Sinds de Woningwet van 1901 heeft de overheid een hele dikke vinger in de pap bij ieder bouwproces. ‘Woningnood’, ‘volkshuisvesting’ en vooral ‘planning’ werden vanzelfsprekende begrippen. Een stedenbouwer was iemand. Hij wist wat goed was voor de huurders en kopers van morgen. Maar, op een recente bijeenkomst van de Beroepsvereniging voor Stedenbouwkundigen verzuchtte een spreker: “Je kunt thuis niet meer uitleggen wat voor werk je doet!”
Uitgerekend in het land van Berlage en Van Eesteren lijken nota bene juristen de planvorming te hebben overgenomen, bijgestaan door verkeersdeskundigen, brandweerspecialisten en verenigingen van minder-validen en senioren. Daarbij komt nog dat de aansprekende gebieden van Nederland, zoals de Stadsregio Amsterdam, maar weinig echte, grote uitleglocaties hebben. Planning en projectontwikkeling richten zich daarom vaak op verlopen industrieterreinen, sneue kantoorgebieden of stedelijke vernieuwingswijken, waar bovendien al het nodige staat aan vastgoed. Bij gebrek aan weiland is bouwen aan een duurzame, compacte stad de uitdaging.

Platgooien

Verwerven, platgooien en daarmee een sociaal en stedenbouwkundig tabula rasa scheppen, was tot voor kort het antwoord van veel gemeentelijke tekenaars. Ontwikkelaars sloten daar vanzelfsprekend en bijna noodgedwongen op aan. En waarom niet. Woningen gingen grif van de hand. Gemeenten zagen ondertussen de grondprijzen met voldoening stijgen en kopers wisten dat hun woning in prijs zou stijgen.
Die tijd is voorbij. De kredietcrisis zorgde voor een ernstige vraaguitval. Inmiddels wordt duidelijk dat dit geen conjuncturele dip meer is. De vanzelfsprekende stijging van de woningprijzen is verleden tijd, hypotheekverstrekking blijft aan strengere eisen gebonden; projectontwikkelaars en corporaties moeten veel meer eigen vermogen inbrengen om projecten te kunnen starten. Als gevolg hiervan is de nieuwbouwproductie gestokt. In een stad als Amsterdam liggen honderden hectares opgeleverde grond braak.
Stedenbouwkundigen die een hele andere aanpak voorstaan, stappen naar voren. Mensen als Gert Urhahn, oprichter van Urhahn Urban Design, die met het boek en manifest ‘De Spontane Stad’ de vinger op de gevoelige plek legt: de eindgebruiker, in het vocabulaire van de institutionele bouwers ‘woonconsument’ geheten, is door die focus op productie - en de mechanisering van het bouwproces - uit beeld verdwenen! Hij was een marktsegment geworden, levend in een woningtype en een woonmilieu. Die onpersoonlijke aanbodmarkt is vastgelopen. De enige kans om de productie weer op gang te brengen is de bewoner echt centraal te stellen, met andere woorden als startpunt te nemen.
Veel andere betrokkenen zeggen het Urhahn inmiddels na. De particulier moet het initiatief en vooral de ruimte krijgen, zonder al teveel van overheidswege opgelegde beperkingen. Zelf meedenken, investeren en bouwen, leidend tot een cumulatie van kleine initiatieven, al dan niet samen met anderen. Zo’n ontwikkeling zorgt langzaam maar zeker voor een sociaal duurzame stad van tevreden burgers, is de idee. Binnen dit concept van vraaggestuurd bouwen zijn er vele varianten denkbaar van aanbodgerichte prefabbouw enerzijds, via zelfbouw tot en met het mede vormgeven van de eigen leefomgeving.

Behapbare korrels

Tess Broekmans is directeur bij Urhahn Urban Design. Haar werk in Amsterdam bestaat voor een groot deel uit binnenstedelijke projecten en de ervaringen tot dusver hebben haar enthousiasme voor die nieuwe aanpak niet verminderd. “Neem de Hamerstraat, een oud bedrijfsterrein in Noord. In plaats van alles te verwerven is daar gekozen voor een transformatie per kavel. De eigenaars gingen daarin mee en langzaam wordt de transformatie nu zichtbaar. Kijk ook eens naar Slotermeer, waar de vernieuwing stilligt. Natuurlijk is veel grond daar in handen van een paar grote partijen, maar als je inzoomt zie je ook een kerk, een schoolgebouw en andere bijzondere plekjes. Op kleine schaal kan je met die diversiteit iets moois doen, eventueel tijdelijk. Zo organiseer je dynamiek, per buurt.”
Door de kleinere, ‘behapbare’ korrel te hanteren zijn zeer diverse kavels en gebieden op die ‘spontane’ manier goed te ontwikkelen, zelfs nu, meent Broekmans. “En er zijn zeker corporaties die daarover mee willen denken. Het is in beweging. Als je wat dichter en gestapeld wilt bouwen kan een corporatie bijvoorbeeld een rol spelen bij collectief particulier opdrachtgeverschap, door als achtervang te fungeren als er een deelnemer wegvalt.”

Getemperde verwachtingen

Over naar Lex de Boer, directeur van de landelijke Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting. In een vorig leven als corporatiedirecteur was hij nauw betrokken bij Nieuw Leyden, een welstandsvrij project waarbij alle ruimte is gegeven aan particuliere bouwers (zie elders in dit nummer). Hij meent vooral dat het geen kwaad kan om al te hoge verwachtingen over zelfbouw en organische gebiedsontwikkeling te temperen.
“Je krijgt bij zelfbouw te maken met een kleine groep die gedreven is. De rest van de eigenbouwers blijkt wat langzamer en volgzamer. De neiging om voor gemak te kiezen is beslist aanwezig. Sommige kavels liggen er nog kaal bij.”
Het is even wennen om zelf aan bod te zijn, nadat ontwikkelaars en gemeenten ruim honderd jaar voor kant-en-klare woningen hebben gezorgd, waarbij de inbreng van bewoners meestal beperkt bleef tot de kleur van tegeltjes en de keukeninrichting. Toch hoor je geluiden dat met name gemeenten, misschien uit gewoonte, de belangrijkste obstakels opwerpen.
De Boer daarover: “Het bestaande planningsinstrumentarium werkt inderdaad beperkend en dat zou je beslist om moeten draaien. Zorg voor een goed investeringsklimaat, creëer ruimte voor mensen. Trouwens, ook dan loopt het niet vanzelf vol hoor.”
De essentie van organische stedenbouw omschrijft De Boer als “het accepteren van toeval, van veranderingen in het globale eindbeeld dat je als stad hebt”. Hij noemt een voorbeeld: “In Kerkrade moet een park komen op de plek van vijfhonderd sloopwoningen. Maar één blok daar is privébezit. Ik zeg dan: laat het gewoon staan en maak er iets moois omheen.”

Van onderop

Dan Lenny Vulperhorst, organisatie-adviseur, auteur (o.a. over de bouwfraude) en een ingewijde in de vastgoedwereld. “Je kunt verschillende businessmodellen naast elkaar hanteren”, begint hij. “Grofweg zijn er vier benaderingen. De arrogante ambtenaren en ontwikkelaars die beweren dat de consument nu al aan zijn trekken komt, dat is één. Dan de solids en dergelijke, waarbij je burgers een ruimte in een bestaand gebouw laat kiezen en inrichten. Als derde de projecten die met klantenpanels beginnen, maar onveranderlijk worden overgenomen door professionals. En tot slot: het ontwikkelen van onderop. Die eerste benadering bestond al langer, die andere drie zijn de laatste jaren sterk in ontwikkeling.”
Vulperhorst gelooft in de kracht van die initiatieven van onderop en noemt een paar voorbeelden: “Er staan zoveel gebouwen leeg! Kraak! Hier in Utrecht heeft een stichting voor tijdelijke huisvesting voor studenten gezorgd, door druk te zetten en kantoorpanden om te bouwen. Daarvoor moet je natuurlijk machtige vrienden hebben. Maar je ziet wel meer particuliere initiatieven, zoals in Rotterdam, waar architecten zelf locaties aanpakken, meestal samen met klanten.”
Om zelfbouw mogelijk te maken is bedrevenheid nodig in de kunst van het versimpelen, meent hij. “De schaal van bouwprojecten is cruciaal. Maak het niet complexer dan strikt noodzakelijk en ga particulier opdrachtgeverschap in godsnaam niet institutionaliseren. In plaats van corporaties meteen als achtervang te vragen zou je net zo goed kunnen opperen dat ze een deel van hun projecten afstaan voor particuliere bouw. Maar houd de verantwoordelijkheden altijd gescheiden. Het moet van onderop komen!”

Zoektocht

En Amsterdam? Hier heeft onlangs een commissie van ambtenaren en externen een rapport uitgebracht over een nieuwe ruimtelijke ontwikkelstrategie voor de gemeente. De conclusies zijn omarmd door wethouder Van Poelgeest. Bij tal van gelegenheden eerder dit jaar heeft hij laten weten voor een meer organische stedenbouw te zijn.
Daar zitten ideologische motieven bij, maar de meest dwingende reden voor een koerswijziging is toch dat het traditionele model is vastgelopen. Grote projectontwikkelaars als ING Real Estate houden het voor gezien en de corporaties – de grootste bouwers in Amsterdam – moeten op de centen letten. Van de hoofdstad zelf moet het niet meer komen. Alleen al de malaise op de kantorenmarkt zorgt voor een inkomstenderving van vele honderden miljoenen euro’s. De hefboom van het Vereveningsfonds, waarmee opbrengsten uit vooral de zakelijke markt worden gebruikt om tekorten op de grondexploitatie elders te compenseren, werkt niet meer. De gemeente kan dus nauwelijks bouwprojecten meer subsidiëren. Bovendien worden doorlooptijden van bouwprojecten steeds langer en dus duurt het ook langer voordat investeringen in het bouwrijp maken van grond worden terugverdiend.
Cis Apeldoorn, adjunct-directeur van het Ontwikkelingsbedrijf, licht toe: “Amsterdam paste tot nu toe vooral actief grondbeleid toe. We zijn ons er meer en meer van bewust dat we op zoek moeten naar andere modellen. Als overheid moeten we gedifferentieerder in projecten staan. Wil je faciliteren of actiever zijn als gemeente? We onderzoeken daartoe andere verdienmodellen, best practices en pilots. Gelukkig heb je in Amsterdam een veelheid aan casuïstiek, waarin we dit uit kunnen proberen. Je moet eigenlijk per project kijken welke soort ontwikkeling er het beste bij past.”
De commissie ziet het bij elkaar brengen van de lokale ruimtevraag en het aanbod als een belangrijke nieuwe taak van het Grondbedrijf. Een belangrijke aanbeveling is verder meer aandacht voor de eindgebruiker - daar heb je hem weer. Na het succes van de zelfbouwkavels op Steigereiland komt dit najaar een vervolg met het aanbieden van duizend nieuwe particuliere kavels, verdeeld over de stad. Apeldoorn: “Het gat dat in de bouwproductie valt, maken we met zelfbouw niet zomaar goed, dat weten we. Maar het kan interessante plekken opleveren!”