Overslaan en naar de inhoud gaan
Top
NUL20 nr 101 december 2019
Kort bestek
Forse wijzigingen in nieuwe huisvestingsverordening Amsterdam
B&B en woningdelen aan banden gelegd

Amsterdam krijgt in 2020 een nieuwe huisvestingsverordening. Voor de exploitatie van een Bed & Breakfast is voortaan een vergunning nodig. Bovendien komt er een maximum per wijk. Ook bij woningdelen komen er quota, per wijk en per pand. Zorg- en onderwijspersoneel krijgt voorrang op bepaalde woningen en Amsterdamse jongeren krijgen voorrang op Amsterdamse jongerenwoningen.

Amsterdam heeft per 1 januari een nieuwe huisvestingsverordening. Elk jaar zijn er wel wijzigingen in de verordening, maar de vierjaarlijkse vernieuwing is meestal 'de grote beurt' waarin een nieuw college zijn stempel kan drukken op het beleid. De belangrijkste wijzigingen zijn:
 

Quota voor woningdelen/kamerverhuur

De kamerverhuur wordt aan banden gelegd. Er komt een maximum aan het aantal vergunningen, mede om te voorkomen dat steeds meer woningen worden opgekocht om te verkameren. Bovendien moeten alle kamerbewoners een individueel huurcontract krijgen, wat een behoorlijke rem zet op de potentiële huurinkomsten van verhuurders die het legaal willen regelen. Die krijgen namelijk te maken met het puntenstelsel voor onzelfstandige woningen. Dit maakt verkamering minder lucratief. Bij verhuur in de vrijesector aan een tweepersoonshuishouden of gezin kan wel de marktprijs worden gevraagd. Amsterdamse studenten vrezen dat studentenhuizen of gedeelde woningen gaan verdwijnen. Ze vinden dat de gemeente veel te weinig vergunningen beschikbaar stelt, zo maakten ze bij de vergadering van de raadscommissie Bouwen en Wonen op 20 november duidelijk. 
Er komt een:
 
- wijkquotum = 5% van de woningen groter dan 60m2 
en een
- quotum per pand of rij eengezinswoningen = 25% van totaal.

De veel bekritiseerde geluidsisolatie-eisen worden definitief afgeschaft voor huizen met drie kamers. En voor huizen met vier kamers geldt dat de verhuurder tot 1 juli 2022 de tijd krijgt om aan de bouwkundige eisen voldoen; mits er voor 31 december een vergunning is aangevraagd. De woningcorporaties vinden de blijvende geluidseisen voor grotere woningen (meer dan 3 kamers) onwerkbaar: "een dure ingreep die bovendien soms onomkeerbaar is, terwijl wij de woningen juist op meerdere manieren willen kunnen inzetten." Daar komt nog bij dat de individuele contracten leiden tot minder inkomsten. De woningcorporaties zien om deze redenen verder af van het toevoegen van nieuwe  woningdeelwoningen. 
De wijkquota bieden ruimte voor kamerverhuur in zo'n 13.500 woningen. De reguliere studentenhuisvesting valt hier buiten. Er zijn geen betrouwbare cijfers hoeveel woningdelers er nu zijn. De ASVA berekent uit de losse pols dat het er zo'n 76.000 zijn en vreest daarom dat veel studenten op straat worden gezet.
zie voor details: Tien vragen over nieuwe regels kamerverhuur

Voorrang voor sleutelberoepen

In bepaalde complexen krijgt zorg- en onderwijspersoneel voorrang. Daar kunnen eventueel ook andere maatschappelijke beroepen aan worden toegevoegd. Dat kunnen zowel (tijdelijke) sociale als middeldure huurwoningen zijn. Volgens de afspraken uit de nieuwe prestatieafspraken 2020-2023 gaan de corporaties hiervoor jaarlijks minimaal 50 sociale en 50 middeldure huurwoningen beschikbaar stellen. Als de vraag aantoonbaar groter is, wordt dit aantal opgehoogd naar 2 x 100. 

Meer regels in gereguleerde middensegment

Voor nieuwbouwwoningen in de middeldure huursector gelden al enige tijd maximum inkomenseisen. Bij bepaalde woningen wordt ook voorrang verleend aan doorstromers uit de sociale huursector én onderwijs- en zorgpersoneel. 
In de nieuwe verordening wordt de toewijzing in dit segment verder gereguleerd: ook gezinsgrootte en lager/hoger middeninkomen bepaalt wie voor welke woning in aanmerking komt. Verhuurders staan negatief tegenover dit 'micromanagement'. De IVBN (=vereniging van institutionele beleggers) vindt verdere regulering te complex, te gedetailleerd en onwerkbaar. Het middel is volgens hen erger dan de kwaal: zo kunnen senioren niet doorstromen uit hun ruime eengezinswoning en krijgen ouders met een kinderwens geen kans op een grotere woning. De IVBN staat positief tegenover voorrang voor sleutelberoepen mits dit niet tot tijdelijke leegstand leidt. Ze verwijst nog eens naar het door hen aangeboden 'Middenhuurakkoord' waarin de verhuurders zich bereid tonen minimaal 25 procent van de vrijkomende middenhuurwoningen aan deze beroepsgroepen én doorstromers uit de sociale huursector te verhuren. Ook de Amsterdamse corporaties (reactie AFWC) fronzen de wenkbrauwen over de verdere regulering: 'erg omslachtig'.

Vergunningsplicht en quota voor Bed & Breakfast

Vanaf 1 januari moeten B&B's in Amsterdam een vergunning aanvragen. Een maximum aantal per wijk moet helpen de leefbaarheid in buurten beter te beschermen. De gemeente wil zo voorkomen dat steeds meer woonruimten met een B&B-status worden verhuurd via platforms als Airbnb, Booking of Expedia. Een vergunning geldt voor acht jaar. Bij teveel belangstelling wordt er geloot. Voor bestaande exploitanten is er overgangsregeling: B&B's die voor 2019 zijn aangemeld mogen minimaal vijf jaar doorgaan. De Amsterdamse belangenvereniging voor eigenaren van B&B's voert al enige tijd actie tegen het vergunningsstelsel, die "ondernemende, gastvrije Amsterdamse inwoners in hun inkomen treft." Ze voeren aan dat de gemeente nergens onderbouwt dat de B&B-exploitanten veroorzakers zijn overlast en woningtekort, de aangevoerde reden voor het vergunningstelsel. Woordvoerder Tim Klein Haneveld dreigt met juridische actie. De gemeente zou in strijd handelen met de Europese dienstenrichtlijn.

Voorrang voor Amsterdamse jongeren

Jongerenwoningen gaan voortaan met voorrang naar Amsterdamse jongeren (tot 28 jaar). Dat is een trendbreuk. Het college gaat dit naar eigen zeggen doen omdat andere gemeenten uit de Amsterdamse WoningNet-regio het ook doen. De Amsterdamse jongere moet wel zes jaar onafgebroken in de hoofdstad ingeschreven hebben gestaan om in aanmerking te komen. Starters uit de regio mogen nog wel blijven meedoen met het loten: een kwart van de jongerenwoningen wordt verloot. De corporaties zijn er niet blij mee dat de gemeenten in de WoningNet-regio hun verordeningen steeds minder op elkaar afstemmen. Ook voorzien ze uitvoeringsproblemen. En daarbij: het gros van de jongerenwoningen gaat nu ook al naar Amsterdammers. Maar dat zijn 'Amsterdammers' omdat ze bij toewijzing ingeschreven staan in de hoofdstad. De zesjaarlimiet moet helpen de eigen jeugd meer kans te geven.

Een woonboot = een woning 

Een andere wijziging die per 2020 ingaat, is dat alle regels uit de Huisvestingsverordening ook voor woonboten gaan gelden. Vanaf 1 januari geldt bijvoorbeeld dat ook woonboten niet meer dan 30 dagen aan toeristen mogen worden verhuurd en niet zonder vergunning als B&B mogen worden gebruikt. 
Fred van der Molen
Trefwoord
HUURBELEID
WOONBELEID