De corporaties willen tienduizenden huurwoningen verkopen. Maar de marktprijzen liggen in Amsterdam zo hoog dat het voor zittende huurders nauwelijks aantrekkelijk is de eigen woning te kopen. Waarom zou je als huurder maandelijks drie keer zoveel betalen voor dezelfde niet al te grote woning? Zoals de zaak nu ligt verkopen corporaties woningen vooral als ze leegkomen. Maar dat gebeurt in Amsterdam niet zo vaak. Nieuwe huur/koop-constructies zijn dan misschien een uitkomst om het tempo van de verkoop omhoog te brengen. Je kunt er zittende huurders mee over de streep krijgen. Of niet?

Iris Westerterp, beleidsmedewerker voorraadbeleid van de Stedelijke Woningdienst denkt dat het zo’n vaart niet zal lopen: “De corporaties gaan ervan uit dat de marktconforme manier van verkopen voldoet. Dat is het gemakkelijkste en daar halen ze het meeste rendement mee. Aan de andere kant, er zit zeker wel wat beweging in. Maatschappelijk Gebonden Eigendom was drie, vier jaar geleden echt onbespreekbaar.”
In het Tweede Convenant Verkoop, over de verkoop van 28.600 huurwoningen tot 2010, staat met zoveel woorden dat 50 procent van het aanbod aan koopwoningen bereikbaar moet zijn voor middengroepen. Maar dat zet corporaties evenmin onder druk met verkoop onder voorwaarden (VOV) te experimenteren: “De redenering van corporaties is dat ze die doelstelling wel halen. Het soort woningen dat in Amsterdam binnen de ring wordt aangeboden, niet veel groter dan vijftig vierkante meter, is met een middeninkomen inderdaad haalbaar. Dat soort woningen valt binnen de grens van de Nationale Hypotheek Garantie”, aldus Westerterp.
Jeroen Frissen (AFWC) onderschrijft het laatste deel van haar betoog: “Er is nog geen aanwijzing dat we die bereikbaarheidsdoelstelling uit het convenant niet halen. Sterker, de gemiddelde verkoopprijs van een sociale huurwoning neigt naar de 150 duizend euro. Dat is ruim bereikbaar voor middengroepen. In plaats van ons bij voorbaat zorgen te maken en alvast nieuwe instrumenten te bedenken, kunnen we beter uitvoeren wat we elkaar hebben beloofd. Dat kost tijd, inderdaad. We moeten niet vergeten dat we voor veel bewoners huren zo aantrekkelijk hebben gemaakt dat ze hun woning nooit zullen kopen. Veel huurders zitten al jaren voor een dubbeltje op de eerste rang, terwijl we weten dat een deel bereid is meer te betalen. Wat veel politici, vooral uit de linkse hoek, zich niet realiseren is dat verkoop deels uit nood is geboren. De corporaties hebben geld nodig, geld dat we binnen de bestaande huurprijswetgeving niet kunnen genereren. Het is voor ons echter te vroeg om ‘verkoop onder voorwaarden’ in te zetten als instrument om het verkooptempo te verhogen. Maar de corporaties denken er wel over na.”

In Rotterdam wél

De Rotterdamse Volkshuisvestingsgroep Woonbron/Maasoevers werkt al vijfentwintig jaar met Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). Je koopt in dat geval een huis met korting, waardoor de hypotheeklasten lager zijn. En je kunt je huis te allen tijde terugverkopen aan de corporatie. Dus – dat wel - niet op de vrije markt. Je profiteert maar ten dele van een eventuele waardestijging. Aan de andere kant ben je gedekt als de prijzen dalen. Maar Woonbron ging dit jaar een flinke stap verder.
“We hebben duizend woningen in een pilot ‘te woon’ aangeboden”, zegt directeur René Scherpenisse. “Dat houdt in dat de nieuwe bewoner – maar ook de zittende huurder – zelf kan kiezen uit verschillende arrangementen: huren, huurvast voor vijf of tien jaar, MGE of koopcomfort, waarbij je wel profiteert van een waardestijging. Van de zittende huurders blijkt 10 procent te willen kopen. Het slaat dus aan. We hebben daarom besloten tweeduizend woningen per jaar op deze manier aan te bieden en overwegen dit zelfs te doen met onze hele voorraad van 35 duizend.”
Leidt dit ertoe dat nieuwe groepen de koopmarkt betreden?
“Zeker. Je biedt een hele nieuwe groep een kans op een eigen woning. Ik denk dan aan politiemensen, onderwijzers en verpleegkundigen. Het heeft bovendien een positief effect op de stad als je die mensen kunt bedienen. Het opmerkelijke is dat je alleen het bordje ‘huur’ vervangt door ‘koop’. Het is dezelfde woning, maar je peutert het exploitatielabel eraf. Administratief is het even wennen, ook voor instanties als bijvoorbeeld het Centraal Fonds Volkshuisvesting, maar met de huidige stand van de automatisering is het mogelijk”, aldus Scherpenisse.
Hoewel de huurprijzen landelijk ongeveer gelijk zijn, liggen de koopprijzen in Rotterdam ongeveer 50% lager dan in de hoofdstad. Dat scheelt natuurlijk wel.

De Betaalbare Koopwoning

‘Verkoop onder voorwaarden’ is uiteraard een verzamelterm. Er zijn allerlei constructies denkbaar die verdergaan dan een koopkorting met anti-speculatiebeding of het voor een bepaalde periode vastleggen van de huur. Het hoeft niet ingewikkeld te zijn. Neem Wim Rust van het Rotterdamse Fakton die samen met partner Joachim Blazer eerder al de spaarhypotheek en de Amsterdamse middensegmenthypotheek kant-en-klaar aanleverde. Nu ligt ‘De Betaalbare Koopwoning’ ter goedkeuring bij het ministerie van VROM; bezwaren verwacht Fakton overigens niet.
In samenwerking met de Bank Nederlandse Gemeenten verstrekt hypotheekaanbieder Hypotrust de bewoner een hypotheek met een renteloos en aflossingsvrij deel. Op die manier overbrug je het verschil tussen de normale maximaal verantwoorde hypotheek en de koopprijs van de woning. Je kunt dan een duurdere woning kopen zonder dat je met te hoge woonlasten wordt opgezadeld.

De kosten van het renteloze en aflossingsvrije gedeelte worden door de BNG bij de corporatie in rekening gebracht. Die kosten kan de corporatie opvangen uit de verkoopopbrengst van de huurwoning. Een woning met een marktwaarde van 122.521 euro levert per saldo 107.229 euro op. De kosten van het renteloze aflossingsvrije gedeelte bedragen dan 15.292 euro.
Iedere vijf jaar wordt aan de hand van het inkomen van de koper, de geldende rente en de normen van de Nationale Hypotheek Garantie getoetst of een deel van de renteloze aflossingsvrije lening kan worden omgezet in een normale rentedragende hypotheek. Na een jaar of tien is de deels rente- en aflossingsvrije hypotheek in de meeste gevallen ‘gewoon’ geworden. Daardoor nemen de kosten voor de corporatie af. Bij een terugval in de inkomsten blijft het aflossings- en rentevrije gedeelte hetzelfde. De toetsing voorkomt ook het scheefwonen. Een terugkooprecht kan deel uitmaken van de overeenkomst.
“Er is al een geslaagde proef in Weesp geweest”, zegt Rust. “En een grote Amsterdamse corporatie toont serieuze interesse. Als het ministerie de constructie goedkeurt, verwacht ik toepassing op grote schaal. Dit is een manier om het gat tussen huur- en koopprijs voor de doelgroep te dichten, terwijl de corporatie goed kan verdienen.”

Het Amsterdamse bos

Diverse Amsterdamse corporaties hebben vormen van verkoop onder voorwaarden in de aanbieding. Anderen studeren erop of zijn ronduit afwachtend. Er is een flink aantal vragen dat op beantwoording wacht: kies je voor een vorm waarbij de corporatie voor een deel eigenaar blijft van de woning? Hoe komt je portefeuille eruit te zien als je geen terugkoopbeding opneemt in het contract? Hoe regel je de afstemming in een vereniging van eigenaren? Wil je een meerderheid behouden? Kies je voor cashen of ook voor een zorgvuldige samenstelling van buurten en complexen?
Een koopkorting voor zittende huurders is vrij normaal, maar de pionierende Amsterdamse corporaties kiezen bij wat verder gaande constructies doorgaans voor ‘eigen’ varianten. Afstemming in Amsterdams verband is er niet. Ziet een aspirant-koper door de bomen het bos wel?
Iris Westerterp (SWD) vindt die ontwikkeling niet vreemd: “Het kost tijd en geld om een concept te ontwikkelen, dat houden corporaties liever voor zichzelf. Maar als je als huurder je ‘eigen’ huis wilt kopen ben je gebonden aan de mogelijkheden die je corporatie biedt.”
“Het moet een beetje overzichtelijk blijven, maar we moeten niet alles willen uniformeren”, reageert Jeroen Frissen (AFWC). “Voor MGE kun je best aan gemeenschappelijke vormen denken, maar de corporaties willen dat liever niet. Ze zien in verkoop onder voorwaarden een mogelijkheid om zich te positioneren. Maar over goede voorlichting aan aspirant-kopers is iedereen het uiteraard eens.”
De Federatie wil de stand van zaken bij de corporaties komend jaar in kaart brengen, onderbouwd met cijfermateriaal.

Van inruilgarantie tot mede-eigenaarschap

Eigen Haard biedt kopers in bepaalde gevallen een inruilgarantie voor hun huidige huis. Paul Buhrs (MT, verkoop en verhuur): “De Eigen Haard Garantie houdt in dat kopers van een nieuwe woning in bepaalde projecten bij ons minstens 90% van de taxatiewaarde van hun huidige huis ontvangen, als ze dat niet op tijd of niet goed kunnen verkopen. Dat betekent wel dat we overal in Nederland bezit verwerven en we moeten dus goed nadenken over onderhoud en beheer.”

Patrimonium deed in Purmerend ervaring op met huurvast, maar dat sloeg niet aan. Dit najaar wordt gestart met twee vormen van Maatschappelijk Gebonden Eigendom.
De Key biedt een vorm van mede-eigenaarschap aan, waardoor de koper een lagere hypotheek afsluit. Een andere vorm betreft uitgestelde betaling, ontwikkeld in samenwerking met een bank (zie het vorige nummer van Nul20). De Key heeft geen financiële motieven. Het gaat erom huurders een mogelijkheid te bieden een huis te kopen. Overigens verwacht De Key geen grote toename van de belangstelling.
Andere corporaties, zoals Rochdale, Zomers Buiten of De Dageraad, houden de boot af of studeren erop. Motieven variëren. Paul Pool, adjunct-directeur van Zomers Buiten: “Je krijgt van bewoners weleens te horen dat de corporatie een profiteur is omdat we een onevenredig deel van de winst opstrijken. Toch bieden we pas een korting van 10 procent als de verkoop niet wil vlotten, zoals bij laagbouwwoningen in Gein 3. Verkoop onder voorwaarden komt op mij gekunsteld over, maar in een neergaande markt moet je erover denken. Voor een koper kan het voordelig zijn.”
Ben Burgers (hoofd aankoop/verkoop van Het Oosten): “We verkopen standaard met 10 procent korting op de getaxeerde marktprijs aan zittende huurders.” Een anti-speculatiebeding is hierin opgenomen. Een constructie met koophuur strandde op de fiscale aftrekbaarheid. Een nieuw concept ligt ter goedkeuring bij het ministerie.
De Olympus Groep wil eerst de verkoop op gang brengen. Het blijkt een pittige klus om dat met stadsdelen rond te krijgen. “In sommige complexen is incidenteel weleens een korting van 5 procent aangeboden”, zegt een medewerker, “maar dat is alleen om het tempo omhoog te brengen.” De Olympus Groep verkoopt om geld te genereren. Honderd procent van de marktwaarde is het uitgangspunt. Wel ziet men nauwkeurig toe op een meerderheid in de VVE’s, waarbinnen de corporatie een faciliterende rol kan spelen.