WiA 2011: aandeel koopwoningen gestegen, aandeel goedkope huurwoningen gezakt

Amsterdammers worden niet meer rijker

Het tweejaarlijkse onderzoek Wonen in Amsterdam (WiA) is een belangrijke graadmeter voor het woonbeleid van de gemeente Amsterdam. Een politiek gevoelig onderdeel vormt steevast de ontwikkeling van de woningvoorraad in relatie tot de slaagkansen van de verschillende inkomensgroepen in de stad. Woonruimte is immers bij uitstek een schaarstegoed in de hoofdstad, dus daar worden politici door hun achterbannen op aangesproken.
Al meer dan twee decennia vormt de zogeheten overmaat aan sociale huurwoningen – het aantal goedkope huurwoningen in relatie tot de inkomenscategorie waarvoor die is bedoeld - een terugkerend item in gemeentelijke beleidsstukken over de woningmarkt. Vanaf het moment dat de hoofdstad medio jaren tachtig aan populariteit won, groeide de kritiek op en de twijfel over de heersende nieuwbouwpraktijk. Die bestond in die jaren bijna exclusief uit sociale woningbouw. Steeds frequenter werd geconstateerd dat de eenzijdige woningvoorraad de stad hinderde in het vasthouden en aantrekken van hogere inkomensgroepen.
Vanaf de jaren negentig komt er in de nieuwbouwprogramma’s meer ruimte voor koopwoningen. Nieuwbouw op bijvoorbeeld het Gemeentelijk Waterleidingterrein en het Oostelijk Havengebied en de stedelijke vernieuwing dragen bij aan een gedifferentieerder woningaanbod.
De transformatie van de woningvoorraad zet door, maar uiterst langzaam. Rond de eeuwwisseling besluit de gemeente dat proces te versnellen door, naast de nieuwbouwprogramma’s, ook de verkoop van 58.000 woningen toe te staan (het splitsings- en verkoopbeleid) om zo het percentage koopwoningen van 17 naar 35 procent in 2010 te laten groeien.

Omdat de stad deze eeuw nog populairder wordt, blijft het verdelingsvraagstuk in de woningsector een dominant thema. Het beleid om het aandeel sociale huurwoningen terug te brengen ten gunste van het aantal koopwoningen wordt tweejaarlijks geschraagd door onder andere de WiA-onderzoeken. Het gemiddeld inkomen van de Amsterdammer blijft bijvoorbeeld stijgen. De transformatie van de woningvoorraad schrijdt voort, elke twee jaar blijkt de overmaat weer wat verder teruggelopen.
Ondertussen ervaren woningzoekenden die op de wachtlijst staan voor een sociale huurwoning dat overmaat iets heel anders is dan overaanbod, want de inschrijfduur blijft onverkort lang. De groeiende populariteit van de stad maakt het voor iedereen lastig een woning te vinden. Uit ‘slaagkans’-analyses komt naar voren dat huishoudens met een middeninkomen en grote gezinnen de minste kans hebben een geschikte woning te vinden in de stad.
Uit de nieuwe WiA-cijfers blijkt dat aan de gestage inkomensgroei van de Amsterdammer na 2009 een einde is gekomen. De crisis is werkelijk een cesuur: Amsterdammers worden gemiddeld niet meer rijker. De totale doelgroep voor de sociale huursector (inkomens tot €33.614 per huishouden) nam nog wel iets af (49,6% in 2011), maar het aandeel lage inkomens groeide naar 32,5 procent.

Koopwoningen

Amsterdam heeft er in de periode van 2009 tot 2011 netto 5000 woningen bij gekregen. De teller stond daardoor begin 2011 op 394.500 zelfstandige woningen. Het beoogde aandeel van 35 procent koopwoningen is nog niet bereikt. Het aandeel bedraagt nu 31,3 procent (2011), terwijl het in 2001 nog slechts 19,4 procent was. Deze transformatie is vooral het gevolg van de grote productie van nieuwe koopwoningen. Maar daarnaast zijn er veel huurwoningen gesloopt en verkochten huiseigenaren en corporaties flink wat huurwoningen. Alles bij elkaar heeft dit ertoe geleid dat er 50.000 koopwoningen zijn bijgekomen sinds 2001, terwijl de huurwoningenvoorraad met bijna 30.000 is geslonken. In 2009-2011 kwamen er maar liefst 11.000 koopwoningen bij. De woningvoorraad als geheel groeide in tien jaar met ruim 20.000 woningen.
Er heeft kortom een ingrijpende transformatie van de woningvoorraad plaatsgevonden, grotendeels in lijn met de beleidsvoornemens van de gemeente. Het beoogde percentage koopwoningen van 35 is niet gehaald, maar het huidige college heeft dat wederom als einddoel voor deze bestuursperiode geformuleerd. De crisis in de woningsector maakt dat streefdoel overigens inmiddels minder realistisch: er worden nog maar weinig koopwoningen in aanbouw genomen en bestaande huurwoningen verkocht. Evenmin worden nog grote aantallen huurwoningen gesloopt.
De koopsector nam de laatste twee jaar toe in alle stadsdelen, behalve in het centrum. In het centrum staan met 35,7 procent overigens al relatief de meeste koopwoningen. Inmiddels ligt in vijf van de zeven stadsdelen het aandeel koopwoningen boven de 30 procent. West en Noord komen nog iets onder de 30 procent uit, maar de groei van de koopsector was in Noord – evenals in Oost (met IJburg) en Zuidoost – met meer dan vier procentpunten zeer aanzienlijk.

Minder goedkope huurwoningen

Het aandeel huurwoningen is de laatste twee jaar flink verminderd, in absolute (6.100 woningen) én in relatieve zin (2,5 procentpunt). Daarmee zet een langjarige ontwikkeling versterkt door. Vooral het aanbod in de goedkoopste sector (tot €412 huur) zakt snel.  Bij uitstek in West verdwenen veel van deze woningen, maar dat stadsdeel blijft koploper in dit huursegment met 45 procent. Het laagste aandeel goedkope huurwoningen is te vinden in Zuidoost (22% in 2011); hier zijn juist veel woningen in het huursegment daarboven (€412 -545).
Het aandeel van de sociale huursector (huur tot €643) in de totale woningvoorraad bedraagt in 2011 nog 61 procent (241.600 woningen, was 71% in 2005). Het geliberaliseerde huursegment groeide in de jaren 2005-2011 weliswaar gestaag van 4,8 naar 7,4 procent, maar is nog altijd beperkt. De meeste dure huurwoningen staan in Centrum en Zuid.

Trendbreuk inkomensontwikkeling

Voor het eerst in deze eeuw neemt het gemiddelde inkomen van de Amsterdammer niet meer toe. Het gemiddelde netto maandinkomen van Amsterdamse huishoudens ligt in 2011 op 2.392 euro, slechts 36 euro hoger dan in 2009. De crisis eist dus – wat later dan in de rest van Nederland – ook in Amsterdam haar tol. Bijna een derde van de Amsterdammers hoort tot de allerlaagste inkomenscategorie en deze groep is de laatste jaren groter geworden. Het gaat dan om inkomens tot 1730 euro voor meerpersoonshuishoudens of 1220 euro voor een alleenstaande.

Middengroepen

Politiek is de ontwikkeling van de inkomensgroep tussen 33.614 en 43.000 euro ook van bijzonder belang. Deze inkomens zouden verder in de knel zijn gekomen, omdat zij sinds 1 januari 2011 geen toegang meer hebben tot de sociale huursector terwijl ze evenmin het geld hebben om een woning te kopen of in de vrije sector te huren.
De omvang van die groep is nauwelijks veranderd. Het gaat om 12,2 procent van de Amsterdamse bevolking.

Minder overmaat

Hoe zit het inmiddels met de match tussen woningvoorraad en inkomensgroepen? Die gaat - op papier - steeds beter kloppen. Vergelijken we het aandeel huishoudens met lage inkomens met de voorraad huurwoningen met huren waarvoor volledige huurtoeslag wordt gegeven (huur tot € 545), dan groeien de aandelen naar elkaar toe: het aandeel goedkope huurwoningen slonk naar 56 procent, terwijl het aandeel lage inkomens groeide in de laatste meting naar 32,5 procent. Het verschil tussen beide percentages wordt kleiner, maar is nog altijd ruim 23 procentpunten.
Dan is er de inkomensgrens van 33.614 euro per jaar voor corporatiewoningen tot 643 euro (kale huur tot 1 juli 2011). Met deze getallen als leidraad wordt in het factsheet een tweede vergelijking van woningvoorraad en inkomensgroepen gemaakt: het aandeel inkomens tot 33.614 euro daalde in de periode 2005-2011 geleidelijk van 55 procent naar net onder de 50 procent in 2011. Het aandeel huurwoningen tot 643 euro aangevuld met betaalbare koopwoningen (tot €151.400) is in die periode gezakt van 74 naar 63 procent. Het verschil tussen beide is geleidelijk kleiner geworden en in 2011 op ruim 13 procentpunten uitgekomen.
Dit soort vergelijkingen vraagt overigens altijd een bijsluiter met waarschuwing: dat de match tussen woningvoorraad en inkomensgroepen beter klopt, betekent niet dat op individueel niveau huishoudens met een hoger inkomen ook in duurdere huurwoningen zitten en vice versa.