Menno Maas Algemeen directeur AMVEST

Als ik het voor het zeggen had zouden (ontwikkelende) institutionele beleggers en woningcorporaties meer en beter met elkaar samenwerken bij de stedelijke herstructurering. Dat moet! Niet alleen vanwege de complexiteit en enorme omvang van deze opgave, maar vooral omdat hun kwaliteiten en bijdrage zeer complementair aan elkaar zijn. Maar om dit succesvol te laten zijn, moet wel eerst aan een aantal randvoorwaarden worden voldaan. Anders blijft het tobben.

Waarom het nu natuurlijke bondgenoten zijn? De focus van de bouwopgave verschuift het komende decennium steeds meer van de stadsrand af het stedelijk gebied in (trouwens, als ik het voor het zeggen had dan zou ik de Legmeerpolder én Bovenkerkerpolder aanwijzen als nieuwe bouwlocaties teneinde de woningvraag in Amsterdam beter te kunnen opvangen). Beide partijen moeten en willen graag investeren in de stad; ze hebben bovendien gemeen dat ze een vergelijkbaar langjarig perspectief hebben op hun investeringen daar.
Maar er is meer: de corporatie heeft het bezit, de ontwikkelende belegger investeringscapaciteit. Dat roept om samenwerking. Als beleggers zouden participeren in wijkontwikkelingsmaatschappijen kan ook het bezit van de corporatie liquide worden gemaakt. De belegger brengt ontwikkelingskennis en risicomanagement in, de corporaties ervaring met (wijk)beheer. De belegger kent de markt van duurdere (huur)woningen en de marketing daarvan, de corporatie weet wat de buurbewoners willen en kent de lokale politiek. Kortom, allemaal benodigdheden voor een succesvolle stedelijke herstructurering. Samen sterk.

Maar wel als eerst aan een paar belangrijke randvoorwaarden is voldaan. Er moet bijvoorbeeld een eind komen aan het huidige hybride karakter van woningcorporaties. Laten ze eens een principiële keuze maken: óf prioriteit geven aan hun sociaal-maatschappelijke taak, het product ‘wonen’ leveren aan hun doelgroep en leefbare wijken creëren, óf prioriteit geven aan rendement en zich definitief omvormen tot een commercieel vastgoedfonds. Nu hinkt men in corporatieland op twee gedachten en dat blijft knellen. Het is juist die ambivalentie die enerzijds heeft geleid tot een gebrek aan sense of urgence wat er moet gebeuren in de steden, en anderzijds het ontbreken van ingebouwde prikkels voor efficiency en effectiviteit, en verantwoordingsmechanismen voor geleverde prestaties. Kortom, de sector zal snel haar wezensvraag moeten beantwoorden.

Het proces van stedelijke herstructurering kan bovendien veel succesvoller verlopen als ook gemeente en stadsdelen hun vertrouwde rollen eens bijstellen. Zo moet de gemeente marktpartijen durven kiezen die goed bij de ontwikkelingsopgave passen en niet die per se de hoogste grondopbrengst beloven. Die komen toch vaak gedurende het proces op veel zaken terug, wat tot vertraging leidt. Een danspartner kies je toch ook omdat die goed kan dansen in plaats van de dikte van z’n portemonnee? Dat de stad altijd de voorkeur geeft aan woningcorporaties, leidt niet per se tot gepassioneerde dansen. Partijen moeten elkaars concurrentie voelen. Ook om goed te kunnen samenwerken. Een gelijk level playing field is evenzeer noodzakelijk.
En dan natuurlijk. Als ik het voor het zeggen had, zou ik iets doen aan de mismatch tussen centrale stad en stadsdelen. Stedelijke (her)ontwikkeling is een centraal-stedelijke taak, daar maak je de keuze: waar ontwikkel je wat met wie, welke prioriteiten, hoe optimaliseer je de stedelijke infrastructuur. Wat heeft het bijvoorbeeld voor zin een Noord/Zuidlijn te bouwen als stadsdelen hun ontwikkelingen niet langs die lijn laten plaatsvinden? Ook ontwikkelingen rond de stadsdeelgrenzen kunnen beter centraal afgestemd worden. Dus centraal wat moet, decentraal wat kan, met name het contact met de burger voor allerlei zaken.
Tot slot. Ook wij als beleggers kunnen beter. Risico’s durven dragen, empathie voor de lokale situatie, langjarige betrokkenheid en commitment, transparantie van doelstellingen en dergelijke.
Kortom, samenwerken loont, maar wel met een grondige herschikking van belangrijke bakens.