De Stelling:

“Doorlopen puntenstelsel tot 900 euro goed voor middeninkomens”

• NEE - Daniel van der Ree - Gemeenteraadslid VVD Amsterdam
• JA - Hans Weevers - Gemeenteraadslid PvdA Amsterdam
• JA - Tamira Combrink - Gemeenteraadslid GroenLinks Amsterdam
• JA - Sebastiaan Capel - Gemeenteraadslid D66 Amsterdam
• JA - Remine Alberts - Gemeenteraadslid SP Amsterdam

NEE - Daniel van der Ree - Gemeenteraadslid VVD Amsterdam

“De Amsterdamse woningmarkt zit muurvast. Overregulering is daar wat de VVD betreft de belangrijkste oorzaak van. Maar liefst 65 procent van alle woningen in de stad bestaat uit sociale huurwoningen (woningen met 142 of minder woonpunten). Koopwoningen maken 29 procent van de woningvoorraad uit. Blijft over een schamele zes procent voor de vrije sector huurmarkt. De wet van vraag en aanbod doet de rest en de prijzen in populaire buurten stijgen al snel naar 1.000 euro of meer per maand.
Wethouder Freek Ossel stelt voor een nieuw te reguleren segment huurwoningen in te voeren met een huurprijs tot 900 euro per maand, met alle extra regeltjes die daar bij komen kijken. Dat zegt veel over de mate waarin de PvdA denkt dat de maatschappij maakbaar is.
De VVD ziet de oplossing juist in het verruimen van het segment vrije sector huurwoningen. Een goede aanzet is het toekennen van 25 extra woonpunten gerelateerd aan de WOZ-waarde van een woning, waar de Tweede Kamer momenteel over spreekt. Een goede, gewilde locatie, gaat op deze manier een grotere rol spelen in de bepaling van de maximale huurprijs. Ook moeten zowel woningcorporaties als particuliere eigenaars van sociale huurwoningen meer mogelijkheden krijgen om kleine woningen samen te voegen. De woningonttrekkingsvergoeding of samenvoegboete moet wat de VVD betreft worden geschrapt als de samengevoegde woning ingezet wordt als huurwoning in het middensegment.

Uiteindelijk wil de VVD naar een geheel nieuw systeem waarbij we niet langer huizen subsidiëren, zoals we nu doen, maar mensen. In een dergelijk systeem laten we het Woningwaarderingsstelsel geleidelijk los en zorgen we ervoor dat huishoudens die op basis van hun inkomen niet op de vrije markt terecht kunnen een extra huurtoelage krijgen. In de Amsterdamse situatie zal dit leiden tot een betere doorstroming, minder scheefwoners en een groter aanbod voor de middengroepen.” 

JA - Hans Weevers - Gemeenteraadslid PvdA Amsterdam

“De PvdA-fractie in de gemeenteraad is een groot voorstander van huurprijsbescherming tot 900 euro.
De huidige grens (€ 652) is te laag. Als woningen voorbij deze reguleringsgrens komen, schiet de huur vaak door tot boven de 1000 euro. Want de woningmarkt is in onze stad zo overspannen, en het tekort aan duurdere huurwoningen is zo groot, dat de markt met de huur aan de haal gaat. Het gevolg is dat er nauwelijks woningen met een huur tussen de 652 en de 900 euro zijn in Amsterdam. Het reguleren van deze huren is dus een ‘must’. Zeker als we werk willen maken van woningen voor de middeninkomens.
De urgentie is nog groter geworden door de Europese regelgeving. Daardoor komen de middeninkomens nog meer in het nauw en snakken ze naar woningen met een huur die iets boven de 652 euro ligt.
Ook in Bouwen aan de Stad II wordt aandacht besteed aan deze ‘middenhuren’. Zo is afgesproken dat samengevoegde woningen, ook in de populaire delen van de stad, een maximale huur hebben van 930 euro. Dit wordt bevorderd door in dat geval geen woningonttrekkingsbijdrage te vragen. En deze woningen zijn expliciet bestemd voor de middeninkomens, tot maximaal 48.750 euro. Opmerkelijk is dat de VVD, meestal tegen regulering, deze maatregel van harte toejuicht. Voortschrijdend inzicht?
Opvallend op de woningmarkt van Amsterdam is het ontbreken van wat duurdere huur (tot circa € 1000), én het ontbreken van goedkopere koopwoningen. Het gat tussen de wel aanwezige goedkope huur en de dure koopwoningen, is vooral voor de middeninkomens een probleem. Dat betekent dat er iets moet gebeuren aan de wat hogere huur (het puntenstelsel)  zmaar ook aan de goedkopere koop.
Ook dat komt aan bod in Bouwen aan de Stad: Koopgarant. Dat houdt in dat corporatiewoningen kunnen worden gekocht met een flinke korting (ca. 25%), met de verplichting deze, na vertrek, terug te verkopen aan de corporatie.
Voor de PvdA is dat hét middel om de middeninkomens te helpen aan een betaalbare woning: want met deze forse korting kunnen ook middeninkomens de zo gewenste koopwoning in onze populaire stad bemachtigen.”

JA - Tamira Combrink - Gemeenteraadslid GroenLinks Amsterdam

“Het verhogen van de bovengrens van het Woningwaarderingsstelsel is een effectieve manier om te voorzien in een huursegment voor middeninkomens. Het zorgt er ook direct voor dat de exorbitante bedragen die nu gevraagd worden in de vrije sector, aan banden worden gelegd. Door de grote druk op de markt hebben huurprijzen in het vrije segment vaak niets te maken met geleverde kwaliteit: dat is een beloning op uitbuiting waar niemand op zit te wachten en niemand beter van wordt.
Met het optrekken van de grens heb je nog niet het hele probleem opgelost. De vrije sector huurmarkt die je zou reguleren als je de grens verder optrekt, heeft maar een beperkte omvang (circa 5%) in Amsterdam. Daarbij komt dat een huur hoger dan 652 euro huur erg veel is op een inkomen net boven de 33.000 euro bruto per jaar. En dit is de groep die sinds 1 januari dit jaar op het middensegment is aangewezen. Het is ook te hoog om vanzelf doorstroming te veroorzaken van mensen die nu in een mooie sociale huurwoning wonen en daar (hun goed recht!) niet weg willen.
Daarom zou je naast de puntengrens verhogen drie dingen moeten doen: 1. de koopmarkt normaliseren, 2. een systeem van flexibele/inkomenshuren invoeren, 3. zorgen dat lage middeninkomens kunnen wonen in voor hen betaalbare woningen. Dat laatste zou kunnen door het verlagen van de maximale huurprijsgrens voor woningen met staatssteun, zoals Conijn bepleit. Maar Donner kan ook sociale huurwoningen gewoon voor middeninkomens toegankelijk houden.
Om de prijzen op de koopmarkt langzamerhand te normaliseren, en om de overheidsfinanciën gericht te kunnen inzetten waar het nodig is, moet de algemene koopsubsidie (H-aftrek volgens model hoe rijker hoe meer) afgebouwd worden.
Uiteindelijk vind ik een model waarin iedereen tussen de circa twintig à dertig procent van zijn inkomen aan wonen betaalt, ongeacht het inkomen, het mooiste. Dat kan door te sturen op woonquota, door een vorm van inkomenshuren. Daarbinnen moeten mensen kunnen sturen: met een hoger woonquotum betere kwaliteit kunnen krijgen. En iedereen moet in elke buurt kans maken op een woning: mooie plekjes zijn niet het voorrecht van de rijken, de stad is van iedereen."

JA - Sebastiaan Capel - Gemeenteraadslid D66 Amsterdam

“Deze maatregel is zeker goed voor de middeninkomens, er komen immers meer woningen voor hen bereikbaar. En dat is hard nodig, want de ruimte voor middeninkomens op de huurmarkt is alleen maar kleiner geworden door de regels vanuit Brussel voor corporaties. Bovendien blijft er voortdurende schaarste in het vrije huursegment, waardoor de prijzen daar veelal te hoog zijn voor middeninkomens. Het is echter maar de vraag of deze ene maatregel van het laten doorlopen van het puntenstelsel de beste is om het ‘modale huursegment’ te vergroten. En nog belangrijker: of deze maatregel goed is voor de Amsterdamse woningmarkt als geheel.
Wat betreft de eerste vraag: dit is slechts één mogelijkheid; D66 heeft niet voor niets brede steun in de gemeenteraad gekregen voor het verzoek aan wethouder Ossel om creatief te kijken naar mogelijkheden. Door deze maatregel nu in de media te benoemen, loopt de wethouder vooruit op de inventarisatie van mogelijkheden én welke gevolgen iedere maatregel heeft. Andere mogelijkheden zijn bijvoorbeeld het subsidiëren van de persoon in plaats van de woning, waarmee scheefhuren ook direct wordt opgelost. Of het vrijgeven van huren in de particuliere sector in heel Amsterdam of bepaalde marktdrukgebieden. Hierdoor wordt een groter aanbod aan huurwoningen op de vrije markt gebracht. Een derde mogelijkheid, voor nieuwbouwwoningen, is het introduceren van een ‘modale grondprijs’. Wellicht moeten er verschillende maatregelen komen voor het realiseren van modale huurwoningen in enerzijds de bestaande bouw en anderzijds de nieuwbouw.
Maar het gaat niet alleen om het vergroten van de modale huurmarkt op dit moment. De te nemen maatregelen moeten ook een blijvend effect hebben op de woningmarkt, zodat er beweging ontstaat en beweging blijft bestaan. Dat is immers een van de grote problemen van de Amsterdamse woningmarkt: verstopping en stilstand.
Dat er iets moet gebeuren om het modale huursegment te vergroten in Amsterdam is evident; en gelukkig is inmiddels vrijwel elke partij in de gemeenteraad hiervan doordrongen. Maar voor een keus gemaakt wordt, moeten eerst ook andere mogelijkheden onderzocht zijn. Bovendien is D66 van mening dat als het vergroten van de woningmarkt voor ‘modale huur’ met minder regels kan, dat de voorkeur heeft boven meer. Tot nu toe zijn in Amsterdam de regels tot ongeveer de vierkante millimeter vastgelegd, wellicht is nu het moment gekomen voor een omslag: deregulering op onderdelen.”

JA - Remine Alberts - Gemeenteraadslid SP Amsterdam

“Het laten doorlopen van het puntenstelsel tot 900 euro, in plaats van de huidige 652 euro, kan een maatregel zijn om wat druk van de wachtlijsten voor sociale huurwoningen in Amsterdam te halen. Niet de beste maatregel, want dat is volgens de SP nog altijd het bijbouwen van betaalbare woningen. Maar een verhoging van de grens voorkomt wel dat een segment woningen de komende jaren door huurharmonisatie uit het zicht verdwijnt voor een grote groep woningzoekenden. De middeninkomens zouden daarvan kunnen profiteren omdat zij op die manier binnen de relatief veilige omgeving van het puntenstelsel naar een grotere, duurdere woning kunnen groeien. Op de particuliere huurmarkt met vrije prijzen beginnen woningen in Amsterdam vaak immers pas vanaf 1100 euro.
Helaas echter is sinds het ingrijpen van Europa in het Nederlandse sociale huurstelsel geen plek meer voor middeninkomens, of het puntenstelsel nou doorloopt tot 900 euro of niet. Want huishoudens met een verzamelinkomen van 33.000 euro of meer mogen geen sociale huurwoning meer betrekken van Brussel. Dus het enige dat de middeninkomens in Amsterdam kan redden is het ontduiken van de 33.000-euroregel. Daar zouden corporaties en overheid in moeten samenwerken.”