Tabel 1 Gesplitste rechten met bestemming wonen

* Ymere is per 1 januari 2004 ontstaan uit de fusie van het Woningbedrijf en woningcorporatie Almere ** Rochdale is ontstaan uit een fusie tussen Rochdale, Patrimonium en Nieuw Amsterdam *** De verkochte woningen in de Bijlmermeer door Nieuw Amsterdam is apart vermeld Bron: Ontwikkelingsbedrijf, afdeling splitsen, bureau erfpacht. Opgenomen in Evaluatie van het Convenant Verkoop sociale huurwoningen 2002-2007.

In maart 2002 sloten de gemeente Amsterdam, vertegenwoordigers van de stadsdelen, de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties en de Huurdersvereniging Amsterdam een historisch akkoord: corporaties mochten 28.575 woningen gaan verkopen. In het zogeheten ‘Convenant verkoop sociale huurwoningen 2002-2007’ werden wel allerlei randvoorwaarden en waarborgen vastgelegd, zoals een goed polderoverleg betaamt. Zo moet 50 procent van de te verkopen woningen bereikbaar zijn voor middeninkomens, zijn quota per stadsdeel vastgesteld, moeten de te splitsen woningen aan kwaliteitseisen voldoen en houden corporaties zich aan de beleidsvisie van elk stadsdeel.
Niet alle corporaties waren blij met deze nieuwe rol. Zo hielden AWV, Zomers Buiten en PWV Wonen zich (aanvankelijk) liever bij hun traditionele kerntaken. “PWV Wonen zal zich primair blijven concentreren op het bouwen, instandhouden en beheren van woningen. (…). Wij hechten op dit moment echter meer waarde aan uitbreiding dan inkrimping van ons woningbezit “, staat het ferm in het mission statement van PWV Wonen. De corporatie moet nog altijd haar eerste woning verkopen, al heeft ze inmiddels wel honderden huizen gesplitst.

Etagewoningen kunnen pas worden verkocht als splitsing in appartementsrechten heeft plaatsgevonden. Corporaties mogen ongelimiteerd splitsen om een flinke splitsingsvijver te creëren. Iris Westerterp van de Dienst Wonen: “ onder deze marktomstandigheden heeft een corporatie gemiddeld zes gesplitste woningen nodig om één woning te verkopen.“ Met het splitsen zit de vaart er goed in: van 4.400 gesplitste woningen in 2002 naar ruim tienduizend splitsingen erbij in 2003. Dit jaar nemen de corporaties vooralsnog wat gas terug. Dat geldt met name voor de big sellers De Key en Het Oosten. Bij De Key staat de splitsingsteller in 2004 na een half jaar op een schamele zestien, tegenover 2351 over heel 2003. Bij Het Oosten halveerde het aantal. “Dat is bewust beleid”, bevestigt Ad Schellingerhout, hoofd verkoop huurwoningen van Het Oosten. “Onze splitsingsvijver heeft voldoende omvang. We streven ernaar jaarlijks zo’n 350 woningen te verkopen. Het is geen uitverkoop. We willen ongeveer net zoveel verkopen als bezit verwerven of nieuwbouw neerzetten. Zo blijft het treintje rijden.”
Ook De Key voelt zich comfortabel bij zijn voorraad gesplitste woningen. Hoofd verkoop Jan Willemse: “Bij de start hebben we echt een actie gevoerd om veel te splitsen. Nu gaan we heel selectief te werk. Maar het voornemen is toch wel zo’n 250 splitsingen te realiseren dit jaar.
Zomers Buiten en AWV zijn nu juist bezig met een grote inhaalactie. Zomers Buiten creëerde in de eerste helft van 2004 maar liefst 428 gesplitste rechten tegenover nul in 2002 én 2003. AWV heeft ook het roer drastisch omgegooid: niets in 2002, 252 in 2003 en maar liefst 1020 splitsingen in het eerste half jaar van 2004.

Verkoop

Maar splitsen is nog niet verkopen. Partijen die vrezen voor de ‘uitverkoop’ van sociale huurwoningen kunnen gerust zijn. In aantallen schiet het niet echt op. Onder het vorige convenant werden in vier jaar 1478 woningen verkocht. Onder het huidige convenant verkochten de corporaties in tweeënhalf jaar bijna 2.200 woningen. De totale verkoopbalans medio 2004 is ruim 3.600 woningen oftewel 13% van het verkoopquotum.
Willen de corporaties niet meer verkopen of kunnen ze niet?
Vorig jaar september werden in NUL20 tal van redenen opgesomd waarom de verkopen achterblijven bij de doelstellingen: bureaucratische beletselen, afhoudende, voorzichtige en/of onwennige opstelling van sommige stadsdelen en corporaties, tegenzittende marktomstandigheden, de grote kloof tussen huur en maandelijkse hypotheeklasten.
Duidelijk is dat de ene corporatie veel meer verkoopt dan de andere. Dat heeft met prioriteitsstelling te maken. Verkoop is meestal geen doel op zich, maar een element van de bedrijfsstrategie, waarin spreiding van risico’s, groei, fusies, vermogenspositie en nieuwbouwplannen evenzeer een rol spelen. Voor de ene corporatie is verkoop kortom belangrijker dan voor de andere, al kun je vaststellen dat het aantal corporaties dat actieve verkoop volledig afwijst, decimeert.

Tabel 2. Totale verkoop in 2e convenant periode

Bron: corporatiebezit: AFWC jaarboek; Bron: Ontwikkelingsbedrijf, afdeling splitsen, bureau erfpacht. Opgenomen in de evaluatie van het Convenant Verkoop sociale huurwoningen 2002-2007

Duidelijk is ook dat de ene corporatie veel bedrevener in verkoop is dan de andere. Topverkopers zijn De Key en Het Oosten, zowel in absolute als relatieve zin. In de tweede convenantperiode tot 1 juni 2004 verkocht De Key 624 woningen. Dit jaar verwacht Willemse zo’n 450 woningen van de hand te doen. Hij schrijft het succes van zijn afdeling toe aan de interne organisatie van de verkoop. De Key houdt bijna het volledige verkoopproces in eigen hand. Alle expertise is in huis. Alleen het laatste stapje – de bezichtiging en het opstellen van het koopcontract – wordt aan een makelaar uitbesteed. Het Oosten doet ook het makelen zelf. Het heeft een eigen interne makelaardij opgetuigd en geïntegreerd in de organisatie. Vorig jaar verkocht het Het Oosten zo 350 woningen, dit jaar vlot het minder.
Onmiskenbaar is de kloof tussen lage huren en hoge huizenprijzen in Amsterdam een belemmering voor het eigenwoningbezit. Daar waar die kloof kleiner is, zoals in Noord en Zuidoost, wordt veel meer verkocht. De koopprijzen liggen er substantieel lager dan in de oude stad, terwijl de huren daar gemiddeld hoger liggen.
Maar er zijn nog andere redenen waarom corporaties daar veel meer verkopen. Deze stadsdelen hebben de hoogste verkoopquota en de woningen zijn er gemiddeld beter. Last but not least is er voor naoorlogse woningen geen publiekrechterlijke splitsingsvergunning nodig. Dat is eenvoudiger en goedkoper. De voorkeur voor verkoop van het naoorlogse bezit zien we ook terug in de vooroorlogse stadsdelen. Begrijpelijk, want de voorinvesteringen voor het splitsen van oudere woningen zijn vaak pittig. Het is een optelsom van leges, kosten fundering, casco en asbestonderzoek, en ten slotte onderhoudskosten.

Zittende huurders

De aanname dat je in Amsterdam niet aan zittende huurders de eigen woning kunt verkopen vanwege de lage huren, klopt niet. Uit de recentste cijfers blijkt dat 29 procent van de corporatiewoningen aan zittende huurders wordt verkocht. Het Oosten verkocht in 2003 zelfs bijna de helft aan zittende huurders.
“Dat hangt natuurlijk ook af van je bezit”, relativeert hoofd verkoop Ad Schellingerhout van Het Oosten. We hebben bijvoorbeeld een groot aantal eengezinswoningen in Noord verkocht. Dat is een schaars goed.”
Maar het heeft volgens hem ook te maken met het feit dat Het Oosten het hele verkoopproces in eigen hand houdt en daartoe strakke procedures heeft ontwikkeld. “We kunnen daarom snel problemen onderkennen, meer maatwerk leveren. Als verkoop uitblijft gaan alle registers open. Is de prijs wel goed? Moet er nog iets aan het onderhoud gebeuren?” Kort op de bal spelen kortom. Dat Het Oosten ook na verkoop de controle houdt over het onderhoud via een meerderheidsbelang in de verenigingen van eigenaren, stelt volgens Schellingerhout veel potentiële kopers gerust.
Met prijzen wordt niet echt gestunt. Zittende huurders krijgen bij Het Oosten 10 procent korting op de vraagprijs; De Key neemt bij zittende huurders de ‘kosten koper’ voor zijn rekening, wat volgens Willemse zo’n 7,5 procent scheelt.
Dat in de populaire stadsdelen Centrum, Oud Zuid en Oud-West relatief weinig zittende huurders kopen, hangt ongetwijfeld samen met de forse prijzen daar. Relatief veel corporatiewoningen gaan voor 160 duizend euro of meer van de hand. Dat is voor middeninkomens niet meer betaalbaar. Volgens afspraak uit het tweede convenant zou minstens de helft van de te koop aangeboden woningen daartoe onder dat bedrag moeten liggen. Dat lukt niet in die drie stadsdelen, maar wel voor de stad als geheel. De Dienst Wonen berekent in een recente evaluatie dat 68 procent van alle corporatiewoningen voor minder dan 160 duizend euro is verkocht en zelfs 46 procent voor minder dan 140 duizend.

Zie ook Barometer.

Meer informatie

De cijfers uit dit artikel zijn ontleend aan de ‘Evaluatie van het Convenant Verkoop sociale huurwoningen 2002-2007’ die binnenkort in het Amsterdams Volkshuisvestingsoverleg wordt besproken.