Zaanstad is niet de enige gemeente die koopwoningen bereikbaar wil maken voor mensen die normaal gesproken op een huurwoning zijn aangewezen. Maar in plaats van bestaande modellen te kopiëren, bedacht de plaatselijke Dienst Wonen een eigen constructie om koopwoningen betaalbaar te maken. De woningen blijven bovendien onder de regeling vallen, zodat op termijn ook ‘oudbouw’ beschikbaar komt voor de doelgroep, waaronder in ieder geval veel starters vallen.

”Anders kwam ik in de categorie lek, rot en scheef terecht”

De 24-jarige Jolien van Steen is groepsleidster op een kinderdagverblijf. Tot voor kort woonde ze – tot volle tevredenheid – bij haar ouders. “Huren trekt me niet. Je bent je geld dan kwijt. Kopen is een investering. Maar met mijn inkomen, ik woon nog alleen, kwam ik dus wel in de categorie lek, rot en scheef terecht. Tot ik hoorde van Betaalbare Koopwoningen Zaanstad.” Ze lootte mee en had mazzel. Een BKZ-woning is een volwaardige woning, benadrukt ze. “Ik woon op een mooie en handige plek. Je kunt ook duidelijk zien dat er verschillende architecten bij betrokken zijn geweest, het is niet van dertien in een dozijn. Er staan hier allerlei soorten woningen door elkaar. En dan woon ik vlak bij een winkelcentrum, een station, de snelweg. Niet gek toch? Het huis heeft voldoende oppervlakte en telt twee verdiepingen, plus een vliering.” Ziet Van Steen dan alleen maar voordelen? “Hm. Het is een huis voor twee personen, dus als ik een vriend krijg en er komt gezinsuitbreiding wordt het misschien iets te klein.” Ze betaalt 414 euro per maand (voor aftrek van hypotheekrente), plus 125 euro per jaar aan administratiekosten voor de erfpacht. Erfpacht draagt ze, vanwege haar inkomen, nog niet af.

Na de verkoop van de eerste zeventig woningen is de BV Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ) volop actief met de voorbereiding van de verkoop van de volgende 250 ‘BKZ-woningen’ in verschillende soorten en maten. Uiteindelijk zouden 750 woningen via deze regeling op de markt moeten komen. Alle aandelen van de BV zijn in handen van de gemeente. De eerste kopers hebben hun woningen in oktober van dit jaar al betrokken. De nieuwbouwwoningen worden gerealiseerd door een projectontwikkelaar.

Hoe het werkt? Een koper sluit een koopcontract met de ontwikkelaar en regelt zelf een hypotheek. Daarmee heeft hij ook het recht op erfpacht van de grond verworven. Betaalbare Koopwoningen Zaanstad BV is en blijft eigenaar van de grond. De koopprijs blijft om twee redenen laag. Allereerst wordt de erfpacht niet voor vijftig jaar afgekocht, maar jaarlijks afgedragen. Het bijzondere van het Zaanse model is dat de erfpacht inkomensafhankelijk is: wie weinig verdient betaalt alleen administratiekosten (125 euro per jaar), wie meer verdient wordt aangeslagen tot een maximum van – afhankelijk van de woning - maar liefst 2860 euro. De jaarlijks vast te stellen canon stijgt mee met het inkomen, waardoor op termijn een prikkel ontstaat om te verhuizen.

Bovendien is de koopprijs niet de marktprijs, maar gelijk aan de stichtingskosten. De gemeente maakt bij de uitgifte geen winst, maar lijdt ook geen verlies. Een toegenomen marktwaarde valt bij latere verkoop van een BKZ-woning naar rato van het eigendom toe aan de BV. Uiteraard is een goede taxatie in het begin van essentieel belang.

Iedereen welkom

De BKZ-regeling staat open voor iedereen, ook voor mensen van buiten de gemeente. Een koppeling met voorrangsregels zou de constructie onnodig gecompliceerd maken. Het belastbaar inkomen mag maximaal 32.000 euro per jaar bedragen. Dit inkomen hangt uiteraard samen met de koopsom en de financieringsmogelijkheden. De nieuwbouwwoningen – er zijn verschillende types beschikbaar – worden ‘op tekening’ gekocht.

Net als bij andere constructies betaalt de koper van een BKZ-woning - in eerste instantie - minder dan de marktwaarde. Een huis met een normale marktwaarde van anderhalve ton kost maar 120.000 euro. Het verschil (20%) betaalt de koper later pas, als zijn inkomen stijgt. Dat gebeurt in twee stappen, ‘tranches’ genoemd. De actuele marktwaarde van dat moment - het huis van anderhalve ton kan op een goed moment bijvoorbeeld 160.000 waard zijn – is bepalend. Tien procent daarvan (de eerste ‘tranche’) levert dan een extra koopbedrag van zestienduizend euro op. De koper bezit dan negentig procent van het huis. Bij de latere aankoop van het resterende stuk geldt opnieuw de marktwaarde. Het zal, volgens berekeningen van de gemeente, al snel tien jaar of langer duren voor de koper honderd procent van de marktwaarde van het huis heeft betaald. De momenten voor de verplichte aankoop van een eerste of tweede tranche liggen contractueel vast. Een koper is verplicht zijn inkomensgegevens jaarlijks aan de BV bekend te maken.

Als je inkomen niet of weinig stijgt, blijf je voor tachtig procent eigenaar van de woning. De resterende twintig procent blijft dan in handen van de BV.

Als je voor tachtig procent eigenaar bent en je verkoopt de woning, ontvang je tachtig procent van de prijs op de markt. De rest is voor de BV. Als de woning in waarde is gestegen ontvangt de eerste koper tachtig procent van het verschil. Wie voor negentig procent eigenaar is, betaalt dan de resterende tien procent af. In het andere geval – de koper heeft de woning al helemaal in bezit – is de opbrengst helemaal voor de eigenaar. Als de BV nog een aandeel in de BKZ-woning heeft, betaalt de nieuwe eigenaar evenredig minder.

Veel belangstelling

In november 2005 zijn de eerste zeventig BKZ-woningen aangeboden. Er waren 230 serieuze reacties. Een loting en verkoopgesprekken volgden. Inmiddels wordt iedere week een aantal woningen opgeleverd. Steven ten Hove, uitvoerend projectleider voor Betaalbare Koopwoningen Zaanstad BV, verwacht dat er de komende tijd vijfhonderd BKZ-woningen worden gerealiseerd. De eerste driehonderd in de nieuwbouwwijk Saendelft en nog eens tweehonderd daarbuiten. Soms staan ze tussen andere koopwoningen, soms gaat het om uitsluitend BKZ-woningen.

Belangrijke vraag: wat is de houdbaarheid van deze formule? Ten Hove: “Kopers gaan een langdurige verbintenis aan met een erfpachtregeling. Bovendien kan het wel dertig jaar duren voor de uitgestelde koop wordt geëffectueerd. Een woning die wordt verkocht blijft een BKZ-woning.”

Dan is er het punt van de marktprijs. Die kan ook dalen. Wat zijn dan de consequenties voor de eigenaar en de BV? “Eigenaars worden daartegen in deze constructie niet beschermd, zoals dat bij een normaal koopcontract evenmin het geval is. Overigens geldt een eventuele daling van de marktprijs zowel voor het aandeel van de koper als voor dat van de BV, naar rato van de eigendomsverhoudingen.”.

Het is voor degene die tot ‘doorstromen’ wordt geprikkeld dus te hopen dat de marktprijzen op peil blijven. Niettemin is de belangstelling groot. Voor een recent aanbod van twaalf woningen bleken bijna vierhonderd belangstellenden te zijn. De vooralsnog geringe beschikbaarheid van BKZ-woningen maakt ze op die manier tot een bezit voor nieuwe uitverkorenen. Ten Hove: “vandaar de noodzaak door te gaan met bouwen. Verder zouden we deelplannen moeten bundelen, dan is de verwervingskans dus wat groter.”

Op 17 november vindt in Zaanstad een bijeenkomst plaats, waarop het Zaanse model werd gepresenteerd aan andere gemeenten . Ten Hove: “Het zou mij niet verbazen als deze constructie elders wordt overgenomen…”