Venserpolder, inmiddels 25 jaar oud, wordt gekenmerkt door grijze lage woonblokken, brede straten met geparkeerde auto’s op straat en weinig groen. Voor veel Amsterdammers is de wijk in Zuidoost, gebouwd als reactie op de hoogbouw van de Bijlmer, misschien niet eerste keus. Maar, zegt Hester van Buren, directeur Wonen van Stadgenoot: “Voor veel mensen is het wél een aantrekkelijke wijk. De woonblokken hebben grote groene binnentuinen, er is een winkelcentrum, de Arena-boulevard en de metro zijn vlakbij. Ook zijn de woningen ruim en relatief goedkoop.”
Toch liet Woonstichting De Key eind januari weten voor vijf jaar te stoppen met de verkoop van sociale huurwoningen in de wijk. Een opvallende stap, omdat het mengen van huur- en koopwoningen ook van Venserpolder een gemiddelde en leefbare Amsterdamse wijk had moeten maken. De Key kreeg echter verschillende signalen die een tegengestelde ontwikkeling laten zien. Er was niet alleen sprake van leegstand, maar een deel van de verkochte woningen had een ander – illegaal – doel, bijvoorbeeld gebruik als hennepkwekerij.
De verkoop van sociale huurwoningen heeft een averechts effect op de leefbaarheid, concludeert De Key in een persbericht. Er is sprake van anonimiteit, ruim twintig huurwoningen van De Key staan leeg, het gemiddelde inkomen in Venserpolder daalt, het werkloosheidscijfer stijgt en de mensen die het zich kunnen veroorloven trekken weg. Harde conclusies, maar De Key wil er liever niet meer op terugkomen, kennelijk geschrokken van alle negatieve publiciteit over de wijk. Ook stadsdeel Zuidoost wil aan NUL20 geen verdere toelichting geven.

Meer greep op VvE’s houden

Enkele maanden voordat De Key stopte met de verkoop in Venserpolder, had woningcorporatie Ymere dat in stilte ook al gedaan. Eric van Kaam, regiodirecteur Ymere Wonen Oost: “Wij kregen signalen dat de overlast toenam, dat verschillende eigenaren de bijdrage voor de Vereniging van Eigenaren niet betaalden en dat verkochte woningen werden onderverhuurd. Nu is onderverhuur niet verboden, maar wel als er bijvoorbeeld illegalen in gehuisvest worden. Je hoopt dat kopers zich aan de buurt gaan binden omdat het hun bezit is, maar hier bleek dat niet altijd het geval te zijn.”
Door woningen tegen een relatief lage prijs aan te bieden - tussen de 80.000 en 130.000 euro - hoopten de woningcorporaties vooral jongere starters naar de buurt te lokken, waardoor een menging van doelgroepen zou ontstaan. Van Kaam vermoedt dat door de lage prijzen in combinatie met een gebrekkige sociale controle de Venserpolder uiteindelijk aantrekkelijk werd voor allerlei oneigenlijk gebruik van woningen. De Key heeft in twintig procent van de verkochte woningen problemen geconstateerd, Ymere in tien procent van haar voormalige bezit. Toch plaatst Van Kaam dat wel in perspectief: “Van de vierduizend woningen zijn er misschien vierhonderd verkocht in Venserpolder en daarvan is een klein deel een probleem, met het overgrote deel gaat het dus wel goed.”

Overlast en onderhuur vinden natuurlijk niet alleen in verkochte woningen plaats, in sociale huurwoningen gebeurt dat net zo goed. Het grote verschil is dat de corporaties daarop meer controle kunnen uitoefenen. Toch ziet Van Kaam mogelijkheden om in de toekomst als corporatie steviger een vinger in de pap te houden. Daarmee loopt hij vooruit op de uitkomsten van het interne onderzoek dat Ymere is gestart om te achterhalen wat nu precies geleid heeft tot de problemen bij een deel van de verkochte woningen.
Van Kaam: “Wij vinden dat VvE’s zelfstandig aan de slag moeten kunnen, maar het blijkt nu dat dat niet altijd werkt. In kwetsbare gebieden zoals Venserpolder willen we dan ook meer grip op de VvE’s houden”. Daarbij denkt Van Kaam bijvoorbeeld aan een kettingbeding, waarmee ook de corporatie toekomstige bewoners beter aan afspraken ten aanzien van de VvE kunnen houden; een antispeculatiebeding, om tegen te gaan dat de aankoop van de goedkope woningen alleen maar winst op moet leveren; en koopgarant, waarbij mensen met een kleine beurs tegen een lage prijs kunnen kopen en de uiteindelijke winst met de corporatie delen als die de woning terugkoopt. Ook wil Ymere overgaan tot een strengere selectie van kopers en in het koopcontract extra bepalingen opnemen, bijvoorbeeld dat woningen niet als bedrijfsruimte gebruikt mogen worden.

Kopers screenen?

De verkoop van huurwoningen als strategie voor wijkverbetering staat niet ter discussie. De tijdelijke stop van Ymere is vooral bedoeld om duidelijkheid te krijgen over de aard van de problemen en hoe ongewenste effecten in de toekomst vermeden kunnen worden. Van Kaam vindt dan ook dat moet worden doorgegaan tot het quotum vol is. “We hebben in andere wijken nooit van dit soort signalen gekregen, er is geen reden voor een algemene koerswijziging. Maar we hebben wel al veel eerder geconstateerd dat het verkopen van woningen alleen niet voldoende is.”
Stadgenoot en Eigen Haard gaan nu al gewoon door. Van Buren: “Wij hebben in twee woningen oneigenlijk gebruik geconstateerd, dat is niets uitzonderlijks.” Stadgenoot heeft geleerd van de ervaringen van twee jaar geleden. Van Buren: “Toen kregen wij vergelijkbare signalen van vreemde praktijken in woningen die we hadden verkocht en toen zijn we kopers beter gaan screenen.” Dat betekent volgens de directeur dat mensen die meerdere woningen tegelijkertijd willen kopen, worden geweigerd of dat een overeenkomst niet doorgaat als een potentiële koper samenwerkt met een dubieuze hypotheekverstrekker. Eigen Haard zegt met een zelfde aanpak ook succes te hebben.
Wat volgens Van Buren wel meespeelt is dat de woningen van Stadgenoot net wat groter zijn en verder van het winkelcentrum afliggen, “het is net een wat aantrekkelijker stuk van Venserpolder”. Dat wil overigens niet zeggen dat zij niet mee wil werken aan een zoeklichtactie die Van Kaam met de corporaties, politie en stadsdeel wil gaan houden. “We willen bekijken of het juridisch mogelijk is om bij zo´n actie ook verkochte woningen te betrekken.”

Slopen is geen optie

Om Venserpolder te verbeteren is fysiek ingrijpen in de bestaande woningvoorraad volgens de corporaties in de komende twintig jaar niet nodig. Volgens Van Kaam kan misschien wat bij gebouwd worden, maar is sloop niet aan de orde. Wel vinden zowel Ymere als Eigen Haard dat iets moet gebeuren aan het winkelcentrum Venserpolder. Van Kaam: “Daar bestaan al langere tijd problemen. Misschien kan een fysieke ingreep daar wel helpen.” Wim de Waard van Eigen Haard laat weten dat zijn corporatie samen met het stadsdeel al een plan voor het winkelcentrum voorbereidt.
Van Buren en Van Kaam vinden dat de visie die tien jaar geleden voor de wijk is gemaakt en vervolgens een stille dood is gestorven, geactualiseerd moet worden. Van Kaam: “Toen die visie uit beeld verdween zijn we maar begonnen met de verkoop van woningen, maar er is meer nodig voor een goede toekomst voor Venserpolder.” De huidige problemen die sommige corporaties constateren kunnen een aanleiding zijn om de wijk weer wat meer aandacht te geven. Van Kaam: “We houden de vinger aan de pols in al onze wijken, maar we hebben ook met de dynamiek van de stad te maken, kwetsbare gebieden verschuiven. De laatste jaren is relatief veel aandacht naar de Bijlmer gegaan, nu is Venserpolder aan de beurt.”