Lelystad Waterwijk

Ruim 400 miljoen euro stelde het kabinet eenmalig beschikbaar voor buurten in de zestien meest kwetsbare woongebieden. Drie van hen, Amsterdam-Zuidoost, Zaandam Oost en Lelystad Oost, ontvangen tezamen 30 procent van de toegekende subsidie. Voor Nieuw-West ontvangt Amsterdam geen bijdrage.
De benaming van het fonds doet anders vermoeden, maar het meeste geld gaat naar woningverbetering bij particuliere eigenaren. “Doel van de regeling is vooral om particuliere woningeigenaren in kwetsbare gebieden te helpen bij het verbeteren en verduurzamen van hun woningen”, zo zegt Kees Dol, senior onderzoeker bij Rigo en specialist op het gebied van de (koop-)woningmarkt.

Gespikkeld bezit

Dol begrijpt die keuze van het Rijk: “In het verleden hebben corporaties – gedwongen door financiële omstandigheden – onder meer in groeikernen als Lelystad veel laagbouwwoningen verkocht aan bewoners met een bescheiden inkomen. De afgelopen jaren zijn in die rijtjes grote onderhoudsverschillen ontstaan: corporaties houden hun bezit netjes bij, maar niet alle particuliere eigenaren hebben daar het geld voor beschikbaar. Dat leidt tot verval en verwaarlozing van buurten. Bovendien staan we voor een extra opgave. We moeten onze woningvoorraad verduurzamen. Dat is voor die mensen al helemaal niet te behappen.”

Extra ingewikkeld, zo zegt Dol, is de situatie in woningcomplexen met gemengd bezit. “Corporaties verbeteren hun eigen woningen, maar mogen in panden met een vereniging van eigenaren alleen investeren in hun eigen bezit. De Woningwet stelt grenzen aan de corporatie-activiteiten; cadeautjes aan de andere eigenaren zijn niet toegestaan. Ook in dergelijke complexen is sprake van een onderhoudsachterstand en ontbreekt het aan voldoende middelen om te verduurzamen. Dat speelt bijvoorbeeld in Amsterdam-Zuidoost.”

Amsterdam Zuidoost, Reigersbos

Onaantrekkelijke buurten

De leefbaarheid staat volgens VVD-wethouder Adam Elzakalai in de oudste gebieden van Lelystad Oost zwaar onder druk. De Atol-, Bos- Water- en Zuiderzeewijk vormen zo’n beetje de helft van de stad. “Misschien valt het daar niet direct op, omdat die wijken ruim zijn opgezet. Maar in werkelijkheid hebben we te maken met een optelsom van maatschappelijke en sociale problemen; er wonen veel mensen met een lage sociaal-economische status. Eén op de vijf kinderen groeit op in armoede. De slechte financiële situatie van veel huishoudens maakt ook dat achterstallig woningonderhoud is ontstaan. Bovendien zijn voorzieningen en openbare ruimte verouderd. Al die dingen tezamen maken dat er minder aantrekkelijke, minder veilige buurten zijn ontstaan, waar mensen zich niet graag vestigen.”
Lelystad ziet de subsidie uit het Volkshuisvestingsfonds, aldus de wethouder, als een bijdrage voor integrale gebiedsontwikkeling. “Samen met alle mogelijke partijen proberen we die wijken verder te brengen, maar de woningen zelf vormen ook een probleem. Centrada is een actieve corporatie, maar zij hebben veel woningen uit de jaren zestig en zeventig uitgepond. De slechte staat van die particuliere woningen trekt de wijken naar beneden. Wij willen die bewoners helpen met het verbeteren en verduurzamen van hun woningen. Daarmee leveren we ook een bijdrage aan het verminderen van de ‘energiearmoede’.
Centrada is bereid een aantal woningen terug te kopen. Er wordt her en der bijgebouwd en de leefbaarheid is gebaat bij een betere openbare ruimte. Het gaat niet altijd om grote ingrepen; het verbeteren van stegen en het vernieuwen van schuttingen kan ook helpen om de sfeer in een straat te verbeteren.”

Aanpak woonfraude

In grote lijnen is de Zaanse strategie niet anders: het gaat in Zaandam Oost om verbetering en verduurzaming van woningen - veel woningen daar hebben een slecht energielabel - en verbetering van openbare ruimte. Extra aandacht is er voor de bestrijding van woonfraude. “Wij hebben op een aantal plekken te maken met malafide woningeigenaren en gebruik van panden voor de huisvesting van bijvoorbeeld groepen arbeidsmigranten. Die eigenaren willen we uitkopen om de leefbaarheid te vergroten,” zo zegt Ivo van Ophem. Hij is ambtelijk verantwoordelijk voor de Zaanse subsidieaanvraag.

De aanpak van de particuliere woningvoorraad is geen gemakkelijke weg, erkent Van Ophem. “Maar we hebben veel ervaring opgedaan met ondersteuning van particulieren bij funderingsherstel. De gemeente is succesvol geweest met een regeling om in stappen woningen te verduurzamen. Opnieuw willen we op een slimme manier, heel laagdrempelig, particuliere woningeigenaren een wervend aanbod doen. Of zoals we het schrijven in ons bidbook: an offer you can’t refuse.”
Op een aantal plekken wil de gemeenten op blokniveau ingrijpen. In sommige gevallen zullen corporaties woningen terugkopen (‘inponding’). Van Ophem: “Daarnaast kan voor zo’n honderd woningen sprake zijn van sloop/nieuwbouw. We willen daarbij ook de gemeentelijke onderneming Betaalbare Koopwoningen Zaanstad (BKZ) inzetten om op de slechtste plekken vernieuwing te realiseren en betaalbare woningen te bouwen. De gemeente gaat in dat erfpachtmodel ver met zijn bemoeienis, maar soms is dat nodig om een doorbraak te kunnen bereiken.”

Co-financiering

Het Volkshuisvestingsfonds voorziet in financiering van maximaal 70 procent van de plannen. De resterende 30 procent moet door de gemeente op tafel worden gelegd. In Amsterdam lijkt dat geen probleem, maar Zaanstad en Lelystad zijn relatief arme gemeenten. “Voor Lelystad spreken we over een aanvullende bijdrage van bijna 17 miljoen euro. Voor herstel en vernieuwing van de openbare ruimte is geld gereserveerd, maar dat is niet genoeg. We zullen op zoek moeten naar extra miljoenen om in die wijken het tij te keren. Daar ligt nog een uitdaging”, aldus Elzakalai.