Wonen voor iedereen III - Verslag bijeenkomst 13 december
Maatregelen voor de wooncrisis
In de derde bijeenkomst in de serie 'Wonen voor iedereen' bedacht een fictief crisisteam maatregelen voor het bestrijden van de wooncrisis. In Pakhuis de Zwijger bleek dit wooncrisisteam, net als het OMT over de aanpak van de coronacrisis, het niet over iedere interventie eens. Over middenhuur verschilden de meningen bijvoorbeeld. De meesten vinden het noodzakelijk, de ander vindt het een eufemisme voor dure huur.
De wooncrisis is bij de komende gemeenteraadsverkiezingen ongetwijfeld een belangrijk thema. Welke interventies zouden kunnen helpen om de wooncrisis sneller op te lossen? Specialisten en experts met verschillende achtergronden en kennis over wonen, volkshuisvesting en de sociale huursector kwamen samen om een lijst met crisismaatregelen samen te stellen.
De focus deze avond ligt op de problemen in de sociale huursector. Die zijn zoals bekend fors: de wachttijd voor een sociale huurwoning is bijna 14 jaar. Het aantal inschrijvingen bij Woningnet (in totaal 240 duizend) is het afgelopen jaar met 25 duizend gestegen. 62.500 inschrijvers zijn actief op zoek naar een woning.
In Amsterdam bestaat 39 procent van de gehele woningvoorraad uit sociale huur. Volgens Cody Hochstenbach, postdoctoraal onderzoeker Stadsgeografie aan de UVA, is het hoog tijd om voor meer volkshuisvesting te zorgen. Hij gebruikt graag die term graag omdat die aangeeft dat het om huisvesting voor allerlei soorten mensen gaat, niet alleen voor mensen die niets anders kunnen betalen.
Hij schetst nog eens eens dat de sociale woningvoorraad de afgelopen twintig jaar fors is afgenomen. De Amsterdamse sociale woningvoorraad is in 2020 voor eerst niet verder afgenomen, maar de 20 jaar daarvoor wel met ongeveer 30 duizend afgenomen. “Als je kijkt naar alle huurwoningen met een huur tot 750 euro per maand gaat het zelfs om een afname van 50 duizend woningen.”
Hochstenbach pleit voor structurele publieke financiering voor sociale huurwoningen. Woningbouwcorporaties moeten daar ook de ruimte voor krijgen. Stroperige procedures die voor vertraging zorgen, worden door meerdere sprekers als obstakel genoemd.
Drie pitches
Strategisch vastgoedadviseur Monique Waarts van HVO-Querido pleit voor een integrale aanpak van het gebrek aan huisvesting voor de mensen met psychische, psychisch-sociale of psychiatrische problemen die HVO Querido begeleidt. Zonder geschikt huis kunnen mensen in een kwetsbare positie hun problemen niet oplossen. Het gaat vaak om multiprobleemgevallen, die behoefte hebben aan maatwerk. Zij vallen vaak buiten de bestaande concepten. HVO Querido heeft behoefte aan nieuwe, flexibelere woonconcepten. Waarts pleit voor doorbraakteams, waarbij wonen, zorg en ontwikkeling vanaf het begin meepraten en kijken welke belemmerende procedures en processen spelen en hoe die doorbroken kunnen worden.
Volgens Hochstenbach vult aan dat iedere dakloze de samenleving naar schatting 30-100 duizend euro per jaar kost aan opvang en extra zorgkosten. Als het menselijk leed mensen niet boeit, is dat een argument om daklozen aan een woning te helpen. Aandachtspunt is volgens hem dat 'housing first' niet 'housing only' wordt; er moet ook zorg worden verleend.
In de tweede pitch stelt Peter Weppner, bestuursvoorzitter Federatie Amsterdamse Huurderskoepels, dat de sociale woningbouw de laatste jaren is gebruikt als melkkoe en we daarom nu met een tekort zitten. “Niet alleen mensen die afhankelijk zijn van sociale woningbouw zitten in de knel, de wooncrisis raakt iedereen. Het belemmert mensen om aan een volgende levensfase te beginnen. Ook worden huurwoningen te duur voor mensen die geen aanspraak kunnen maken op huurtoeslag.”
Weppner roept de gemeente meer te doen tegen speculatie: “Maak van Amsterdam de stad die optreedt tegen speculanten en onorthodoxe maatregelen niet schuwt.” Corporaties roept hij op te pleiten voor regelvrije bouwzones in de stad. “Ga het water op, bouw waterwoningen. Ga de lucht in en ga optoppen. Wees stout en overtreedt de regels.”
Studenten worden keihard geraakt door de wooncrisis, stelt Job Vermaas, Algemeen bestuurslid ASVA, in de derde pitch. Studenten die nog bij hun ouders wonen moeten uren reizen. Studenten die wel een huis vinden, komen vaak terecht in de particuliere sector, in veel te dure kamers van slechte kwaliteit. Er is een tekort van 6.600 studentenwoningen. Meer bouwen, leegstand aanpakken en bestemmen voor studenten of andere kwetsbare groepen en lege kavels bestemmen voor tijdelijke woonvoorzieningen, ziet hij als oplossingen. En: laat regelgeving oplossingen niet in de weg zitten. De bouw van Kronenburg, een woonvoorziening met 2.500 nieuwe studentenwoningen bij Uilenstede, dreigt op het laatste moment niet door te gaan omdat de woningen volgens de Inspectie Leefomgeving en Transport teveel in lijn liggen met de vliegroutes van Schiphol. Er zou dan teveel geluidsoverlast zijn.
Oplossingen voor de korte termijn?
Transformatie: Woningcorporatie De Alliantie heeft afgelopen jaar volgens Egbert Dekker (Manager Vastgoed) duizend woningen in leegstaande kantoren gerealiseerd en ziet daar meer kansen. Ook kijkt De Alliantie goed naar het bestaande bezit: kunnen woningen worden gesplitst of van zolders woningen worden gemaakt? Tijdelijke woningen zijn snel te realiseren. Ondanks de weerstand van Hochstenbach tegen middenhuur, volgens hem een eufemisme voor dure huur, ziet Dekker het realiseren van woningen voor het middensegment ook als oplossing. Daardoor komen immers sociale woningen vrij. “Middenhuur is nodig, anders kun je alleen in Amsterdam wonen als je weinig of heel veel verdient. Er moet voor de middeninkomens ook woonruimte zijn.” Nieuwbouw is ook een oplossing, al is dat ingewikkeld vanwege de procedures, vergunningen en geschikte locaties. “Daar kunnen het Rijk en de gemeente meer regie op voeren.”
Verdichting: Of woningcorporaties de wooncrisis helemaal kunnen oplossen, is volgens Patrick Barské, Directeur Vastgoed & Ontwikkeling bij Stadgenoot, de vraag. Hij ziet kansen voor verdichting. Stadgenoot richt zich vooral op de herstructurering van bestaande wijken om zowel de wooncrisis als sociale vraagstukken aan te pakken.
Tijdelijke woningen: Ontwikkelaar Peter Heuvelink, Directeur AM Noordwest, oppert dat AM grondposities buiten de stad kan inzetten voor tijdelijke bewoning. Hierbij zit ruimtelijk ordeningsbeleid echter in de weg. “Van investeerders of woningcorporaties die exploitatie doen van tijdelijke woningen horen we dat het rendabel is bij vijftien jaar. Ons ruimtelijke ordeningsrecht zit zo in elkaar dat er snellere procedures gelden voor een tijdelijke bestemming van tien jaar.”
Bij gebiedsontwikkeling worden volgens hem op voorhand vaak alle doelgroepen bediend, maar gaat het mis als er nieuwe eigenaren komen of als woningen worden uitgebreid en de prijzen worden verhoogd.
Dit sluit aan bij de kritiek van Aedes op private partijen die sociale huurwoningen bouwen. Als zij net als de woningcorporatie prestatieafspraken met de gemeente maken en de de woningen langdurig betaalbaar zouden houden, zou er volgens Dekker geen probleem zijn. “Alleen zijn het vaak kleine woningen die voor de hoogste aftoppingsgrens gaan, dus voor 750 euro. Wij verwachten dat ze die woningen over vijftien jaar verkopen of de huur verhogen.”
Verhuurderheffing: Het nieuwe kabinet gaat de verhuurderheffing afschaffen, iets waar corporaties jaren voor hebben gepleit. Stadgenoot en de Alliantie willen dat inzetten voor nieuwbouw en de verduurzaming van de bestaande voorraad. Stadgenoot heeft plannen om ongeveer 6.300 woningen in de stad toe te voegen. Daarvan is ongeveer een derde bestemd voor middenhuur. Meer financiële ruimte (zit er nu dus aan te komen), het versnellen van vergunningsprocedures en het toekennen van geschikte locaties zou corporaties helpen om de woningbouw te versnellen. Barské: “De meest gehoorde reden waarom het zo lang duurt om nieuwe woningen te bouwen is dat er teveel ambities zijn. Als er vaart moet worden gemaakt, moeten er ook prioriteiten worden gesteld.”
Hebben private partijen niet ook een verantwoordelijkheid om sociale huur te financieren? Dat gebeurt, volgens Heuvelink, al gaat dat gemakkelijker bij grotere projecten dan bij een enkel gebouw. Het programma van eisen van de gemeente speelt hierbij ook een rol. Bij de gebiedsontwikkeling van het Bajeskwartier realiseert AM met De Alliantie meer dan de standaard 30 procent sociale huur. Verder zoekt AM naar oplossingen om koopwoningen goedkoper aan te bieden, bijvoorbeeld door een deel van de woning zelf in eigendom te houden.
Omgekeerde participatie
Heuvelink brengt ook een ander punt ter sprake: bij participatieprocessen ontbreekt de stem van woningzoekenden. Hij pleit voor 'omgekeerde participatie': “Wij proberen de mening van woningzoekenden op te halen met digitale enquêtes. Laat ze in de planvorming aan het woord en breng ze in gesprek met de bestaande bewoners. Misschien krijg je dan een meer uitdagende programmering.”
Suggesties voor het Amsterdamse coalitieakkoord 2022-2025
Deze avond had als wellicht al te bedachte invalshoek een crisisteam a la OMT een lijst concrete maatregelen te laten opstellen voor de wooncrisis. Echte overeenstemming werd er ook niet bereikt, maar dat blijkt achteraf bij het OMT ook vaak niet het geval. Deze teamvergadering was in ieder geval volledig openbaar. We noteerden deze aanbevelingen voor het volgende Amsterdamse coalitieakkoord:
- Meer inzet van doorbraakteams: een integraal team waarin wonen, zorg en ontwikkeling samenkomt en gezamenlijk naar een woonvraagstuk kijkt (Waarts);
- Meer inzet op transformatie van bedrijfspanden en winkels tot woningen. Vooral winkels zijn vaak geschikt voor mensen mee een begane-grondwoning willen. Dit bevordert de doorstroom (Weppner);
- Verdere verhoging van woningproductie (vooral van betaalbare woningen). En kijk ook naar naar weilanden tussen Amsterdam en Weesp (Vermaas);
- Efficiëntie planprocessen vergroten: laat ontwikkelaars eerder aanschuiven, dat zou het proces versnellen (Heuvelink). Plus een rol voor omgekeerde participatie;
- Maak Friends-contracten (weer) mogelijk. Dat gaat over eenpersoonshuishoudens die iemand in huis zouden willen opnemen maar dat niet doen vanwege de regelgeving. Op de langere termijn zou een wooncontract in plaats van een huurcontract een oplossing zijn om bestaande woningen beter benutten. Mensen zouden bij een veranderde woonwens binnen de straat of het gebouw naar een andere woning kunnen doorschuiven (Barské);
- Grotere inzet op middensegment, ook door corporaties; gekoppeld aan doorstroming.
- De komende jaren minimaal 1.000 tijdelijke woningen per jaar realiseren.
- Terug naar een actieve gemeentelijke grondpolitiek (dus grond aankopen en uitgeven) (Dekker);
- Breng daklozen onder dak door: huren, opkopen of onteigenen van leegstaande panden en het afschaffen van de kostendelersnorm (Hochstenbach).
Wendy Koops
Trefwoord