Onder leiding van Leon Bobbe specialiseert Woonstichting De Key zich in huisvesting voor studenten en jongeren. Hoewel iedereen onderschrijft dat ‘woonstarters’ een belabberde uitgangspositie hebben, valt deze keuze niet overal in goede aarde. Bobbe over de kansen voor de woonstarter en de gevolgen van de nieuwe koers.
De Key legt zich sinds enkele jaren toe op het huisvesten van ‘woonstarters’ binnen of langs de Ring van Amsterdam. Staat deze koers nog fier overeind?
Bobbe: “De positie van jongeren op de woningmarkt was toen slecht en is nu ook slecht. Toen we deze richting insloegen was iedereen het er over eens dat er meer voor die doelgroep moest worden gedaan. Dat is niet veranderd. Het huidige college wil in vier jaar ruim 10.000 woningen voor jongeren en studenten toevoegen. Met ons verleden als studentenhuisvester zijn wij bij uitstek toegerust om voor die doelgroep (18 tot 33 jaar) van betekenis te zijn. Er zit geen licht tussen onze ambities en die van de gemeente.”
De Key heeft in 2018 zo’n negenhonderd wooneenheden voor studenten en jongeren in aanbouw genomen, inclusief 250 tijdelijke. Hoe ziet het er voor de komende jaren uit?
“Komend jaar nemen we minstens 50 procent meer in aanbouw. Samen met wat nog in de pijplijn zit, zijn er duizenden woningen in voorbereiding, vooral in Amsterdam-Noord maar ook op de Zuidas.”
De Key wil binnen of dicht bij de ring A10 bouwen. Nog geen ambities in verder van de binnenstad gelegen gebieden of regiogemeenten?
“Die locatiekeuze is een praktische. Daar is van oudsher ons bezit geconcentreerd. Als we daar blijven en uitbreiden kunnen we van meer betekenis zijn voor die buurten; geconcentreerd bezit is ook makkelijker te beheren. Juist omdat de angst bestaat dat corporaties hun bezit in de binnenstad terugbrengen, willen wij de boodschap geven: wij trekken ons daar niet terug, integendeel! Elke euro die vrijkomt, besteden we binnen en langs de ring. Het is toch geweldig dat je tegen jongeren kunt zeggen dat ze een kans hebben om tegen een betaalbare prijs vijf jaar te wonen in het meest gewilde stukje van Nederland. Er zijn gelukkig andere partijen als DUWO die juist daarbuiten actief zijn, ook in Hoofddorp en Almere.”
Je schreef in een blog dat De Key de energietransitie niet kan financieren. Kan De Key deze hoge nieuwbouwproductie dan wel volhouden?
“Zolang we geld ophalen uit verkoop kunnen we doorgaan met investeren in nieuwbouw. Ik ga ervan uit dat we kunnen blijven verkopen. Bij nieuwbouw verdien je de investering terug via de huur, maar als je investeert in woningverbetering of de energietransitie zijn er geen of nauwelijks baten. Extra investeren in de energietransitie betekent minder geld voor het onderhoud van andere woningen. Dat is een gruwelijk dilemma.
Wat ons nekt is dat de overheid steeds meer afroomt. Toen ik hier kwam, betaalde De Key aan heffingen gemiddeld per woning een maand huur. Dat zijn er nu al vijf. Het kantelpunt is bereikt; de geldstroom uit exploitatie is gewoon te dun geworden.”
Geen tweederangs huurders
Bij zittende huurders, verenigd in huurderskoepel Arcade, is onvrede en argwaan over de specialisatie in woonstarters.
“Er wordt een beeld geschetst dat we zittende bewoners als tweederangs huurders zien. Dit beeld is niet terecht. We blijven op dezelfde manier aandacht besteden aan de leefbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van ons woningbezit. En we werken volledig mee aan regelingen als Van Groot naar Beter en andere gemeentelijke prestatieafspraken.”
Een van de zorgen is dat in wijken waar De Key veel bezit heeft, het cement van de wijk verbrokkelt als er veel jongeren met tijdelijke contracten gaan wonen. Dat bijvoorbeeld scholen minder instroom krijgen omdat er onvoldoende gezinnen gaan wonen.
“Dat komt juist doordat wijken als Kattenburg en de Oostelijke Eilanden vergrijzen, gewoon door de demografische ontwikkeling. Daar is heel weinig doorstroming. Die paar jaarlijkse jongerencontracten zorgen niet voor ingrijpende veranderingen. Wij schatten in dat het ons wel vijftien tot twintig jaar kost voordat we zo’n 20 procent tijdelijke jongerenwoningen hebben in die wijken. Dat lijkt ons een mooie mix tussen stabiliteit en doorstroming. Wij zeggen tegen onze huurders: laten we dat nu eens een aantal jaar aanzien en dan kijken hoe we verder gaan.”
Andere kritiek: De Key liberaliseert grotere woningen en verhuurt die aan woningdelers met friends-contracten en dat zorgt voor meer overlast.
“Wij gebruiken nog geen friends-contracten, maar verhuren gewoon vrijesectorwoningen aan huurders. En soms zijn dat twee of drie jonge mensen. Dan ontstaat snel de gedachte dat het dan wel om Friends-contracten zal gaan. Maar De Key werkt nog niet met woningdeelcontracten zolang we daar geen vergunning voor hebben. En zo’n procedure duurt lang. Maar wij volgen de koninklijke weg.
We horen overigens ook genoeg geluiden van oudere huurders die blij zijn met een jonge buurman of -vrouw, die bijvoorbeeld iets de trap op kan tillen of een boodschap wil doen. Jongeren kunnen prettige of minder prettige buren zijn, net als andere huurders.”
De Key heeft zelfs zijn statuten gewijzigd om de nieuwe koers te verankeren. Wat dat echt nodig? Dat wekte wrevel bij wethouder Ivens en de eigen huurderskoepel Arcade. Er lopen nog steeds bezwaarprocedures tegen de toestemming van de Woonautoriteit.
“Je kunt zo’n specialisatie niet voor een paar jaar maken. Je richt je hele organisatie daar op in en dat wilden we duidelijk maken. En als de wereld er over twintig jaar anders uitziet, dan kan je ook dan de statuten weer wijzigen. Er staat overigens in de nieuwe statuten niet dat we er alléén voor woonstarters zijn. Maar ik ben met je eens dat die wijziging niet per se nodig was om te doen wat we doen.”
Hoeveel woningen worden er nu via tijdelijke jongerencontracten verhuurd?
“Dat gaat niet erg snel. Volgens de samenwerkingsafspraken kunnen corporaties maximaal 33 procent van de vrijkomende reguliere woningen met een tijdelijk jongerencontract verhuren. Dat is bij lange na niet gebeurd. Over 2018 heb ik nog geen cijfers, maar in 2017 kwamen de corporaties in Amsterdam gezamenlijk uit op 10 procent van de nieuwe verhuringen. En zelfs wij verhuurden in 2017 nog meer reguliere woningen met een vast contract dan met een vijfjaarscontract."
Wat na tijdelijk contract?
| Vanaf juli 2016 bestaat de mogelijkheid woningen te verhuren met een tijdelijk jongerencontract. In 2017 hebben de Amsterdamse corporaties 770 woningen op die manier verhuurd, waarvan 347 door De Key. Dat is ruim 10 procent van het totaal aantal nieuwe reguliere sociale verhuringen; dus ruim binnen de afgesproken bovengrens van 33 procent. |
Verwacht je geen grote problemen als die vijfjaarscontracten aflopen. Waar moeten al die ‘oudere jongeren’ dan naar toe?
“Dat zal moeten blijken. We doen het nog maar sinds 2016. Stadgenoot is eerder begonnen en hun ervaring is dat maar 15 procent die volle vijf jaar uitzit. Wij hebben ook al relatief veel huuropzeggingen. Veel mensen in die leeftijdscategorie zetten natuurlijk nieuwe stappen in hun leven en kijken verder. We moeten zien in hoeverre het deel dat aangewezen blijft op de sociale huursector een woning vindt. Met een vijfjarencontract wordt de inschrijfduur behouden. Deze jongeren maken dus meer kans om door te stromen.”
De nieuwe Woningwet dwong tot scheiding van het commerciële (niet-Daeb) en maatschappelijke vastgoed (Daeb). De Key heeft het niet-Daeb vastgoed grotendeels afgesplitst in Lieven de Stad. Daar zitten ook nog honderden sociale huurwoningen bij. In welke mate draagt die BV nog bij aan de nieuwe koers?
“Een tiental corporaties heeft een aparte rechtspersoon opgericht voor hun niet-Daeb bezit. De meeste hebben daar het commerciële deel van het vastgoed ingestopt, zoals vrijesectorhuur, winkelplinten, bedrijfsgebouwen. Daar is het ons niet om te doen. Wij streven met Lieven de Stad dezelfde doelen na als met de Woonstichting. Met de BV kunnen we dingen doen die je met staatssteun niet kan of mag doen. Hoe we dat gaan vormgeven, zien we de komende jaren wel. Maar je kunt maar een keer splitsen.”
Lieven
Op het terrein omringd door de Vlaardingenlaan, Maassluistraat, Overschiestraat en Voorburgstraat in Amsterdam Nieuw-West bouwt De Key aan het complex Lieven (voorheen bekend als Zuidblok). De Key realiseert hier ca 1.200 woningen voor woonstarters: studenten en andere jongeren. Lieven is een woonconcept voor woonstarters tussen 18 en 28 waar zelfbeheer, ontmoeting en initiatieven van (buurt)bewoners centraal staan. Lieven wordt in verschillende fases gerealiseerd. Het laatste gebouw is naar verwachting in 2021 klaar.
Zie ook: overzicht woningbouwprojecten van De Key
Ook in Dossier Jongerenhuisvesting:
Sinds 2015 mag nog maar een kwart van de sociale huurwoningen met voorrang worden toegewezen aan inwoners van een gemeente. Gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam maken in verschillende mate gebruik van deze mogelijkheid: van helemaal niet, tot volledig. Voorrangsregelingen lijken vooral gericht op woonstarters. Maar maatwerk en het bevorderen van doorstroming zijn ook redenen om buiten de wachtrij om te gaan.
Dat jongeren moeite hebben een plek te vinden op de krappe Amsterdamse woningmarkt, is genoegzaam bekend. Maar een groep jongeren die maar geen vaste grond weet te vinden, klopt nu nadrukkelijk aan de deur.
De komende vier jaar wil Amsterdam de bouw starten van 10.500 betaalbare woningen en kamers voor studenten en jongeren. Daarvan moeten er 9.000 woningen in de stad zelf komen en 1.500 in omliggende gemeenten. Het gaat zowel om tijdelijke als permanente woningen. Dit staat in het Plan Jongeren- en Studentenhuisvesting 2019-2022.
Change= levert in juni in Amsterdam zijn tweede woongebouw voor werkende jongeren op. Een bijzonder gebouw met een bijzonder concept. Maar of ditmaal een wethouder of stadsdeelbestuurder het gebouw wil openen? Na krantenartikelen waarin huurders klaagden over niet ingeloste verwachtingen, hoge servicekosten en betutteling, tonen politici zich niet meer zo happig op ontmoetingen met initiatiefnemer Ralph Mamadeus. Mamadeus voelt zich slachtoffer van ‘trial-by-media’: “Wij zijn de goedkoopste in dit segment”.