“Goed dat deze discussie is gestart, want je kunt deze problemen niet negeren”, klinkt het welwillend op het kantoor van Maaskoepel richting gemeentebestuur. Even later in het gesprek geeft Dries Ouwerkerk, directeur van de Rotterdamse corporatiekoepel, aan dat hij helemaal niet zo blij is met het debat over een kansarmen-, dan wel allochtonenstop. “Die discussie heeft toch wel een nare ondertoon.” Ook een ander Rotterdams corporatiekopstuk, Vestia-directeur Anton van der Vlist, hekelt de wijze waarop de nieuwe harde lijn vanaf de Coolsingel wordt uitgezet. “Die doet het imago van de stad geen goed.” En: “Ze (het gemeentebestuur, jvdt) gebruiken cijfers als die in hun straatje passen, andere getallen negeren ze.” Maar een tweede corporatiedirecteur, Martien Kromwijk van WoonbronMaasoevers, benadrukt dat er ook veel overeenstemming over het beleid is tussen het college en de corporaties. Hij verwerpt het beeld van het ‘hek om Rotterdam’, dat in het debat is ontstaan.

Berucht zijn in Rotterdam de ‘matraswoningen’

Maaskoepel heeft het allemaal eens op een rijtje gezet nadat de discussie eind vorig jaar in alle hevigheid losbarstte: waar hebben we het over, en wat zouden de corporaties eraan kunnen doen? Het bleek dat van de zevenduizend woningtoewijzingen door corporaties van afgelopen jaar er zo’n vierhonderd naar de bedoelde groep gingen: mensen van buiten die minder dan 120 procent van het minimumloon verdienen. Ouwerkerk: “En daar zitten dan ook studenten bij die aan de Erasmus Universiteit studeren. En asielzoekers die een verblijfsstatus hebben gekregen. Dat zijn mensen die keurig een procedure hebben doorlopen, waarin ze in orde zijn bevonden om hier te mogen wonen. Wij willen graag voldoen aan de taak om ons deel van deze asielzoekers te huisvesten. Het gaat vaak om beter opgeleide mensen, zeker niet om probleemveroorzakers.”
“Aan de voordeur is alles keurig geregeld in Rotterdam”, zegt Van der Vlist van Vestia. “Maar via de achterdeur is een illegaal circuit ontstaan, waarin nieuwkomers onderhuren bij familie of kennissen, of voor veel geld terechtkomen in de particuliere sector. De huisbazen zijn vaak buitenlanders die misbruik maken van de nood van hun landgenoten.” Ook in Rotterdam moet de strijd tegen de illegale onderhuur worden verhevigd. “Maar dan nog ben je bezig met het verplaatsen van problemen”, zegt Van der Vlist. “De kans is groot dat een uitgezette illegale onderhuurder een straat verderop opnieuw onderdak vindt, of dat hij op straat komt te staan, met alle overlast van dien.”

Souterrain van de woningmarkt

Berucht in Rotterdam zijn de zogenoemde matraswoningen. Buitenlanders die hier illegaal verblijven, betalen honderden euro’s per maand voor een woonruimte die ze moeten delen met lotgenoten. Door de illegaliteit zijn precieze aantallen van deze panden niet te geven, maar duidelijk is wel dat Rotterdam er meer heeft dan de andere grote steden. “Het is van oudsher een arbeidersstad, die grote aantrekkingskracht uitoefent op mensen die hier laaggeschoolde arbeid hopen te verrichten”, aldus Van der Vlist. De matraswoningen worden aangepakt in het ‘hotspot-beleid’ waarin gemeente en corporaties samenwerken. Onteigenen is juridisch lastig, maar met aanschrijvingen en boetes op grond van de pensionverordening lukt het de gemeente eigenaren ertoe te brengen te stoppen met deze praktijk en het pand te verkopen. Van der Vlist: “Als ze het leven zuur wordt gemaakt, zijn eigenaren vaak bereid hun pand te verkopen. Daarbij hebben deze mensen na een jaar hun winst al gepakt.” Corporaties treden bij aankoop in de plaats van de gemeente. Ze knappen de panden op voor de verkoop of nieuwe verhuur.
Maar dan is weer de vraag: wat doen we met de bewoners? Om te voorkomen dat die in een andere matraswoning of op straat belanden, ontwikkelt de Rotterdamse volkshuisvestingssector een nieuw woonsegment: het souterrain van de woningmarkt. Het gaat om pensionachtige, voor de doelgroep betaalbare woonruimte. Dé oplossing, zou je denken, ware het niet dat hierbij soms sprake is van huisvesting van illegalen, en dat mag weer niet.

Regionale opvang

Al voordat de Commissie-Blok met een aanbeveling hierover kwam, overlegde Rotterdam met de buurgemeenten over spreiding van kansarmere bewoners. De Vestia Groep (zeventigduizend woningen) is bovenregionaal actief en weet uit ervaringen in de regio Den Haag dat daarmee goede resultaten kunnen worden bereikt. Daar is zes jaar geleden voor de hele regio een toewijzingquotum van 70 procent voor de BBSH-doelgroep afgesproken. Voordien was dat 80 procent in Den Haag, terwijl in de buurgemeenten aanzienlijk lagere quota golden. Nu werken Den Haag en de regio als communicerende vaten, waarbij de regio meer mensen met lagere inkomens opneemt en de stad minder. In Zoetermeer is door dat beleid inmiddels een betrekkelijk grote allochtone gemeenschap ontstaan van tegen de vijfduizend mensen, onder wie drieduizend Antillianen. De gemeente Zoetermeer krabt zich overigens nu wel achter de oren of ze wel door moet gaan met het opnemen van minder rijke Hagenaars.

Er zijn helemaal geen ‘no go areas’. De problemen beperken zich tot buurten en complexen

Maar de regio Rotterdam is niet vergelijkbaar met die van Den Haag (en ook niet met de Amsterdamse regio). De ambtenarenstad Den Haag is een stuk rijker en langs de Maas zijn er drie gebieden waar de grotestadsproblematiek speelt: naast Rotterdam ook Schiedam en Vlaardingen. De regio heeft veel minder opvangcapaciteit. In Den Haag hebben de buurgemeenten bij elkaar evenveel corporatiewoningen als de stad, zo’n tachtigduizend. Maar in Rotterdam staan 200 duizend van de 240 duizend sociale huurwoningen in de drie stedelijke kernen. “Binnen de volkshuisvestingssector zijn we het met de buurgemeenten eens over een regionale woningmarkt, meer sociale woningbouw in de regio en de bouw van meer middeldure en dure woningen in de stad”, zegt Van der Vlist. “Alleen vinden wethouders in de randgemeenten het vaak moeilijk aan de bevolking te verkopen dat mensen van buiten evenveel kans hebben als starters en andere woningzoekenden uit de eigen gemeente. Maar ook Rotterdam werkt tegen: als budgethouder zou het herstructureringsgelden van het ISV naar de regio moeten laten vloeien. Maar het houdt de hand op de knip.”
Juist vanwege de noodzaak van een regionale woningmarkt, was die 120-procentsnorm een onzalig idee, vertelt Maaskoepel-directeur Dries Ouwerkerk. “Voor de herhuisvesting van stadsvernieuwingsurgenten hebben we de regio hard nodig. We hebben geen behoefte aan nieuwe hekken om gemeenten. De problemen zouden flink verergeren als alle gemeenten dat gaan doen.” Volgens Van der Vlist voelt Vestia zelfs een averechts effect van de discussie over de kansarmenstop. De corporatie heeft maar liefst 350 woningen in aanbouw genomen in de stad – “we moesten immers opschieten van de gemeente” – maar daarvan zijn er tweehonderd niet verkocht. Dat ligt natuurlijk aan de recessie, erkent Van der Vlist, maar ook aan het veel te negatieve beeld dat van de stad is geschetst. “Kopers investeren niet in een huis als ze geen vertrouwen in de omgeving hebben.”
“Er wordt nu erg gelet op de huidige in- en uitstroom”, zegt Ouwerkerk. “Maar misschien moeten we dezelfde beleidsmatige aandacht richten op de mensen die nu opgroeien in Rotterdam. Dat zijn meest laaggeschoolden; ze halen hooguit vmbo of mbo, als ze die opleiding al afmaken. Maar het zijn de buschauffeurs, bejaardenverzorgsters en de loodgieters van morgen. Ze vormen niet het cement, maar het beton van de samenleving. Die ‘gewone’ Rotterdammers komen straks op de woningmarkt. Het zijn geen rijke mensen en daar moeten we in de woningvoorraad rekening mee houden. Ik denk dat een heel groot deel van de bestaande voorraad voor die groep geschikt zou zijn. Misschien moeten we daarom wel wat minder slopen en duurdere huizen terugzetten. Het is in ieder geval een illusie dat we de Rotterdammers terugkrijgen die zich lang en breed in West-Brabant hebben gevestigd.” Vestia oriënteert zich nu ook op bouwen in het goedkopere segment, zo rond de 150 duizend euro. “Maar het blijft lastig. Als straks de economie weer aantrekt, is er weer meer behoefte aan kwaliteit en hebben we misschien te goedkoop gebouwd”, aldus Van der Vlist.

Messen en pistolen

Voor de buitenwacht lijkt het soms of hele deelgemeenten als Charlois tot ‘no go areas’ zijn verworden. Maar de corporatiekopstukken benadrukken dat de problemen beperkt blijven tot buurten. Op dat niveau zou je eventueel in de toewijzing moeten ingrijpen, niet met algemene maatregelen voor wijken, laat staan de hele stad. Kromwijk: “Het weren van mensen is in strijd met de Grondwet, maar je kunt wel de slaagkansen voor andere groepen vergroten.” Hij ziet wel wat in een selectieve toepassing van de 120-procentsnorm. “Dat mag ook 100 procent of minder zijn. De zwaarst belaste buurten zien dan even vooral bewoners binnenkomen die een minder groot beroep doen op de plaatselijke ondersteuningsmachine. Die buurten kunnen daarmee even op krachten komen.”
Ouwerkerk wil ingrijpen vooralsnog beperken tot complexniveau. Hoe dat precies zou moeten, weet hij ook niet. “In ieder geval moeten we fouten uit het verleden voorkomen. Zoals die twee gezinnen uit de Oranjeboomstraat die als buren in een nieuwbouwcomplex werden gezet, terwijl ze elkaar op hun oude adres al met messen en pistolen achterna zaten. Verder zou je bijvoorbeeld, als in een complex al drie verslaafden wonen, moeten zeggen: een vierde is teveel.” Maar dat vereist kennis van antecedenten en dossiers van woningzoekenden; moet de corporatie een verlengstuk van politie en maatschappelijk werk worden? Ouwerkerk: “Vroeger had je maatschappelijk werksters, die hadden dat soort kennis in hun vingertoppen. Met het aanbodmodel hebben we dat kind met het badwater weggegooid. Eigenlijk zou je op een aantal complexen die huisbaasverantwoordelijkheid weer moeten nemen. Daar kan je niet echte criteria voor ontwikkelen, daar moet je weer sociale deskundigheid voor hebben.” Ook Van der Vlist is van mening dat corporaties meer maatschappelijke kennis in huis moeten halen, met name voor het souterrain van de woningmarkt-programma.

In plaats van meer regels, verwachten de corporaties juist veel van het niet of veel minder sturen van de woningmarkt. Halsreikend zien ze uit naar de nieuwe huisvestingsverordening, waarin vanaf 1 juli voor 80 procent van de woningen geen passendheidscriteria meer gelden. De overige 20 procent gaat naar voorrangskandidaten, of wordt ingezet voor sturing in probleemgebieden. Kromwijk: “Als je stuurt op inkomen, weet je zeker dat je alle mensen met een lager inkomen en kansarmen bij elkaar zet. Wij bieden de consument ten minste de vrijheid zelf te kiezen waar hij gaat wonen.” Bij WoonbronMaasoevers (45 duizend woningen) loopt sinds een jaar een experiment waarbij passendheidscriteria en woonduur niet meer tellen bij de toewijzing. Het leidt inderdaad tot meer spreiding, waarbij mensen met een bovenmodaal inkomen in armere wijken gaan wonen en andersom: beneden-modaal in betere buurten. De huren van de betreffende woningen worden respectievelijk opgetrokken naar maximaal redelijk of ze worden juist verlaagd (zie ook het artikel over experimenten bij de woonruimteverdeling). Overigens moet hier ook weer niet heel erg veel van worden verwacht. Ook Rotterdam heeft een betrekkelijk lage mutatiegraad, van 8 procent (in Amsterdam is dat 6 procent; in Rotterdam wordt meer gebouwd). En de meeste woningzoekenden kiezen voor woonlasten die overeenstemmen met hun inkomen.

Niet spreiden maar verleiden

Waar Woonbron kiest voor loten en spelen met huurmarges, wijst Vestia soms bewust scheef toe om meer koopkracht in armere buurten te krijgen. “Wij spreken ook niet van spreiden, maar verleiden”, aldus Van der Vlist. Om de binding met het complex of de buurt te vergroten, worden meerdere proeven gehouden met een leefstijlbenadering. WoonbronMaasoevers doet dit over de hele linie; Vestia in het Peperklip-complex. Er wordt druk geëxperimenteerd in Rotterdam.
En Amsterdam? Dat stond in het Rotterdamse spreidingsdebat wat zelfgenoegzaam aan de kant. Decennia differentiatiebeleid en de succesvolle herstructurering van de Bijlmer werden Rotterdam als voorbeeld gesteld. Maar Amsterdam en Rotterdam verschillen sociaal-economisch en vooral demografisch ook weer niet zoveel. Misschien dat Rotterdam over niet al te lange tijd de hoofdstad weer kan adviseren over de heilzame werking van een vrijere woningmarkt.