Doorbraak impasse Koopgarant
De weg lijkt eindelijk vrij om in Amsterdam te beginnen met Koopgarant. Aan de bezwaren van de Belastingdienst wordt tegemoet gekomen door van de Koopgarant-koper een 'ondererfpachter' te maken. De koper neemt de canon af van de woningcorporatie die de grond op zijn beurt in voortdurende erfpacht krijgt van de gemeente.
Koopgarant is een verkoopconstructie waarbij kopers met korting kunnen kopen van de woningcorporatie. De corporatie blijft daarbij gedeeltelijk eigenaar en heeft een terugkooprecht. Juist in deze crisistijd blijkt de regeling populair, vandaar dat de Amsterdamse corporaties die ook graag in de hoofdstad willen inzetten.
De afgelopen jaren struikelde invoering van Koopgarant daar echter op fiscale en juridische bezwaren van de Belastingdienst. Dat had te maken met de Amsterdamse erfpacht. Ook werden problemen voorzien met de verkrijging van Nationale Hypotheekgarantie, als binnen dertig jaar sprake zou zijn van herziening van de erfpachtcanon.
Met de vondst van de getrapte erfpachtrelatie, is Koopgarant volgens de gemeente wel voor alle partijen acceptabel. In de gekozen constructie wordt de corporatie hoofderfpachter. Daarbij zijn de gebruikelijke erfpachtbepalingen van toepassing, waarbij elke vijftig jaar canon en voorwaarden door de gemeente worden herzien. Vervolgens krijgt de koper een woning in ondererfpacht. Daarbij wordt de waarde betaald alsof de woningen op eigen grond staat. Het risico van stijging van de erfpacht ligt bij de verkopende corporatie. Gedurende de periode van bezit kan de canon niet worden herzien. De gemeente is in die relatie geen partij. Eventuele aanpassing van het erfpachtcontract wordt opgeschort zolang de koper blijft.
Het college heeft afgelopen week ingestemd met de aanpassing van het erfpachtstelsel. Nadeel van deze constructie is dat de corporatie de canon (periodiek) moet innen. Dat brengt een aanzienlijke administratieve last met zich mee, maar dat is volgens gemeente en de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties overkomelijk. Juist vanwege het grote maatschappelijke doel. Via Koopgarant komen woningen beschikbaar voor groepen met lage of middeninkomens. Daarmee kan een belangrijke stimulans worden gegeven aan de stagnerende woningmarkt.[BP]