De Utrechtse methode

Tot twee jaar terug werd de huurprijs van een monument in Amsterdam vastgesteld met een voor velen ondoorzichtige rekenmethode waarbij de investeringen, onderhoudskosten en de rentestand werden betrokken. Dit systeem is verruild voor de zogenoemde Utrechtse methode, die sinds 1 januari dit jaar volledig wordt toegepast. Hierin wordt de maximaal redelijke huur vastgesteld op basis van het puntenstelsel, met een opslag van 30 procent voor alle rijksmonumenten en 15 procent voor gemeentelijke monumenten die staan in een beschermd stads-/dorpsgezicht. De eigenaar moet kunnen aantonen dat hij ten minste 2.273 euro (5.000 gulden) heeft geïnvesteerd in het behoud van beeldbepalende elementen. De hogere maximaal redelijke huur kan pas worden gevraagd bij verhuizing. Vanwege het grotere verschil met de maximaal redelijke huur kregen veel zittende huurders te maken met een verhoging van 5 procent in plaats van 3 of 4. Bij een heel lage huur kon de verhoging nog groter zijn. De huur hoeft overigens niet altijd hoger uit te vallen met de Utrechtse methode. Sommige kleine monumentwoningen met weinig comfort leveren juist een lagere huur op. De kantonrechter heeft echter bepaald dat de verhuurder alsnog de ‘Amsterdamse methode’ mag hanteren als de Utrechtse ongunstiger voor hem uitpakt. Dat mag tot 1 juli 2005, wanneer een nieuw huurprijsstelsel wordt ingevoerd. Hoe dat er precies gaat uitzien is nog onduidelijk.

Het is rustig deze zomeravond op het Karthuizerhof. Veel bewoners zijn met vakantie. Vanuit een enkele woning is gepraat te horen, of klinkt het gedempte geluid van een muziekinstallatie. Doorgaans worden op dergelijke avonden stoelen naar buiten gesleept, om op de lommerrijke binnenplaats te kunnen genieten van het weer. Nu zijn er slechts twee bewoners te zien, die op een bankje in de weer zijn met een stapel papieren. “Hier is iemand vergeten de oude en nieuwe kale huur in te vullen”, zegt een van de twee. Het zijn bezwaarformulieren tegen de recente huurverhogingen die straks “als een bezwaarschriftenbom” op de mat van Woningbedrijf Amsterdam moeten ploffen.
Eigenlijk was het een van de eerste sociale-huisvestingsprojecten in Amsterdam, zo kunnen hofbewoners met een zekere trots vertellen. Vanaf de zeventiende eeuw tot de jaren zeventig van de vorige eeuw vonden weduwen en andere alleenstaande vrouwen er goedkoop onderdak. Maar de bewoners vrezen dat het met die sociale huisvesting op het hofje over enkele jaren grotendeels is gedaan, omdat veel huren dan fors zullen zijn opgetrokken. Vandaar de actie. Ze hebben hun hoop gevestigd op een omissie die ze menen te hebben geconstateerd in de aankondiging van de huurverhoging. En daarbij is het ook een protest uit voorzorg. Zodat bij eventuele latere procedures niet gezegd kan worden: ‘waarom heeft u toen niet geprotesteerd?’.
Ton Hageraats betaalt sinds 1 juli negen procent meer huur. Hij heeft een maximale verhoging van 13,61 euro gekregen, omdat zijn huur volgens het nieuwe systeem uitzonderlijk laag was. Hageraats komt na de verhoging uit op een nog bescheiden kale huur van 171 euro voor zo’n 35 vierkante meter. Dat heb je als je er al 25 jaar woont en nooit grote huursprongen hebt gemaakt. Ook bij de grote renovatie van 1986 was de verhoging bescheiden. Daarbij werd de vroegere turfzolder die over het hele complex liep verbouwd tot woonruimte.

Oh kijk, een student!

Peer Maas (25), student aardwetenschappen, is van ver na de renovatie. Hij woont aan de straatkant van het complex, in een onzelfstandige HAT-eenheid waarin hij een douche deelt met twee andere woningen. Peer doet vooral mee uit solidariteit. Zijn huurverhoging is beperkt gebleven tot vier procent, omdat hij als laatkomer vierenhalf jaar geleden begon met een hogere instaphuur. Hij betaalt nu 190 euro voor zijn 26 vierkante meter. “Inclusief deze kast. Kijk wat lekker diep die is”. Het is naar Amsterdamse begrippen een schappelijke huursom. “Ja, als je hoort om wat voor bedragen het gaat”, zo relativeert Maas het huurdersleed. Maar toch vindt hij het protest nodig, al was het maar omdat het Woningbedrijf de laatste jaren steeds slechter reageert op klachten over met name vochtoverlast. Hij wijst op de vocht- en schimmelplekken rond zijn keukentje. “Toch zonde van zo’n monument.”
Een ander minpunt is dat zijn halve benedenwoning op het noorden ligt en donker is, maar verder is het natuurlijk een schitterende plek. Alleen kunnen de toeristen soms een plaag zijn. “Staat er zo’n groep voor het raam terwijl je zit te werken en dan hoor je: ‘Oh kijk, een student!’”, aldus Maas. “Het toeristenseizoen is geopend, maar je mag er niet op schieten, hè?”
Hoe komt een student van 20 aan een woning als deze? Toeval en veel geluk, zegt Maas. Zijn huidige mede-douchegebruikers mochten een nieuwe buur voorgedragen. Omdat ze al wat ouder zijn kenden ze niemand in hun directe omgeving die een kamer zocht. Via via kwam Maas als eerste in beeld.
Enkele smalle, steile trappetjes leiden naar de maisonnette waar Juul de Weijer en Karin Maurer en hun twee kinderen van 17 en 14 jaar wonen. De driekamerwoning is met ongeveer tachtig vierkante meter een van de grootste op het hofje. Daarnaast heeft het stel nog de beschikking over een atelierruimte van zo’n vijftig vierkante meter. De Weijer en Maurer stonden aanvankelijk niet zo stil bij de huurverhoging, maar besloten toch aan de actie mee te doen. Een argument dat meer wordt gehoord op het hofje: het complex is ooit gerenoveerd met subsidie voor sociale huisvesting; dan moeten het ook sociale-huurwoningen blijven. De hoofdwoning van De Weijer en Maurer behoort met een nieuwe huur van 264 euro nog ruim tot de sociale voorraad. “Maar we hebben de huren gezien van mensen die hier nieuw zijn gekomen. En dan schrik je wel.” De huurharmonisatie blijkt ook de mogelijkheid tot woningruil te beperken, zegt De Weijer. Kandidaten deinzen terug voor de hoge huur.
Niet dat ze zelf weg willen, na bijna drie decennia. De privacy van de gezinsleden laat weliswaar te wensen over, met een badkamer die alleen bereikbaar via een kinderslaapkamer en het ouderlijk bed op een entresol in de huiskamer. Maar het is gewoon een goede stek. “We zouden kunnen uitzoeken of we de woning kunnen kopen.”

Zwaar middel

Woningbedrijf Amsterdam zegt in een reactie dat het met die onttrekking aan de sociale voorraad wel meevalt. Het verloop is klein, en harmonisatie ineens naar 130 of 115 procent van maximaal redelijk (zie kader ‘De Utrechtse methode’) komt daardoor weinig voor. En bij harmonisatie verdwijnen deze woningen lang niet altijd uit het sociale segment, stelt het Woningbedrijf. “Helaas is het zo dat een aantal monumenten met een sociale functie niet bewoond wordt door de doelgroep”, zegt een woordvoerster. Met de meeropbrengst van de duurdere monumentwoningen kunnen de panden monumentwaardig worden onderhouden en beheerd.
De Huurdersvereniging Amsterdam (HA) heeft haar pijlen gericht op het plan om in de binnenstad duizend extra monumenten aan te wijzen. Secretaris Fred Gersteling vindt plaatsing op de monumentenlijst in veel gevallen een te zwaar middel om de panden te beschermen. Veel woningen in monumenten zullen onbetaalbaar worden voor mensen met een laag inkomen, vreest de HA. Ook verhuurders staan er volgens Gersteling niet om te springen, omdat een monument veel rompslomp en kosten met zich meebrengt. “De renovatie van veel panden kan zonder de monumentenstatus eenvoudiger en goedkoper, omdat dan bijvoorbeeld niet de authentieke materialen hoeven worden gebruikt. Wellicht zijn er andere middelen ter bescherming voorhanden, bijvoorbeeld de waarderingskaarten (zie kader ‘Wat is een monument’, jvdt)”, aldus Gersteling.
Ondanks de problemen met de rendementen is het Woningbedrijf Amsterdam, de grootste woningenbezitter van de stad, blij met zijn zeshonderd monumenten, die ongeveer 2300 woningen bevatten. Manager Vestiging Binnenstad Eric van Kaam: “We zijn trots dat we een bijdrage kunnen leveren aan het behoud van het sociaal en cultureel erfgoed.”
De bezwaarschriften-inzamelaars in de binnentuin van het Karthuizerhof maken ondertussen een tussenbalans op: 24 stuks op 68 woningen. Niet gek, gezien de vakantiestilte op het hofje.

Wat is een monument?

Volgens artikel 1 van de Monumentenwet 1988 zijn monumenten “alle vóór tenminste vijftig jaar vervaardigde zaken welke van algemeen belang zijn wegens hun schoonheid, hun betekenis voor de wetenschap of hun cultuurhistorische waarde”. Er zijn rijksmonumenten en gemeentelijke. De laatste zijn voornamelijk van lokaal belang. De monumentale status stelt eisen aan renovatie en onderhoud, zonder dat daar automatisch een subsidie voor de eigenaar tegenover staat. De eisen zijn niet verschillend voor gemeentelijke of rijksmonumenten. De monumentenstatus betekent niet dat er niets mag worden veranderd aan een gebouw, maar voor een verbouwing is een aparte vergunning nodig. Aanwijzing van monumenten gebeurt door de minister van OC en W (rijksmonumenten) of het college van burgemeester en wethouders (gemeentelijke monumenten) – op eigen initiatief, of op voordracht van eigenaren of organisaties die zich volgens hun statuten bezighouden met herstel en behoud van monumenten. Ook de onafhankelijke Amsterdamse Raad voor de Monumentenzorg (ARM) kan monumenten voordragen. Deze raad geeft het college gevraagd en ongevraagd advies op het gebied van monumentenzorg en adviseert ook over plaatsing op de monumentenlijst. Het gemeentelijke bureau Monumenten & Archeologie (bMA) houdt het Amsterdamse monumentenregister bij, maakt beschrijvingen van monumenten die worden verbouwd en van panden die zijn voorgedragen voor de monumentenstatus. Het bureau fungeert als kenniscentrum op het gebied van monumentenzorg. Ook stedenbouwkundige structuren zoals de Amsterdamse binnenstad kunnen monumentale waarde hebben. Daarom is de binnenstad in januari 1999 tot beschermd stadsgezicht verklaard. Voor het gebied is een Waarderingskaart Beschermd Stadsgezicht getekend waarop alle gebouwen van voor 1940 in ordes zijn verdeeld naar hun betekenis voor het stadsbeeld. Orde 1 wordt gevormd door de rijks- en gemeentelijke monumenten. Orde 2 bestaat uit gebouwen die van groot belang zijn wegens hun stedenbouwkundige of architectonische waarde. Orde 3 bevat panden die niet bijzonder bijdragen aan het stadsbeeld. Stadsdeelwethouder Guido Frankfurther wil de komende vier jaar bijna duizend panden uit voornamelijk orde 2 tot gemeentelijk monument maken. Het gaat daarbij om jongere bouwkunst uit 1850-1940. Naast de binnenstad zijn ook Ransdorp, Holysloot en Durgerdam beschermd stads-/dorpsgezicht. Mogelijk wordt een dergelijke status ook aangevraagd voor andere delen van de stad, zoals het Plan van Berlage of heel Oud Zuid. Voor huurwoningen in monumenten gelden geen aparte toewijzingsregels, maar de wachttijden zijn erg lang.

Johan van der Tol