ACTA-gebouw wordt domein van klussende student
Herbestemming vraagt onorthodoxe aanpak
| Duco Stadig, voorzitter van het Nationaal Programma Herbestemming, vindt dat de sloop van verouderde kantoorlocaties structureel moet worden aangepakt. Hij stelt voor nieuwbouw alleen toe te staan in combinatie met sloop elders, in de verhouding één tegen twee. Stadig: “Zo’n maatregel moet op provinciaal niveau. Dat kun je niet aan de gemeente overlaten. Die zijn te klein en te belanghebbend. De provincie kan dat zo doen, zonder wetswijziging.” Stadig verwijst naar een vergelijkbare succesvolle regeling voor woningen in een Limburgs krimpgebied. Stadig suggereerde op een PvdA-bijeenkomst over kantorenleegstand alvast een sloopvoorwaarde mee te nemen in tenders voor nieuwe kantoorlocaties. De aanwezige wethouder Maarten van Poelgeest reageerde zuinig: “Dat gaat de gemeente linksom of rechtsom betalen, omdat dan een lagere grondprijs wordt gerealiseerd.” Van Poelgeest: “Onze intentie is om eigenaren zoveel mogelijk te helpen bij transformatie. Via flexibele bestemmingsplannen, de grondprijzen, een luisterend oor voor pragmatische dingen.” Wat erfpachtaanpassingen betreft benadrukt hij dat het nu niets mag kosten, maar dat bij herontwikkeling verdichting of verlenging van de canon voor dezelfde prijs bespreekbaar is.” Oud-wethouder Stadig geeft hem het advies af te stappen van maatwerk: “Duidelijkheid is cruciaal. Zeg gewoon dat bij elke herontwikkeling voor de oude prijs meer meters mogen worden gemaakt of dat de looptijd van de canon mag worden verlengd. Dan kunnen ontwikkelaars een rekensom maken, terwijl het de gemeente nu niets kost.” |
Er wordt hard gewerkt in het ACTA-gebouw aan de Louwesweg. Het kolossale oud-opleidingscentrum voor tandartsen wordt omgebouwd tot tijdelijke studentenhuisvesting en broedplaats. Eigenaar de Alliantie, heeft het gebouw overgedragen aan twee beheerders: de nieuwe stichting Tijdelijk Wonen Amsterdam (TW-A) en Urban Resort (UR). TW-A wordt verantwoordelijk voor bouw, beheer en exploitatie van de studentenkamers op de tweede tot en met achtste verdieping; Urban Resort geeft de ‘culturele broedplaats’ invulling op de begane grond en eerste verdieping, zoals zij dat eerder deed in het Volkskrant-gebouw.
Het totale plan omvat 460 onzelfstandige wooneenheden met gemeenschappelijk sanitair en circa 6.000 m2 werkruimte voor kunstenaars en culturele ondernemers. Op de begane grond komt café-restaurant Station West en op één hoog een feestzaal voor een Marokkaanse gemeenschap.
Struisvogelpolitiek
Het ACTA-gebouw is vooralsnog een positieve uitzondering, als eerste grote kantoorpand in Amsterdam dat wordt omgezet naar tijdelijke studentenhuisvesting. Er staat in de hoofdstad bijna 1,5 miljoen m2 kantoorruimte leeg en in heel Nederland 7 tot 8 miljoen. Een nieuw leven geven aan de vele naoorlogse kantoren blijkt uitermate lastig. Volgens Duco Stadig, voorzitter van het Nationaal Programma Herbestemming, komt daarvan hoogstens twintig procent in aanmerking voor een andere bestemming. Vaak is herontwikkeling niet mogelijk of te duur; daarbij staan veel bedrijfsgebouwen op desolate plekken waar wonen onaantrekkelijk of zelfs niet toegestaan is.
Terwijl al jaren bekend is dat de meeste lege kantoren nooit meer een huurder zullen vinden, komt de afwaardering ervan maar traag op gang. Pretend and extend heet deze struisvogelpolitiek in vastgoedkringen. Die komt aandeelhouders, banken en pensioenfondsen vooralsnog goed uit - één crisis tegelijk graag – maar de ontkenning frustreert gelijkertijd initiatieven voor herbestemming.
De klap gaat onvermijdelijk komen, bijvoorbeeld als beleggers projecten moeten herfinancieren of accountants de waarderingen in de boeken niet meer voor hun rekening willen nemen. Dat proces lijkt de laatste maanden in een stroomversnelling te komen. Teken aan de wand is wellicht de mislukte veiling van vastgoedonderneming Uni-Invest in januari 2012. Volgens het Financieele Dagblad slaagde de oorspronkelijke geldschieter van Uni-Invest, de Duitse Commerzbank, er zelfs tegen een korting van veertig procent niet in van ruim tweehonderd gebouwen, waarvan dertig tot veertig procent leegstaat, af te komen. Ook andere Duitse vastgoedfondsen zouden in 2012 voor miljarden aan vastgoed moeten verkopen. Er doemt kortom in de sector een enorm financieel probleem op. Daarbij krijgt overigens bijna iedereen klappen: vastgoedbeleggers, banken, gemeenten, pensioenfondsen en dus uiteindelijk ook de burger.
Afwaarderen!
De Amsterdamse wethouder Maarten van Poelgeest pleit bij elke gelegenheid voor meer realisme bij vastgoedeigenaren. Initiatieven voor herbestemming zijn namelijk bij voorbaat kansloos zolang zij hun verlies niet nemen. Ondersteund door het recente OGA-onderzoek ‘De financiële haalbaarheid van transformatie naar studentenhuisvesting’ wil de wethouder de discussie op scherp zetten.
Volgens dit onderzoek wordt zo’n transformatie pas mogelijk als de eigenaar afwaardeert tot onder de 100 euro per m2 (tegenover een actuele boekwaarde van circa 1500 euro per m² bvo). En voor eigenaren die menen dat in tijdelijke studentenhuisvesting een financiële uitweg ligt, heeft het OGA nog slechter nieuws: dat is alleen haalbaar als ze naar nul afwaarderen.
Jean Baptiste Benraad, oprichter van het Transformatieteam en oud-directeur van de Rotterdamse studentenhuisvester Stadswonen, maakt bezwaar tegen de sombere berekeningen van de gemeente. Benraad heeft forse ervaring in transformeren en is ook verantwoordelijk voor aanpak bij het ACTA-gebouw: “Ik vind de berekende verbouwingskosten aan de hoge kant, net als de rente en de beheerkosten. Maar belangrijker is dat er meer variabelen zijn dan waar de gemeente mee rekent. Je moet bij tijdelijke huisvesting veel pragmatischer denken.” Zijn Transformatieteam heeft een model ontwikkeld waarbij per pand een stichting wordt opgericht die beheer en exploitatie op zich neemt voor de duur van het gebruik. Eerder bij twee panden in Utrecht en nu de ACTA doen studenten het beheer en een deel van de verbouwing zelf. “Verder plaatsen we het gemeenschappelijke sanitair en keukens op plekken waar de leidingen al liggen; daar plaatsen we de kamers omheen. De studenten bouwen hun eigen kamer af. Zo kun je enorm veel besparen.”
Volgens Benraad is de exploitatie sluitend te krijgen als de eigenaar genoegen neemt met een huur van 20 euro per m2 per jaar. “In feite verdient hij er meer aan, want bij leegstand lopen verzekeringen, leegstandbeheer en energiekosten door. Dat kost zo’n 15 euro per m2, waardoor het verschil voor de eigenaar in feite dus 35 euro per m2 bedraagt ten opzichte van leegstand.”
Veel meer kansen
Benraad is ervan overtuigd dat via zijn aanpak veel meer kantoren in gebruik zijn te nemen als tijdelijke studentenhuisvesting. De grootste drempel is volgens hem de financiering van de verbouwing. “Zo’n beheerstichting van studenten kan daarvoor alleen geld lenen als iemand borg staat. In Utrecht heeft de gemeente bij twee panden van particuliere eigenaren borg gestaan. De gemeente Amsterdam is daartoe niet bereid. Bij het ACTA-gebouw financiert eigenaar de Alliantie de verbouwing en treedt dus eigenlijk op als bank.“
Dat is nodig ook, want ondanks de lean-and-mean aanpak zijn er kostbare aanpassingen nodig. Zoals plaatsing van sanitair, te openen ramen in de gehele gevel en een nieuwe cv-installatie. Daarbij komt nog de inbouw van alle wooneenheden en werkruimtes. De kale huur wordt circa 215 euro voor kamers van 17 m2, exclusief 120 euro servicekosten. Daarbij is gerekend met een exploitatietermijn van tien jaar, in de verwachting dat de wettelijke termijn voor tijdelijke bestemmingen wordt verruimd van vijf naar tien jaar.
Benraad hoopt dat Amsterdamse corporaties in de toekomst borg willen staan voor de kosten van ombouw. Hij zou behalve studenten ook andere jongeren zo willen huisvesten, maar dat stuit vooralsnog op de regels voor huurbescherming: “Bij de invoering van de Kraak-en-leegstandswet hebben ze vergeten de leegstandswet aan te passen.” De termijn voor tijdelijke verhuur zou volgens Benraad naar tien jaar moeten voor dit soort panden. Voor studenten geldt geen huurbescherming: die krijgen een campuscontract, waardoor ze uiterlijk een half jaar na beëindiging van hun studie moeten vertrekken.