrije sector) naar 70 procent. Nieuwe huren vallen fors lager uit ten opzichte van eerdere streefhuren. “De ooit geprognosticeerde groei aan huurinkomsten zal nooit meer werkelijkheid worden.”
Minder huurinkomsten
Corporaties krijgen door de passendheidsnorm minder huur binnen dan waarop was gerekend. Bij de Alliantie gaat het om 1 procent. “Dat is toch 3,5 miljoen euro”, zegt Haans, die echter niet van ‘huurderving’ wil spreken. “Het is een bijdrage aan passend wonen voor de doelgroep.”
Het ligt voor de hand dat corporaties om de huurderving te beperken veel nieuwe huren direct onder de aftoppingsgrenzen zullen instellen. De huurder wint niet veel bij een lagere huur (‘meer korting’) want die krijgt dan immers ook minder huurtoeslag. Dus waarom zou een corporatie niet het maximale uit de huur halen? Dat is natuurlijk wel een scenario waarbij de rijksuitgaven aan huurtoeslag het minst dalen.
“Het kan zijn dat we in het vervolg niet verder dalen onder de 576 euro, maar dat hebben we nog niet helemaal vastgelegd”, zegt Haans. Tegelijkertijd wijzen hij en Halm erop dat hogere huurtoeslaguitgaven kunnen leiden tot een hogere verhuurderheffing. “Daarnaast hebben we als corporatie naast een regionale ook een landelijke verantwoordelijkheid”, zegt Halm. “We willen eraan bijdragen dat de uitgaven aan huurtoeslag niet stijgen.”
Bosveld, Haans en Halm willen overigens dat de huren niet alleen op het moment van toewijzen, maar ook later passend zijn. Om scheefwonen te voorkomen pleiten ze, net als andere Amsterdamse corporatiebestuurders, voor inkomensafhankelijke huren, huren die kunnen worden verhoogd met het stijgen van het inkomen. Haans: “Daarmee heb je een antwoord op de dynamiek van het wonen.”