Huurregulering in de vrije sector kan ertoe leiden dat het aanbod aan huurwoningen eerder afneemt dan toeneemt. Dat schrijft de Raad van State in een kritisch advies over de Wet betaalbare huur. De afdeling Advisering vraagt zich hardop af of de door demissionair minister Hugo de Jonge voorgestelde regeling woningzoekenden zal helpen. Zij acht de kans reëel dat het wetsvoorstel leidt tot verkoop van huurwoningen en het uitblijven van de bouw van nieuwe huurwoningen. Overigens had De Jonge al voor het advies uitkwam het wetsvoorstel op enkele punten aangepast om aan dit bezwaar tegemoet te komen.
Tot nu toe zijn alleen de huurprijzen in de sociale huursector gereguleerd. Aan woningen in de vrije sector bestaat een tekort waardoor de huurprijzen stijgen. Het doel van De Jonge is voldoende betaalbare huurwoningen te bieden voor mensen met middeninkomens. Hij stelt daartoe in de Wet betaalbare huur voor om ook de huurprijzen in de vrije sector te reguleren. Het voorstel is om het woningwaarderingsstelsel (WWS) uit de sociale huursector uit te breiden tot een deel van de vrije huursector. Die regulering gaat dan gelden tot een huurprijs van 1.123 euro per maand. Daarnaast wordt met het voorstel het vaststellen van de maximale huurprijs op grond van het WWS verplicht.
De Raad van State begrijpt dat er grote problemen zijn op de huurmarkt en dat daaraan wat moet gebeuren. De noodzaak van regulering is volgens hen duidelijk, maar voor een goede doorstroming op de woningmarkt moet er ook voldoende aanbod zijn.
“De voorgestelde regulering van de vrije huursector heeft als reëel risico dat eigenaren van huurwoningen en investeerders niet langer bereid zijn om in de huurmarkt te investeren en zich terugtrekken. Dat zou leiden tot een krimpend aanbod van huurwoningen. Dit is nadelig voor mensen die een huurwoning zoeken en voor de doorstroming op de woningmarkt, dat de regering met dit wetsvoorstel juist wil stimuleren. De regering motiveert niet overtuigend dat het risico van een krimpend aanbod voldoende wordt beheerst en dat de voorgestelde regulering effectief is om niet alleen in betaalbare maar ook in voldoende huurwoningen te voorzien”, aldus de Raad van State.
Vanuit de commerciele vastgoedwereld is de afgelopen tijd diverse keren gewaarschuwd voor sterk afnemend huuraanbod. Zo houdt vastgoedadviseur CBRE alleen al in Amsterdam rekening met een verlies op langere termijn van 21.000 huurwoningen. Overigens zijn vergelijkbare aantallen koopwoningen sinds 2015 omgezet naar huur.
De Jonge had al voordat het advies uitkwam zijn voorstel afgezwakt en de invoeringsdatum verschoven van 1 januari naar 1 juli 2024. Het demissionaire kabinet blijft van plan om middenhuur te reguleren, maar het effect van de zogeheten WOZ-cap wordt verzwakt. En om het voor investeerders aantrekkelijker te maken om te blijven investeren in middenhuurwoningen wordt de aangekondigde 'opslag' op de maximale huur voor nieuwbouwwoningen verhoogd van 5 naar 10 procent.