Na de flexwerker is er de flexwoner. De parallellen zijn treffend. Reguliere huurders worden nog beter beschermd dan vaste arbeidskrachten. En dus verzinnen de bazen in de woningsector, de verhuurders, ook zakelijke arrangementen die beter anticiperen op tijdelijke en onvoorziene omstandigheden. Al die regelingen, van campuscontract tot huisbewaarder, hebben gemeen dat ze de heilige huurbescherming omzeilen. De flexwoner is er ondertussen blij mee, tot hij of zij weer moet verkassen.

Van acht jaar wachten op een sociale huurwoning kijkt men in de regio Amsterdam niet vreemd meer op. De gemiddelde inschrijfduur van starters steeg in 2010 naar 7,9 jaar. De mutatiecijfers dalen kwartaal na kwartaal. Waarschijnlijk krijgen in 2011 minder dan 7.500 sociale huurwoningen in Amsterdam een nieuwe huurder, weer 1.300 minder dan in 2010. De mutatiegraad zakt daarmee onder de vier procent. Met andere woorden: de stagnatie is compleet.

Of toch niet? Als we kijken naar álle verhuringen, inclusief tijdelijke verhuur, gebruiksovereenkomsten, campuscontracten, vrije sector en onzelfstandige eenheden, dan komt alleen de corporatiesector al op het dubbele aantal mutaties. De tijdelijke verhuur is namelijk fors gegroeid, waardoor het totaal aantal woningmutaties in de corporatiesector zelfs iets is toegenomen de laatste jaren. Dat is een heel ander beeld. Tellen we daar de mutaties in de particuliere huur- en koopsector bij op, dan komt de totale mutatiegraad in Amsterdam in 2010 volgens de Amsterdamse dienst O+S op bijna 18 procent.

Dat cijfer spoort beter met de enorme verhuisdynamiek en de forse bevolkingstoename de laatste jaren. In 2010 verhuisden bijna 60.000 mensen naar Amsterdam; netto kreeg de hoofdstad er 13.000 bewoners bij. Dat zijn veelal jongeren die naar de hoofdstad komen voor werk of opleiding. Ze vinden onderdak in de particuliere huursector, in studentenwoningen, als kraakwacht, in onderhuur of via een tijdelijk huurcontract. Bovendien loopt het gemiddelde aantal bewoners per woning voor het eerst in zestig jaar weer op.

ZZH-ers

In de woonsector lijkt zich een vergelijkbare ontwikkeling voor te doen als eerder op de arbeidsmarkt. Daar is de afgelopen twintig jaar sluipenderwijs een enorm reservoir aan flexibele arbeidskrachten ontstaan van professionals die via uitzendbureaus, tijdelijke contracten of als zzp-er worden ingehuurd.

In de woonsector is in schaarstegebieden een even bont palet aan tijdelijke woonvormen aan het ontstaan. Deze ZZH-ers (Zelfstandigen Zonder Huurbescherming) vormen een dynamische wolk rond de kern van goedbeschermde reguliere huurders en huiseigenaren. Van gebruiksovereenkomsten (antikraak), via tijdelijke verhuur en campuscontracten tot jongerencontracten.

Bij eigenaren bestaat een enorme behoefte aan tijdelijke verhuurarrangementen: van particulieren die hun huis niet kunnen verkopen, van bewoners die tijdelijk naar het buitenland gaan, van corporaties die sloop- en renovatieprogramma’s vanwege de crisis hebben uitgesteld, van beleggers die kampen met leegstaande kantoren. Met vertraging volgt de wet- en regelgever deze behoefte; druppelsgewijs nemen de mogelijkheden toe. Het alternatief is namelijk meestal leegstand. Voorlopig sluitstuk van deze ontwikkeling lijkt binnenkort een aanvulling op de Wet kraken en leegstand die tijdelijke verhuur van tien jaar mogelijk maakt als kantoren daardoor een maatschappelijke bestemming – zoals wonen – krijgen.

Flexconstructies

Leegstandbeheerders groeien als kool dankzij de overcapaciteit aan kantoorruimte. Maar ook in de corporatiesector neemt het aantal tijdelijke huurcontracten een vlucht, in Amsterdam bijvoorbeeld van 1.127 in 2008 naar 1.731 in 2010. In navolging van campuscontracten zijn er nu ook al jongerencontracten, waarbij jongeren met voorrang een kleine woning krijgen aangeboden, maar die weer moeten verlaten voordat ze 27 worden. Voor woningcorporaties zijn de nieuwe tijdelijke huurarrangementen een uitkomst.

Weliswaar komt een deel van de tijdelijke woonvormen, zoals de campus-, jongeren- en short stay-contracten, voort uit expliciet beleid voor doelgroepen. Maar de grote groei van andere tijdelijke huurarrangementen is vooral een gevolg van de recessie. Corporaties zitten in hun maag met tal van complexen waarvan sloop- of renovatieplannen noodgedwongen zijn uitgesteld. Dankzij de tijdelijke contracten kunnen deze woningen worden verhuurd, zonder dat bewoners reguliere huurrechten krijgen. De nieuwe bewoners bouwen ondertussen ‘inschrijfduur’ op, terwijl ze relatief goedkoop wonen. Dat lijkt voor iedereen een win-winsituatie, al leidt het soms tot ongemakkelijke taferelen, waarbij de ene tijdelijke bewoner om juridische redenen voor de ander wordt ingeruild.

Al die nieuwe tijdelijke huurders hebben net als flexwerkers veel minder rechten. Huurdersorganisaties reageren daardoor even argwanend als vakbewegingen op deze nieuwlichterij. Maar de flexwoner zelf maalt er niet of minder om. Die is blij niet aan te hoeven schuiven in een eindeloze rij wachtenden. Ook steden als Amsterdam zijn blij met deze flexconstructies, die leegstand tegengaan en die zelfs in slechte tijden zorgen voor dynamiek in de stad.

(deze blog verscheen eerder op www.ruimtevolk.nl)