Vanaf 1 juli is er de Wet goed verhuurderschap. Gaat dat veel helpen om malafide verhuurders aan te pakken? Dat moet nog blijken. De reikwijdte hangt ook af van de Wet betaalbare huur, die nog door beide Kamers moet. Pas dan kan de gemeente ook zonder vergunningstelsel op de huurprijs gaan handhaven.
|
Op 1 juli treedt de Wet goed verhuurderschap in werking. De wet geeft gemeenten extra instrumenten om op te treden tegen malafide verhuurpraktijken, maar legt ook een grotere verantwoordelijkheid bij diezelfde gemeenten om te handhaven.
Een nieuw instrument is de verhuurvergunning. Gemeenten kunnen die in bepaalde wijken verplicht gaan stellen; zo kunnen bepaalde verhuurders met een slechte reputatie worden geweerd. Ook kunnen gemeenten terugvallen op landelijke regelgeving om verhuurders die er een potje van maken in het gareel te krijgen met boetes en dwangsommen.
Elke gemeente moet voor 1 januari 2024 ook een ‘laagdrempelig meldpunt’ openen waar huurders ongewenst verhuurgedrag kunnen melden en waar ze informatie krijgen over instanties die hen verder kunnen helpen.
Gemeenten kunnen ten slotte ook een specifieke vergunning invoeren voor woonruimteverhuur aan arbeidsmigranten.
Tot zover de grote lijnen. Volgens Tjerk Dalhuisen van Stichting !Woon moet er nog veel uitkristalliseren. “Veel hangt ook af van de Wet betaalbare huur, die nog door beide Kamers moet. Pas als die is ingevoerd kan de gemeente op huurprijs handhaven. Dat zal de Wet goed verhuurderschap echt handen en voeten geven.”
Wat is een goede verhuurder?
De wetgever heeft zeven algemene regels geformuleerd waar elke verhuurder zich aan moet houden (zie kader). De regels hebben betrekking op alle fases van het verhuurproces, van werving tot verhuur. Een verhuurder mag bijvoorbeeld niet discrimineren, geen torenhoge waarborgsom vragen of afzien van een schriftelijk huurcontract. Geen echt nieuwe verboden, maar deze regels geven gemeenten betere handvatten om te handhaven. De gemeente kan dwangsommen en bestuurlijke boetes opleggen en in het uiterste geval het beheer overnemen.
De nieuwe wet geeft gemeenten de mogelijkheid een ‘algemene verhuurvergunning’ voor bepaalde gebieden in te stellen. Daaraan kunnen uitsluitend de volgende voorwaarden worden verbonden:
|
Wethouder Zita Pels is nu bezig een handhavingsteam op te richten dat zich specifiek met deze wet bezighoudt. Gemeenten krijgen daar ook extra geld voor via het gemeentefonds; Amsterdam bijvoorbeeld jaarlijks zo’n 1,12 miljoen euro. Aanvullend krijgen gemeenten ook een eenmalige bijdrage voor de voorbereiding, waaronder het oprichten van een meldpunt.
Op beheerovernames van huurwoningen - de laatste stap in de escalatieladder - zullen gemeenten overigens niet zitten te wachten. Zeker niet als ze van de ervaringen daarmee in Amsterdam horen. De hoofdstad heeft dat paardenmiddel op basis van andere wetgeving twee keer ingezet bij panden met ernstig achterstallig onderhoud en onwillige verhuurders. Het noodzakelijke onderhoud kostte de gemeente veel tijd en geld, en het is onzeker of de kosten volledig kunnen worden verhaald. Pels: “De nalatige eigenaar kan in die zin afwachten tot de gemeente alles voor hem geregeld heeft en vervolgens ook nog de gemaakte kosten betwisten.”
Verhuurvergunning
Spannend wordt de ‘algemene verhuurvergunning’ die gemeenten voor bepaalde gebieden kunnen instellen. Verhuurders, uitgezonderd woningcorporaties, mogen in zo’n gebied alleen verhuren met vergunning. Daarbij moet wel worden onderbouwd waarom die vergunningplicht noodzakelijk en geschikt is voor het behoud van de leefbaarheid in die gebieden.
Die verhuurvergunning is er vooral gekomen op aandrang van de grote steden. Maar Amsterdam ziet af van de invoering van een verhuurvergunning. Dat meldt wethouder Zita Pels. En andere MRA-gemeenten staan ook niet te popelen. Binnen de G4 zijn alleen Den Haag en Rotterdam wel van plan de verhuurvergunning in te zetten; in specifieke gebieden met een hoog percentage aan private huurwoningen en leefbaarheidsproblemen.
Volgens Dalhuisen voegt de vergunning op dit moment weinig toe aan de bestaande instrumenten en de algemene regels van de nieuwe wet: “Het is ook erg onhandig dat de wet is gekoppeld aan de leefbaarheid en niet – zoals de huisvestingsverordening – aan de schaarste op de woningmarkt. Al is daar wellicht een mouw aan te passen. En je moet er wel duidelijk voordeel bij hebben, anders leidt het alleen maar tot een overbodige papierwinkel voor iedereen.”
Er is een aantal gronden waarop een verhuurder zo'n vergunning kan worden geweigerd. Dat kan net als bij horeca op basis van de Wet Bibob. Maar het kan ook als de verhuurder de laatste acht jaar al eens een bestuurlijke boete of last onder bestuursdwang opgelegd heeft gekregen voor verhuurpraktijken. Dalhuisen: “Actie is alleen mogelijk op handelingen die na inwerkingtreding van de wet worden begaan. Dat betekent dat er in eerste instantie vooral een preventieve werking vanuit moet gaan.”
| Gemeenten kunnen straks een speciale verhuurvergunning voor arbeidsmigranten invoeren. Daarmee wordt een advies van Rapport Aanjaagteam Arbeidsmigranten (Commissie Roemer) opgevolgd. Die vergunning bevat specifieke regels om de veelvuldige misstanden rond de huisvesting van arbeidsmigranten tegen te gaan. Een gemeente kan allerlei verplichtingen koppelen aan de vergunning, zoals het maximum aantal personen, de aanwezigheid van bepaalde voorzieningen en een schriftelijk huurcontract (los van arbeidscontract!). |
Meldpunt
Er komt wel wat op gemeenten af. Invoeren van een verhuurvergunning is nog een keuze, maar voor de handhaving van de algemene regels is de gemeente verantwoordelijk. En op uiterlijk 1 januari 2024 moet elke gemeente een meldpunt hebben. En dan gaat het niet alleen om registratie maar ook om de vervolgstappen.
Een aantal gemeenten heeft al ervaring met meldpunten, spreekuren en huurteams. Amsterdam heeft een meldpunt Woningonderhoud. En de Stichting !Woon houdt in de hoofdstad al jaren een Meldpunt Ongewenst Verhuurgedrag in de lucht. Dan zijn er de spreekuren die !Woon behalve in Amsterdam ook houdt in Aalsmeer, Amstelveen, Diemen en Haarlem. Al die gemeenten zijn nu in overleg hoe die initiatieven bij elkaar kunnen worden gebracht. Amsterdam wil het meldpunt 1 juli in de lucht hebben.
Het college is in nauwe samenwerking met !Woon bezig met de inrichting van dat meldpunt en de toekomstige werkafspraken. Wethouder Pels: “Uitgangspunt is dat er één meldpunt komt.”
Het is niet denkbeeldig dat (kleinere) gemeenten zo’n meldpunt vooral inzetten als loket om huurders te verwijzen naar andere instanties, zoals !Woon, een gemeentelijke antidiscriminatievoorziening, de Huurcommissie, de (klachtencommissie van de) woningcorporatie of een juridisch loket of rechtswinkel. “Maar”, waarschuwt deskundige Thierry Wever van RIGO: “Een melding wordt juridisch gezien al snel beschouwd als een verzoek om handhaving.”
Meldpunt of Huurcommissie?
Waar moet de huurder straks heen om bijvoorbeeld de hoogte van de servicekosten of de huur te betwisten? De Huurcommissie of het gemeenteloket?
Een huurder kan bij beide terecht. Amsterdam stelt dat het zelf de beoordeling voor de hoogte van de servicekosten en de huur (alleen bij een verhuurvergunning) gaat doen op basis van de toetsingshandboeken van de Huurcommissie. De gemeente kan handhaven op het oneigenlijk gebruik van servicekosten en waarborgsommen.
Onze rol verandert niet, benadrukt echter de Huurcommissie naar aanleiding van vragen van NUL20. “De gemeente kan niet zelf de betalingsverplichting van de servicekosten vaststellen.” En ook: “De gemeente kan zelf een puntentelling conform het WWS opstellen, maar ze kan in beginsel niet de huurprijs verlagen.” Men verwijst naar de Memorie van Toelichting op de nieuwe wet: “De gemeente kan niet de privaatrechtelijke overeenkomst tussen huurder en verhuurder aanpassen, tenzij door de gemeente het beheer wordt overgenomen.”
Deze uitvoeringsdetails zullen ongetwijfeld snel uitkristalliseren. Dit advies van wethouder Pels zal daardoor niet veranderen: “Wij raden bij eventuele te hoge servicekosten ook aan dat huurders ondersteuning zoeken bij !Woon.”