In Amsterdam-Zuidoost worden tot 2040 bijna 30.000 nieuwe woningen gebouwd. Grofweg een derde daarvan moet in bestaande wijken komen. Op welke manier willen corporaties deze buurten verdichten? Wat is het effect daarvan op bewoners en voorzieningen? Nul20-redacteur Jaco Boer zet de verschillende opties op een rij.
Het is nog niet eens zo lang geleden dat de Bijlmermeer grootschalig op de schop ging. Duizenden appartementen in de karakteristieke honingraatflats maakten plaats voor rijwoningen. De komende jaren staat Amsterdam-Zuidoost opnieuw een transformatie te wachten. Het inwonertal zal tot 2040 verdubbelen en er komen bijna 30.000 woningen bij.
|
De gemeenteraad van Amsterdam heeft in juni 2024 de Ontwikkelstrategie 2035 vastgesteld, met als titel: Bouwen aan buurten van de toekomst. In deze toekomstvisie heeft de stad locaties aangewezen die na 2030 getransformeerd of verdicht kunnen worden om 20.000 nieuwe woningen te bouwen. In een serie van drie achtergrondartikelen verkent NUL20 de gevolgen van deze visie voor bewoners en organisaties in de stadsdelen Nieuw-West, Zuidoost en Noord. Deel 1 ging over de effecten van sloop/nieuwbouw op het stedenbouwkundig en architectonisch erfgoed van de Westelijke Tuinsteden. |
Naast de transformatie van Amstel III tot gemengd woon-werkgebied wil de gemeente een flink deel van de nieuwbouw – bijna een derde – in bestaande wijken realiseren. Ze kijkt daarbij vooral naar de wijken langs het spoor die in de jaren tachtig als reactie op de hoge Bijlmerflats werden gebouwd. Die wijken liggen niet alleen centraal, maar kunnen na veertig jaar ook wel een opknapbeurt gebruiken. De openbare ruimte is sleets geworden en energetisch zijn de appartementen niet meer van deze tijd.
Twee extra bouwlagen
De Venserpolder in de oksel van de metrolijnen naar Gein en Gaasperplas is één van de grotere verdichtingslocaties die in ‘Bouwen aan buurten van de toekomst’ Ontwikkelstrategie 2035 worden genoemd. In de zestien gesloten bouwblokken van vier of vijf lagen die verschillende corporaties er begin jaren tachtig bouwden wonen relatief veel ouderen. In bouwkundig opzicht zijn de woningen doorgaans nog te goed om te vervangen door nieuwbouw. Eigen Haard heeft daarom het initiatief genomen te onderzoeken of toevoeging van een of twee bouwlagen boven op de bestaande complexen kansen biedt. “In fysiek opzicht is optoppen mogelijk, maar we weten nog niet precies op welke manier dat het beste kan”, vertelt conceptontwikkelaar Nathalie van Hoeven. In een eerste berekening kwam Eigen Haard bij twee extra bouwlagen op vijf complexen op een toevoeging van driehonderd appartementen. Een snelle rekensom leert dat aan de Venserpolder op die manier bijna 1.000 woningen zouden kunnen worden toegevoegd als alle corporaties meedoen.
“Op dit moment hebben veel complexen geen lift. Als er wordt opgetopt, komen die er alsnog”
Eigen Haard wil vooral kleinere appartementen in het middensegment bouwen om zo het woningaanbod in de wijk aantrekkelijk te maken voor starters. De extra huishoudens die het optoppen oplevert, kunnen ook de winkels in de buurt een extra impuls geven. Voor veel ondernemers is het sappelen om rond te komen. Volgens Van Hoeven profiteren ook de huidige bewoners van de mogelijke nieuwbouw boven op hun gebouwen. “Op dit moment hebben veel complexen geen lift. Als er wordt opgetopt, komen die er alsnog.”
Eigen Haard is niet de enige corporatie die nadenkt over optoppen. Bij metrostation Bullewijk onderzoekt Ymere voor haar bezit in Heesterveld de mogelijkheid om appartementen boven op de bestaande complexen te bouwen. Aanvankelijk zouden de portiekwoningen worden gesloopt, maar in samenspraak met de bewoners is gekozen voor een verbeterslag. De uitvoering daarvan start begin volgend jaar. Dan zal ook uitgebreid met bewoners over de uitkomsten van het haalbaarheidsonderzoek naar optoppen worden gesproken.
Inbreiden in het groen
Optoppen is een aantrekkelijke strategie, maar levert niet voldoende op om in de komende jaren tot bijna 10.000 extra woningen in bestaande buurten te komen. Zuidoost heeft het geluk dat het ruim is opgezet: bijna 80 procent van de grondoppervlakte bestaat uit groen. Met de bouw van de Gaasperdammertunnel is er zelfs een enorm park bijgekomen: het Brasapark. De overdaad aan groen biedt mogelijkheden om in te breiden, zonder dat dit te veel ten koste gaat van de recreatiemogelijkheden voor de bewoners. Zo worden er op dit moment in de zoom van het Brasapark door Eigen Haard, Rochdale en Ymere 520 flexwoningen in het sociale segment gebouwd. 30 procent is bedoeld om statushouders te huisvesten, de overige woningen worden regulier verhuurd waarbij wordt gemikt op jonge gezinnen en starters met een baan. De woningen variëren van 30 tot 55 vierkante meter en bestaan zoveel mogelijk uit circulaire bouwmaterialen en hout. Het is de bedoeling dat het complex vijftien jaar blijft staan. Maar de kwaliteit van de nieuwbouw is volgens de initiatiefnemers zo hoog, dat het hen niet zal verbazen als de woningen langer in gebruik blijven. Er is immers grote behoefte aan betaalbare huisvesting voor jongeren in Zuidoost.
Aan de rand van het Nelson Mandelapark wordt een ander inbreidingsproject in het groen ontwikkeld. Op acht kavels langs de Gooiseweg worden over enkele jaren ruim zevenhonderd woningen in houtbouw gerealiseerd. Eigen Haard neemt er 280 woningen voor zijn rekening en zal deze in het sociale en het middeldure segment verhuren. Voor de andere woningen wordt via een tender nog een ontwikkelaar gezocht die koopwoningen bouwt, een segment waar in Zuidoost veel vraag naar is. Ellen Nieuwboer die namens de gemeente de verdichting van Zuidoost begeleidt, is blij met het project.
“Voor zo’n toplocatie is het best bijzonder dat juist een corporatie er zoveel betaalbare woningen realiseert”
“Voor zo’n toplocatie is het best bijzonder dat juist een corporatie er zoveel betaalbare woningen realiseert.” Onder bewoners uit de omliggende buurten is uitgebreid onderzoek gedaan naar hun wensen voor de invulling van de plinten. Gemeente en corporatie willen er een levendige plek van maken met in ieder geval een brede school en een sporthal. Maar er is ook ruimte voor een artsenpraktijk, een boks- of dansschool en kantoortjes voor zelfstandig ondernemers. “Het is belangrijk dat er voor die laatste groep in het stadsdeel voldoende wordt gebouwd. De komende jaren wordt dat nog verder uitgebreid.”
Slopen onder protest
Naast optoppen en inbreiden, willen corporaties hun handen vrij hebben om woningen te slopen die er bouwkundig slecht aan toe zijn. Nieuwbouw maakt het mogelijk extra woningen te realiseren, meer dan er nu op die locaties staan. Zo gaat Ymere de langgerekte flat binnen Hoptille vervangen voor nieuwe appartementen. Ook de toekomst van de naastgelegen eengezinswoningen wordt onderzocht. “We hebben afgelopen jaar technisch onderzoek gedaan en daaruit bleek dat deze woningen er slechter voor staan dan we dachten. We praten nu met de buurt over de verschillende opties, uiteenlopend van renovatie tot sloop/nieuwbouw”, licht ontwikkelmanager Bianca van Leent van Ymere toe. In 2025 hoopt de corporatie meer duidelijkheid te kunnen geven. Dan wordt ook bekend hoeveel extra woningen er eventueel worden bijgebouwd.
In de Venserpolder is de keuze voor sloop van woonzorgcomplex De Venser en de naastgelegen aanleunwoningen wel al gemaakt. In verschillende bouwfasen zet woningcorporatie Stadgenoot er de komende jaren tien nieuwe woonblokken neer: driehonderd woningen voor de oude(re) bewoners én nog eens 550 appartementen voor nieuwe huishoudens. Op het nieuwe woonzorgcentrum na, worden de gebouwen een stuk hoger dan de vijflaagse bouwblokken die er nu staan. De sloopplannen hebben voor veel boosheid gezorgd onder de bewoners van de aanleunwoningen. Hun was beloofd dat zij in de nieuwbouw een even groot appartement zouden krijgen, maar gerekend in netto woonoppervlakte voldoet nog geen kwart van de nieuwe seniorenwoningen aan die eis.
“Het is hier een groene oase. Daar blijft dadelijk niets van over"
Ook het verdwijnen van het uitbundige groen rond de huidige gebouwen is een doorn in het oog. “Het is hier een groene oase. Daar blijft dadelijk niets van over”, vertelt Miep Jonker van de bewonerscommissie. Omwonenden die dadelijk op de nieuwe woongebouwen uitkijken hebben al bezwaar aangetekend tegen de wijziging van het bestemmingsplan, maar het is twijfelachtig of daarmee de sloop kan worden voorkomen.
Buurtbewoners vasthouden
In Holendrecht heeft de voorgenomen sloop van 107 sociale huurwoningen door Eigen Haard tot beroering in de gemeenteraad geleid. De 750 woningen die er worden teruggebouwd, bestaan voor slechts 30 procent uit sociale huur en dat is tegen het zere been van oppositiepartij SP. Voor de hele stad geldt de afspraak dat 40 procent van de nieuwbouw in de sociale sector moet worden gebouwd. Wethouder Reinier van Dantzig (D66) blijft bij zijn plannen, zo bleek uit zijn antwoord op vragen over de sloopplannen. Hij wil met de duurdere woningen het vertrek van succesvolle, beter verdienende buurtbewoners tegengaan. Zij verlaten Holendrecht, omdat er bijna alleen maar sociale huurwoningen staan.
Gemengde stadsbuurt
Ellen Nieuweboer herkent het beeld dat haar wethouder schetst. “Er is in Zuidoost veel vraag naar betaalbare koopwoningen, maar het aanbod is erg schaars. Er wordt de komende tijd ook weinig in dat segment bijgebouwd, enkele projecten uitgezonderd. Wonam ontwikkelt in de E-buurt Barrio Lobi (300 woningen) met naast middenhuurwoningen ook middeldure en dure koopwoningen, en Synchroon tekent voor 110 koopwoningen in Nelson Smile aan het Nelson Mandelapark, maar voor veel ontwikkelaars is de bouw van betaalbare koopwoningen financieel nauwelijks haalbaar.” Ook het succesvolle Koopstart-project in Gein – de helft van de woningen ging naar bewoners van Zuidoost – zal voorlopig geen vervolg krijgen. “Dat project kon alleen worden gerealiseerd omdat ontwikkelaar AM een groot deel van het risico droeg en subsidie kreeg van het Rijk.”