Er is plek voor 100.000 extra woningen op de daken van bestaande flats. Althans, dat zou blijken uit een inventarisatie van Stec. Maar Amsterdamse corporaties zijn sceptischer, zo blijkt uit NUL20-onderzoek. Er zijn mitsen, maren en tegenvallende ervaringen. Er is potentie, mede dankzij nieuwe bouwtechnieken. Maar grote aantallen liggen in de Amsterdamse regio niet in het verschiet.
Extra woonlagen, extra woonplezier. Dat is de titel van een folder uit 1996 over een optopproject van de AWV (nu Stadgenoot) in Nieuwendam. Twee extra woonlagen op twee portieketageflats plus een aanbouw met woningen en een lift. In 2003 waren de 84 sociale huurwoningen voor senioren in deze vergrijzende buurt klaar.
Eind goed al goed? Helaas niet. Na verloop van tijd kwamen er constructieve problemen aan het licht. Door werking van de badkamervloeren ontstonden lekkages en op de galerijen bleven plassen staan, wat de houten draagconstructie kan aantasten. Stadgenoot heeft de noodzakelijke werkzaamheden al weer enige tijd geleden uitgevoerd. Maar deze ervaring maakt Stadgenoot voorzichtig bij nieuwe optopprojecten: Ze nemen het wel mee bij scenario-analyses voor renovatie van complexen die na de jaren ’60 zijn gebouwd. Want nieuwe technieken brengen nieuwe kansen en Stadgenoot wil die niet bij voorbaat laten schieten.
Ook Rochdale heeft vervelende ervaringen met optopprojecten uit het verleden. In de Hertingenstraat in Osdorp werden woningen op portiekflats geplaatst, voor het grootste deel maisonnettes. Ook hier ontstonden lekkages; het herstel bleek lastig omdat leidingen van de optopwoningen niet rechtstreeks aansluiten op die eronder. De dakbedekking onder de optoplaag blijkt bovendien asbesthoudend. “Een les voor een volgende keer”, zegt directeur Vastgoed Eric Nagengast. “Zorg dat de plattegronden goed op elkaar aansluiten, zodat je geen leidingen hoeft te verslepen.”
Of zo’n volgende keer er komt, daarvan is hij niet overtuigd: “Het is vooral belangrijk om te kijken wat een buurt nodig heeft.” Misschien lukt het in de Klipperbuurt in Banne Noord. Daar werkt Rochdale samen met VORM, die Buurtboost heeft ontwikkeld: een modulair optop-concept voor een groot deel van biobased materialen. “We nemen het mee in de instrumentenkoffer, maar je moet optoppen niet tot doel verheffen”, vindt Nagengast. “Iedereen is op zoek naar oplossingen voor de woningnood en nu is optoppen opeens het wondermiddel. Maar het gaat om weinig woningen, per flat een stuk of tien. Het is veel eenvoudiger en sneller om bij nieuwbouw met één of twee extra lagen extra woonruimte te creëren.”
|
Daklofts op voormalige horrorflat
Veel positiever is Eigen Haard. Hun allereerste optopproject in Amstelveen is bijna klaar. De eerlijkheid gebiedt te zeggen dat de situatie hier heel anders is. Het gaat om Aquarius, de flat die door grote technische en sociale problemen als ‘horrorflat’ in de media kwam. Eigen Haard besloot de flat compleet te strippen. Er zijn drie nieuwe entrees met lift gerealiseerd om het probleem van onveiligheid in de lange binnengangen op te lossen. Binnen de stevige bouwkundige constructie is nu een grotere variatie aan woningen. Onder andere ook daklofts: een extra laag op het dak is verticaal samengevoegd met woningen eronder, via een binnentrap kom je op de tweede verdieping van de woning. Het grote voordeel: de lift hoeft niet hoger dan in de oude situatie.
‘Optoppen is een hype, laat ons alsjeblieft het proces zorgvuldig doorlopen’
Projectontwikkelaar Thijs Faber is trots dat dit project relatief snel is gerealiseerd: start in 2019 en oplevering eind dit jaar. De eerste kijkdagen zijn al geweest en de belangstelling voor de sociale en middeldure huurwoningen is overweldigend. Optoppen op deze manier is volgens Faber sneller, goedkoper en duurzamer dan nieuwbouw vanwege hergebruik van de bestaande constructie. Al met al leidt het zo dus tot extra woonruimte zonder dat het extra grondoppervlakte in beslag neemt. Wat Faber betreft is dit zeker voor herhaling vatbaar. Er staan nog heel wat mogelijke optopflats in de MRA en in de rest van Nederland.
Ruimte in het bestemmingsplan
De Alliantie ziet mogelijkheden voor optoppen in Almere. Plannen voor de Zoetelaar zijn al vergevorderd. Bij deze overdekte winkelpassage zijn al eerder kantoorruimtes omgebouwd tot woningen. Nu worden er nog eens 34 woningen bovenop gebouwd. “Er zat nog ruimte in het bestemmingsplan”, zegt ontwikkelmanager Bram Meijers. En daarmee noemt hij een van de belangrijkste criteria voor het succes van optopplannen, want wijziging vergt vaak een lange adem. Hij pleit dan ook voor wijkbestemmingsplannen, waarbij voor een hele wijk wordt vastgelegd dat een extra laag is toegestaan.
Naast de vergevorderde plannen voor de Zoetelaar onderzoekt de Alliantie een tweede optopproject. Samen met conceptwoningleverancier Koopmans wonnen ze de Competitie Upcycle City. Hiermee daagde de gemeente Almere marktpartijen uit om met innovatieve oplossingen te komen. Nu zoekt de Alliantie een locatie om het plan te realiseren. Hoewel ook Meijers denkt dat corporaties met nieuwbouw de grootste klappen kunnen maken, sluit hij nog meer optopprojecten niet uit. “De ruimte is schaars en in combinatie met verduurzaming kun je de kwaliteit van een heel gebouw vergroten. Wel is het belangrijk om de huidige bewoners erbij te betrekken. Zij moeten het ook willen.”
Extra woonmeters
Ook commerciële verhuurders kiezen soms voor optoppen. Vesteda kocht een flat van Rochdale aan de Boelelaan aan de rand van de Zuidas en heeft deze in 2016 van top tot teen vernieuwd. Daarbij kwamen op de bovenste verdieping tien penthouses met een extra opbouw op het dak. Deze woningen, met een huur van circa 1.900 euro per maand, zijn populair, aldus CEO Gertjan van der Baan. “We hebben geen woningen toegevoegd, maar wel extra woonmeters. Mensen die deze woningen huren laten vaak een kleinere woning achter en zo draagt het bij aan de doorstroming.”
Er was ruimte voor meer opgetopte woningen, maar er kwam ook een groen dak met waterbuffer en een gezamenlijk dakterras voor alle huurders. In de directe omgeving ziet Van der Baan nog vele flats met grijze grind- en bitumendaken. Wat hem betreft krijgt hun voorbeeld navolging, vanwege het groen én de extra woonmeters.
Idee van bewoners zelf
De Beren in Krommenie: drie flats met 358 sociale huurwoningen van vijftig jaar oud. Hier werkt Parteon samen met bewoners aan een plan voor verduurzaming van de woningen en verbetering van de leefbaarheid. Omdat ook in de Zaanstreek de vraag naar woonruimte groot is, werd tevens gekeken naar mogelijkheden om te verdichten. “We zijn er voor de huidige bewoners, maar ook voor de mensen die nog geen huis hebben”, zegt vastgoedontwikkelaar Elly de Boer. “We willen de leefbaarheid in de buurt behouden en versterken én extra bewoners verwelkomen.”
Nieuwe technieken brengen nieuwe kansen
Een eerste idee – woningen op de plek van garages – viel niet in goede aarde. Een serie meedenksessies volgde, waarbij bewoners op een grote plattegrond puzzelden waar extra woningen konden komen. Al schuivend met de blokjes ontstond het idee om ze op de bestaande flats te zetten. Parteon deed een quick scan en concludeerde dat dit in principe mogelijk zou moeten zijn. Deze variant werken ze nu samen met de gemeente uit. In het programma van eisen komt te staan dat de bouwtijd zo kort mogelijk moet zijn. Dan kan bijvoorbeeld met conceptwoningen die in een fabriek zijn voorbereid. Maar het optoppen staat niet op zichzelf, benadrukt De Boer. Parteon investeert in het sociaal weefsel en gaat sowieso de bestaande woningen verduurzamen en voorbereiden op een aardgasvrije wijk. Wanneer de werkzaamheden beginnen en of het optoppen doorgaat, kan en wil ze nog niet zeggen: “Optoppen is een hype, laat ons alsjeblieft het proces zorgvuldig doorlopen.”
‘Nieuw leven voor oude portiekflat’
Optoppen staat weer volop in de belangstelling als extra mogelijkheid om binnenstedelijk te verdichten. “Optoppen biedt ongelooflijk veel kansen,” aldus demissionair minister De Jonge. Allereerst omdat je de locaties al hebt. En je kunt het combineren met renovatie en verduurzaming. Een studie van een studententeam van de TU Delft voedde vorig jaar het smeulende vuurtje. Zij berekenden dat van de 847.000 oude portiekflats een flink deel een nieuw leven zou kunnen krijgen met een ‘energiepositieve optopping’: een module die niet alleen twee nieuwe lagen met extra woningen creëert, maar de flat óók energieneutraal maakt. Een prototype werd in maart 2022 onthuld in The Green Village in Delft.
Optoppen: particuliere eigenaren doen het veelvuldig, maar dan vooral om zelf extra woonruimte te creëren. En ook bestuurlijk en in de corporatiesector staat het onderwerp weer op de agenda. De gemeente Amsterdam inventariseert de mogelijkheden; corporaties delen hun ervaringen via Aedes en via de AFWC. Maar de terughoudendheid is voelbaar: er moet wel aan een hele lijst voorwaarden (zie kader) zijn voldaan, wil optoppen in beeld komen. Zeker, de snelle ontwikkelingen in de prefabbouw scheppen nieuwe mogelijkheden. Maar 100.000 extra woningen? De minister kan zich maar beter niet op korte termijn rijk rekenen.
