We zijn bij Ymere voor een heuglijk feit: de uitreiking van de NUL20 Gouden Bouwsteen. Ymere heeft voor het tweede jaar op rij de meeste woningen - 485 eenheden - opgeleverd in Amsterdam. In haar totale werkgebied leverde de corporatie ruim 1400 nieuwe woningen op. Bovendien zijn er weer zo’n duizend woningen in aanbouw genomen in de noordvleugel van de Randstad, het werkgebied van Ymere.
Steenbeek wil maar zeggen: ondanks de crisis bouwt de grootste corporatie van Nederland onverdroten door. Niet meer zoveel als in de piekjaren natuurlijk, maar de corporatie heeft in het najaar in 2012 toch een meerjarenbegroting vastgesteld waarin voor de komende jaren een investeringsruimte van zo’n 275 miljoen euro voor de huursector is voorzien. Maar dat was voor Samson en Rutte het regeerakkoord presenteerden.
Steenbeek: “We hadden al wel de verhuurderheffing uit het Kunduz-akkoord en ook de CFV-saneringsheffing (ivm met onder meer Vestia) verwerkt. Daarvoor zaten we op een jaarlijkse investeringsruimte van 330 miljoen euro voor de huursector. Het Kunduz-akkoord betekent voor Ymere een jaarlijkse extra heffing van 30 miljoen per jaar vanaf 2014. We kunnen dat maar voor een klein deel compenseren via huurverhogingen, aangezien we bij mutatie 80 procent van onze voorraad in de sociale sector willen houden. Dat doen we ook in het centrum van Amsterdam, terwijl we daar aan een heel andere doelgroep veel hogere huren zouden kunnen vragen. We sloten in 2012 in Centrum en Zuid 650 nieuwe huurcontracten af, waarvan 547 in het sociale segment. Daarmee bleef bijna 85 procent een sociale verhuring. Van de woningen die we zouden hebben mogen liberaliseren, hielden we 6 op 7 in het sociale segment.”
Kunduz betekent volgens Steenbeek dat het investeringsvermogen van Ymere duikelt van 330 miljoen (2012) naar 275 miljoen in 2013. Maar toen kwam het regeerakkoord. Daarin wordt de nieuwe verhuurderheffing van 800 miljoen naar 2 miljard verhoogd. Steenbeek: “Voor Ymere betekent dit een verhoging van 30 naar 75 miljoen. En begin januari kwam het Centraal Fonds (CFV) met het bericht dat de saneringsheffing (voor onder andere Vestia) omhoog gaat naar 4 procent van de huurinkomsten. Dat is €220 per woning. Dat kost ons 17 miljoen per jaar, terwijl we 8,5 miljoen hadden begroot.
Wij hebben kortom voor dit jaar een extra gat van zo’n 8,5 miljoen dat we moeten opvangen.
Dat zal leiden tot extra bezuinigingen, terwijl we al ingrijpende reorganisaties achter de rug hebben en ook voor dit jaar al 3 miljoen aan nieuwe besparingen hebben ingeboekt. Er zit natuurlijk een grens aan. Op een gegeven moment raakt het schrapen je kerndoelen.”

Beleidsvacuüm

WSW en CFV hebben alle corporaties inmiddels opgedragen uiterlijk 1 februari een aangepaste meerjarenbegroting in te dienen, gebaseerd op het regeerakkoord. Steenbeek moet even heel diep zuchten. “Maar welk regeringsbeleid? Er zijn nog zoveel onduidelijkheden en onzekerheden. En minister Blok heeft de Eerste Kamer toegezegd de plannen aan te passen. Er is nu een totaal beleidsvacuüm. Wij hebben daarom CFV en WSW voorgesteld om onze goedgekeurde meerjarenbegroting aan te vullen met enkele scenario’s op basis van het regeerakkoord. Mocht niet. Iedereen moet nu weer aan de slag terwijl het volstrekt onduidelijk is of de uitgangspunten over twee maanden nog kloppen. Je ziet dezelfde processen in de zorg en de financiële sector. Toezichtsorganen willen elk risico uitsluiten. Maar dan gebeurt er niets meer.”
Als die heffing niet van tafel gaat, zal Ymere volgens Steenbeek de komende 5 jaar zo’n miljard euro minder kunnen investeren. Dat betekent dat de jaarlijkse investeringsruimte zakt van 330 miljoen naar zo’n 130 miljoen. Andere mogelijkheden zijn er nauwelijks. Natuurlijk kan er altijd nog wat meer worden bezuinigd op de organisatie, maar Ymere is volgens Steenbeek al een middenmoter wat overhead betreft. Meer woningen verkopen zit er de komende jaren ook niet in. Steenbeek: “We leveren in 2012 een maximale prestatie met zo’n 885 verkopen in de bestaande voorraad. Dat verder opschroeven kan alleen met enorme kortingen. Maar dan gaan de prijzen onderuit en krijgen we alle eigenaren en banken over ons heen.”
Het wordt volgens Steenbeek ook onontkoombaar dat veel meer huren worden gemaximeerd. Veel woningen in gewilde wijken, zoals het centrum van Amsterdam zullen dan naar de vrije sector gaan. Dat zal leiden tot veel meer segregatie. Bovendien betwijfelt Steenbeek of de doelgroep voor middeldure huurwoningen wel zo groot is. “Er hebben zich bij ons weliswaar 20.000 geïnteresseerden ingeschreven voor een woning in die prijsklasse, maar als je kijkt naar hun inkomens, dan zit het gros onder de 40.000 euro. Dan is 800 euro huur al heel veel geld.”

Investeren

Steenbeek pleit met Aedes en de bouwsector voor een verplichting tot investeren in plaats van een heffing. Dat levert de staat ook veel op aan belastingen en minder uitkeringen. Maar deze regering heeft geen investeringsagenda. Bovendien heeft de corporatiesector geen vrienden meer in Den Haag. Steenbeek geeft het volmondig toe. “Die heffing voelt aan als een straf. Dat is wel heel zuur. Als je ziet wat we het afgelopen decennium hebben gedaan aan wijkvernieuwing, woningproductie en verbetering van de leefbaarheid. Dan is dit echt frustrerend voor onze hele organisatie. Maar het gaat niet om ons, maar de huurders. Als dit beleid doorgaat, gaat de kwaliteit van de wijken snel achteruit. Bovendien dondert de bouwsector in elkaar. Daar speelt zich nu al een dramatische ontwikkeling af.”