Maar huurders moeten wel perspectief op een redelijk aanbod hebben

Maatwerk kan doorstroming bevorderen

In het Woonmanifest 2012 is een vijftal aanbevelingen uitgewerkt om de doorstroming op de woningmarkt te vergroten. De opstellers propageren meer maatwerk om meer verhuisbewegingen uit te lokken. Dat gaat dan om het verleiden en begeleiden van huurders naar een beter passende woning, tijdelijke huurcontracten voor grote gezinnen, behoud van inschrijfduur bij verhuizing en voorrang aan bewoners die een gewilde woning achterlaten.
Verhuurders worden opgeroepen de individuele service aan huurders te intensiveren: “Van objecten verhuren naar klantgericht werken.” Zo’n aanpak zou – op grotere schaal toegepast – niet minder dan trendbreuk betekenen. Medio jaren negentig werd het aanbodsysteem voor sociale huurwoningen bedacht en in 2001 ging in de stadregio Amsterdam WoningNet de lucht in. Als groot voordeel van deze aanpak werd gezien dat de huurder aan het roer kwam: hij of zij was niet meer afhankelijk was van de toevallige aanbieding van de gemeente of corporatie. En het systeem werkte via transparante objectieve criteria gebaseerd op inschrijfduur, inkomen en gezinsgrootte. De persoonlijke relatie en bemiddeling van woningcorporaties werd daarmee beëindigd, uitgezonderd bij stedelijke vernieuwingsprojecten.

Dé Woonswitch

De DenkTank wil nu – overigens als aanvulling op WoningNet - de bemiddelingsrol van de corporaties weer nieuw leven inblazen om de doorstroming te vergroten.  Van de corporaties in de stadsregio heeft Ymere daarmee ervaring opgedaan via dé Woonswitch. Vanaf 1 januari 2007 mogen woningcorporaties in Zuid-Kennemerland 30 procent van hun beschikbare woningen zelf toewijzen. Ymere heeft hiervoor Dé Woonswitch ontwikkeld. Met dat product wil Ymere ervoor zorgen dat haar huurders in Zuid-Kennemerland eerder een passende stap kunnen maken in hun wooncarrière.
Dé Woonswitch is een vorm van bemiddeling waarbij de opgebouwde woon- of inschrijfduur geen rol speelt. Er wordt gekeken of het type woning bij de persoonlijke situatie en wensen past én of de woning die wordt achtergelaten aantrekkelijk is voor andere huurders.
Kandidaten schrijven zich in via een website; over de toewijzing gaat bemiddelingscommissie. In de praktijk blijken overigens gezondheidsredenen vaak een zwaarwegend criterium om een bepaalde woning aan een kandidaat te geven.  De beoordelingscommissie komt wel in de rol van tweede beoordelaar van urgenties. Maar: dé Woonswitch leidde tot meer mutaties en het bleek mogelijk meer aan de wensen van (sommige) huurders te voldoen.
Jeroen Frissen, manager strategie en beleid van Ymere, wijst er op  dat Ymere inmiddels wel kritisch kijkt naar de hogere kosten van deze vorm van bemiddeling. De corporatie onderzoekt nu of de bemiddeling niet kan worden voorbereid via een geautomatiseerd proces via de website. “Als digitaal al informatie wordt uitgewisseld en eventueel een voorselectie plaatsvindt, kan de feitelijke bemiddeling misschien sneller en goedkoper. We proberen de aanpak van Woonticket en Dé Woonswitch te combineren.”
Eerder ging de Woonmaatschappij, een voorloper van Ymere, in Lisserbroek nog een stap verder. Daar werden alle oudere huurders van eengezinswoningen persoonlijk benaderd of ze eventueel interesse hadden om te verhuizen naar een kleinere woning of appartement. De aanpak omvatte een tour langs mogelijke woningen, informatiebijeenkomsten, persoonlijke hulp bij het zoeken en hulp bij het wegnemen van obstakels (inschrijfduur, woningmarktgrenzen, verhuiskostenvergoeding, en afspraken over het opleveren van de oude woning). Wat daarbij hielp was dat De Woonmaatschappij ook daadwerkelijk een goed aanbod had in de vorm van een nieuwbouwcomplex in Lisserbroek.

Beleid voor empty-nesters

Meer maatwerkprojecten in den lande zijn er op gericht ouderen in eengezinswoningen te interesseren om naar een kleiner appartement te verhuizen. Zo heeft Patrimonium uit Barendrecht in september 2011 een speciale ‘woonambassadeur’ aangesteld als aanspreekpunt.  Patrimonium heeft al zijn huurders tussen 65 en 75 jaar die aan bepaalde basiseisen voldeden, aangeschreven. Dat leverde 33 aanmeldingen op.
De woonambassadeur, Alexandra van Gameren, gaat in gesprek met deze bewoners over hun wensen en de mogelijkheden.  Zo heeft zij voor de heer en mevrouw Van Luik een nieuwe woning gevonden, waar de heer Van Luik (71), die worstelt met medische klachten, uit de voeten kan.  Zo was de plek van douche belangrijk en wilde mevrouw Van Luik(73) graag een tuin. Toevallig kwam er snel na een gesprek met de woonambassadeur de perfecte woning vrij. De familie Van Luik verhuisde na 43 jaar uit hun eengezinswoning. Samen met de gemeente Barendrecht, de stadsregio, de Maaskoepel en corporaties in de regio wil Patrimonium met de inzet van de woonambassadeur, de doorstroming op de woningmarkt bevorderen.
De corporatie KleurrijkWonen, actief in de Alblasserwaard en de Betuwe, heeft een vergelijkbare persoonlijke aanpak om ouderen te laten doorstromen naar een kleinere, meer geschikte woning. Zij kunnen nu verhuizen met behoud van hun huurprijs. Daniëlle Kloet van de corporatie: “Ze deden dat eerder niet vanwege de hogere huurprijs.”  Dankzij de nieuwe regeling verhuist men nu wel, zoals Mevrouw Fraikin die dankbaar is dat ze de veel grote vijfkamerwoning kan verlaten. Kloet: “De prijs van die woning gaat wel fors omhoog. Daar verdient Kleurrijk Wonen dan het geld mee.”

Van Groot naar Beter

De huursprong lijkt in Amsterdam wel een groot obstakel voor de maatwerktrajecten die er al zijn.
Ook Amsterdam heeft al jaren een beleid om ouderen te verleiden naar een kleiner huis door te stromen: Van Groot naar Beter. Erg succesvol is die regeling nooit geweest. Met zo’n dertig leegkomende grote woningen per jaar houdt het wel op.
Sinds een jaar hebben de corporaties de uitvoering van de gemeente overgenomen. Maar ondanks de ‘toegenomen flexibiliteit’ zijn de resultaten er volgens Jeroen Rous niet veel beter op geworden. De grote bottleneck is in Amsterdam de huursprong. Rous: “Degenen die mee willen doen, wonen vaak al lang in een woning. Die betalen daardoor een lage huur. Als ze verhuizen moeten ze voor een kleinere woning minstens dezelfde prijs betalen.” Volgens Rous is het voor corporaties  “bijna niet betaalbaar” om bij dit type regelingen ook nog huurgewenningsbijdragen te betalen of lagere huren te rekenen.
Daarbij is het aanbod ook niet groot. En dat is toch een voorwaarde voor maatwerk: er moet wel een redelijke kans op succes zijn. In Amsterdam blijkt er tussen droom en daad een wereld van praktische bezwaren.
Ook de ervaringen met een andere maatwerkregeling stemmen tot bescheidenheid. Ruim een jaar geleden spraken gemeente en corporaties in Bouwen aan de Stad II af jaarlijks actief 250 te krap wonende gezinnen te gaan benaderen. Met deze gezinnen zou gezocht worden naar mogelijkheden om hun woonsituatie te verbeteren. Eigen Haard heeft in 2011 al zijn grote gezinnen die aan het profiel beantwoorden, benaderd. Dat waren er zo’n zestig. Het heeft  volgens Rous tot heel weinig geleid. Vaak schrok de hogere huur voor een groter huis ook hier huurders af. Bovendien is het aanbod van grote woningen zeer beperkt. Rous: “Je stopt er veel in, maar het levert weinig op. Het is bovendien voor huurders alleen maar frustrerend om ze iets voor te spiegelen als je geen aantrekkelijk aanbod hebt.”