Stadsdeel Noord scoort in 2010 opvallend goed

Verkoop nieuwbouw veert op na rampjaar 2009

De afzet van nieuwbouwwoningen in Amsterdam is weer aangetrokken. Dat blijkt uit recente cijfers van het Woningmarktteam van de gemeente Amsterdam. Er werden in 2010 1870 nieuwbouwwoningen in de marktsector verkocht of verhuurd tegenover 1086 in 2009. Ook het afzetpercentage nam toe, van 47 procent (2009) naar 59 procent. Historisch gezien is dit percentage overigens nog laag.

Aanbod en afzet nieuwbouwwoningen

Het aantal te koop staande woningen is toegenomen in de periode 2008-2010, ondanks de toegenomen afzet in 2010

Aanbod nieuwbouwwoningen in de marktsector

Het totale aanbod steeg in 2010: naast het aanzienlijke restaanbod uit 2009 ging nog een flink aantal nieuwe woningen in de verkoop. Het totale aanbod week nauwelijks af van het langjarig gemiddelde.

De nieuwbouw ondervindt veel concurrentie van het grote aanbod in de bestaande voorraad. Die woningen zijn niet alleen direct beschikbaar, maar gemiddeld ook goedkoper omdat ze kleiner zijn. De vierkantemeterprijzen van nieuwbouw en bestaande bouw ontlopen elkaar niet veel. Veel nieuwbouw binnen de ring zit in het duurste prijssegment, terwijl er weinig vraag meer is naar appartementen boven de 450.000 euro. De mediane vraagprijs van een nieuwbouwappartement binnen de ring bedroeg 400.000 euro. Boven de 4000 euro per m2 verliep de verkoop minder.

Buiten de ring

Het meeste nieuwbouwaanbod bevindt zich in het westelijk deel van Amsterdam buiten de ring. Juist hier zijn de afzetpercentages laag, maar toch aanmerkelijk beter dan in 2009. De afzet steeg van 25 naar 44 procent, vooral dankzij de aantrekkende appartementenverkoop. In Nieuw-West werden 392 nieuwbouwwoningen verkocht; aan het eind van 2010 jaar stonden er nog 502 woningen te koop.
De afzet van appartementen onder de 250.000 euro en eengezinswoningen onder de 300.000 euro verliep in heel Amsterdam beter dan in het duurdere prijssegment. Boven de 250.000 euro neemt de afzet van nieuwbouwappartementen buiten de ring sterk af. De markt lijkt zich daaraan langzaam aan te passen: vergeleken met 2009 was er in Nieuw-West relatief meer aanbod in het goedkopere prijssegment. Daarbij valt op dat kleine appartementen daar ook niet goed verkopen. Appartementen tussen de 80-100 m2 verkopen het beste (afzetpercentage 53%). Daar is ook het grootste aanbod van. Een groot deel van de appartementen buiten de ring had een vraagprijs onder de 2.500 euro per m². De verkoop hiervan verliep bovengemiddeld. Boven die waarde zakken de resultaten. De gemiddelde gerealiseerde vierkantemeterprijs bedroeg 2450 euro voor een appartement (gem. 99 m2) en 2375 euro voor een eengezinswoning (gem. 133 m2) .
De verkoop van eengezinswoningen buiten de ring onder de 3 ton verliep redelijk, daarboven minder. In het hoogste prijssegment (> € 450.000) werd slechts 35 procent van het aanbod afgezet. Van alle aangeboden eengezinswoningen buiten de ring werd 54 procent verkocht.

IJburg en Noord

De verkopen op IJburg waren in lijn met het stedelijk gemiddelde; er werden 194 woningen verkocht. Noord deed het goed op de woningmarkt in 2010. Van het totale aanbod van 360 nieuwbouwwoningen werden er 247 verkocht (69%). Het aanbod bestond uit ongeveer evenveel eengezinswoningen als appartementen. Met name de appartementen onder de 2 ton gingen als warme broodjes.
De meeste eengezinswoningen die in Noord op de markt kwamen, gingen voor prijzen tussen de 250.000 en 350.000 euro over de toonbank. Vooral die tussen 300.000 en 350.000 euro verkochten goed (afzetpercentage van 75%). De nieuwbouwwoningen in het CAN-gebied (Centrum Amsterdam Noord) verkopen het beste (afzetpercentage 95%). Aan de IJ-oevers ging het dit jaar stroever dan daarvoor. Dat heeft er ongetwijfeld mee te maken dat de best gelegen woningen al eerder zijn verkocht.

Zuidoost

In Zuidoost hebben de ontwikkelaars een flink deel van oude voorraad kunnen wegwerken, terwijl er in 2010 nauwelijks nieuw aanbod (32 stuks) bijkwam. Er werden 142 nieuwbouwwoningen verkocht, waardoor er eind 2010 nog 125 te koop stonden. Het afzetpercentage steeg van 29 naar 51 procent. Vooral de verkoop van appartementen trok aan. Ruim de helft van het aanbod (54%) bestond uit eengezinswoningen. Bij dit type woningen lijkt drie ton een kritische prijsgrens, bij appartementen twee ton.