In oktober 2008 startte de landelijke pilot Huur Op Maat. In dit systeem wordt bij het vaststellen van de huur jaarlijks gekeken naar het inkomen van de bewoner. Een kopploeg, met daarin Hoogeveen, Amersfoort en Doetinchem, wordt in maart gevolgd door een grotere groep gemeenten. In Amsterdam wordt onderzocht of een dergelijke experiment ook hier haalbaar is, wellicht speciaal gericht op grote woningen.
Meer of minder segregatie?
De hoogte van de huur afhankelijk maken van het inkomen is een radicale wijziging met ruim een eeuw huurbeleid. Geen wonder dat huurdersorganisaties, corporaties en politici zitten te puzzelen op de mogelijke effecten van deze aanpak. Op de site van Huur Op Maat staat al een flinke lijst van voor- en nadelen. In NUL20 vonden al twee maal (nr. 34 en 41) discussies plaats over dit onderwerp. Visies op de mogelijke effecten lopen flink uiteen. Neem bijvoorbeeld het onderwerp segregatie.
Volgens de organisatie Huur op Maat neemt de segregatie af: “Als mensen met lagere en middeninkomens meer te kiezen krijgen, zijn meer woningen in meer wijken voor hen bereikbaar. Vooral het feit dat zij met Huur op Maat ook een nieuwbouwwoning kunnen huren, draagt bij aan gemengde wijken.”
Paulus Jansen van de SP denkt daar totaal anders over: “Door het grote verschil tussen marktprijs en huidige huur is het voor corporaties verleidelijk in Amsterdam met zo’n experiment mee te doen. Maar als de hogere inkomens vertrekken uit corporatiewoningen blijven er eenzijdig samengestelde buurten over. Ik zie liever dat corporaties meer grote woningen bouwen en die betaalbaar houden voor doelgroepen.”
(Zie ook NUL20: http://www.nul20.nl/issue34/stelling en http://www.nul20.nl/issue41/stelling)
Het Parool meldde enkele maanden terug dat toenmalig wethouder Herrema in de gemeenteraad enthousiast had gereageerd op een voorstel van de PvdA-fractie om de huurprijs te bepalen als ‘quotum van het inkomen’. Het idee zit in de lucht. Er loopt al een landelijk experiment met een systeem met inkomensafhankelijke huur onder de naam Huur op Maat. Het uitgangspunt daarvan is kort gezegd de huren van corporatiewoningen te prijzen naar kwaliteit en vervolgens een korting te verlenen die afhankelijk is van het inkomen.
De landelijke pilot wordt begeleid door de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV). Coördinator is Maarten Vos: “Met Huur Op Maat komt een huurkorting alleen terecht bij mensen die het echt nodig hebben. Met hetzelfde geld kun je dan meer bereiken. De huur neemt bij stijging van het inkomen geleidelijk toe (zie voorbeeldtabel, red.). De extra huurinkomsten die corporaties zo verwerven kunnen ten goede komen aan huurders met een laag of middeninkomen. Dankzij deze korting, die huurders naast de bestaande huurtoeslag kunnen krijgen, is het voor hen mogelijk een betere woning te betrekken.”
Bij Huur op Maat bepaalt de corporatie de ‘reële huurprijs’ van een woning, een marktconforme prijs. De huurder krijgt vervolgens een huurkorting afhankelijk van zijn inkomen (zie voorbeeldtabel) tot er een huur uitrolt die volgens landelijk vastgelegde normen ‘betaalbaar’ is. Jaarlijks vindt een inkomenstoets plaats en kan de huur worden aangepast. En passant wordt ‘het probleem’ van het scheefwonen ook direct aangepakt. Huurders die in de jaren steeds meer zijn gaan verdienen mogen best in hun corporatiewoning blijven wonen, maar gaan een marktconforme prijs betalen.
De regeling geldt in de deelnemende gemeenten alleen voor nieuwe huurders; hun huur wordt na afloop van de pilotperiode van drie jaar bevroren. Streven is dat de nieuwe regeling uiteindelijk budgettair neutraal verloopt, dus dat het de corporaties winst noch verlies brengt ten opzichte van het bestaande beleid.
Motie
Over naar Amsterdam. Praktisch op het moment dat de pilot startte, diende gemeenteraadslid Sonja Hauet (PvdA) tijdens haar maidenspeech een motie in waarin wordt gepleit voor een Amsterdams experiment met Huur Op Maat. Toen SEV-directeur Lex de Boer dat in Het Parool las, pakte hij meteen de telefoon. “Het experiment was helaas al gesloten. Als steeds meer gemeenten zich alsnog zouden kunnen aansluiten moet je je afvragen of je niet met een stelselwijziging bezig bent.” De SP stelde in de Tweede Kamer vragen over de omvang van de pilot. Minister Van der Laan beraadt zich nu op een mogelijkheid om in de hoofdstad alsnog een experiment met inkomensafhankelijke huren toe te staan. Ondertussen brainstormt een Amsterdamse werkgroep hoe zo’n aangepaste pilot eruit kan gaan zien. En dat blijkt ingewikkeld genoeg.
De Boer nam zitting in de Amsterdamse werkgroep: “Je zou kunnen kiezen voor een pilot speciaal voor grote woningen. Dat is nu de insteek, met als werktitel ‘gezinskorting’. Er is een gebrek aan grote woningen in de hoofdstad. Bovendien zitten die vaak in de vrije huursector. Met een huurkorting van de corporatie zou je die onder de liberalisatiegrens kunnen brengen. Het is interessant om de effecten op toewijzing te bekijken. Komen er meer mensen met een relatief laag inkomen in een betere, voor hen passende woning? En wat zijn de effecten op de vermogensontwikkeling van corporaties?” Vanwege de lage mutatiegraad in Amsterdam gaat het bovendien lang duren voor je effecten kunt meten. De Boer: “Eigenlijk zou je in plaats van de afgesproken drie ongeveer zeven jaar voor dit experiment moeten uittrekken.”
Maar het spannendst is de discussie zelf, meent hij: “Inkomensafhan-
kelijke huur is een lakmoestest, het raakt de kern van de volkshuisvesting. Welke referentiewoning kies je, welke kwaliteit wil je voor iedereen beschikbaar maken tegen welke prijs?”
De discussies in de Amsterdamse werkgroep zijn daarom niet alleen praktisch, maar ook zeer principieel van aard.
Grote woningen
In Amsterdam wonen ruim vierduizend grote gezinnen (vijfpersoonshuishoudens of groter) op een oppervlakte die kleiner is dan 60 vierkante meter. Alle reden om daar iets aan te doen. In Amsterdam is daarom een Aanjaagteam Grote Woningen actief, waarin gemeentelijke diensten, stadsdelen, corporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam zijn vertegenwoordigd. En in ‘Bouwen aan de stad’ is met de corporaties afgesproken om tot 2010 vijftienhonderd nieuwe grote woningen te bouwen (minimaal 100 m2) en 2500 grote woningen (minimaal 80 m2)aan grote gezinnen te verhuren, onder de maximale huurtoeslaggrens. Maar die cijfers zullen waarschijnlijk niet worden waargemaakt: in 2007 en 2008 is de bouw van 529 grote woningen gestart. Voor 2009 en 2010 staan er 481 op de rol.
Maar volgens Stadgenoot-directeur Gerard Anderiesen, ook lid van de werkgroep, wordt het lastig om een evenwichtig pakket te creëren alleen met grote woningen. De corporaties moeten de kortingen ook ergens terug kunnen verdienen: Anderiesen: “Vraag en aanbod knellen. Binnen het huidige woningwaarderingsstelsel kan het niet. Je zou een dynamisch aspect moeten toevoegen, bijvoorbeeld met kleine, zeer gewilde woningen in het centrum. Maar het ligt politiek gevoelig om daar een extra marge op te leggen. We zullen een zoektocht door de segmenten en locaties moeten afleggen. Voor ons is Huur Op Maat de gewenste richting omdat je woningen alleen onder de marktprijs moet verhuren aan mensen die het echt nodig hebben. Deze discussie geeft een impuls aan het denken over huurbeleid, maar het experiment zelf moeten we pragmatisch aanpakken en dus beperkt houden. En dan ruim voor de gemeenteraadsverkiezingen beginnen, dus januari 2010!”
Gert Weenink van de Alliantie: “Voor ons is belangrijk dat we kunnen experimenteren met subjectgebonden subsidie. Dat komt de doorstroming ten goede en helpt ook een handje tegen illegale onderhuur. Maar je moet de boel niet dichtregelen en attent zijn op verdringing. Profiteert het middensegment als we grote woningen uit de vrije sector weer onder die huurtoeslaggrens brengen? Ik vind trouwens dat we niet alleen naar inkomens, maar ook naar de effecten op segregatie moeten kijken. Het wordt geen appeltje eitje, maar misschien zien we hier elementen van toekomstig landelijk huurbeleid. Gelukkig wordt de discussie zonder wantrouwen gevoerd, ondanks de verschillende belangen. Dat was vroeger anders.”
Pieter de Jong van Ymere, ook lid van de werkgroep, tot slot: “We hebben in Amsterdam een wachtrijprincipe, dus zal Huur Op Maat hier anders zijn dan in Amersfoort of Almere. Ik zou de huurbescherming graag intact houden. Het gaat erom of we grote gezinnen kunnen helpen en meer dynamiek kunnen organiseren. Maar in absolute aantallen praat je over een klein experiment, zelfs als alle corporaties – wat ik graag zie - meedoen. Ook als je het klein houdt komt er veel bij kijken. Wat doe je met iemand van wie de kinderen uit huis gaan en die dan in de grote woning zit? Die moet je toch tegen een lagere huur en met verhuisvergoeding elders onder kunnen brengen? Dan praat je al snel over een campuscontract voor gezinnen….
Solidariteit
De huurdersorganisaties kijken ondertussen zeer kritisch naar het experiment. De Woonbond is volgens voorzitter Ronald Paping met Huur Op Maat akkoord gegaan omdat men zo’n experiment niet tegen wilde houden. “Maar je zult er de structurele problemen op de woningmarkt niet mee oplossen. De solidariteit wordt hiermee binnen de huursector georganiseerd, terwijl we toe moeten naar een woningmarkt die eigendomsneutraal is. Het wordt ondertussen steeds duidelijker dat corporaties met deze pilot de impliciete subsidie - de huur is lager dan de marktprijs - expliciet willen maken. Maar marktprijzen kunnen hoog zijn doordat een markt verstoord is. Bovendien vraag ik me af hoe ze een extra huurverhoging na een inkomensstijging van de huurder – ‘minder huurkorting’ noemen ze dat - willen opleggen. De armoedeval wordt zo groter en huurders schieten dan niets meer op met een inkomensstijging.”
Meer informatie beleid grote woningen: www.wonen.amsterdam.nl/pro/aanjaagteam