Om de woningnood op te lossen moeten er de komende acht jaar nog 900.000 woningen bijkomen. Bouwambassadeur Lex Brans is één van de mensen die aan deze opgave werkt. Bijvoorbeeld via het transformatieproject Stationsgebied Hoofddorp. Haarlemmermeer heeft daar een groot voordeel: het is de grondspeculanten een keer voor. Dat geeft een beter perspectief op betaalbare woningbouw.
Lex Brans is sinds 2020 bouwambassadeur van de provincie Noord-Holland en de MRA, met daarin een belangrijk deel van Flevoland. Zijn opdracht: gemeenten, bouwbedrijven, beleggers, ontwikkelaars en corporaties helpen bij het versnellen van de woningproductie. Brans’ betrokkenheid bij de volkshuisvesting gaat terug tot de Amsterdamse stadsvernieuwing in de jaren tachtig.
Sneller woningen bouwen is ook de missie van minister De Jonge. ‘Turbo Hugo’ bracht het eerste halfjaar maar liefst zes programma’s naar buiten die samen de Nationale Woon- en Bouwagenda vormen. Centraal daarin staat de bouw van 900.000 woningen voor 2031, waarvan zo’n 175.000 in de Metropoolregio Amsterdam. Het Rijk heeft daarvoor - naast de eerdere Woningbouwimpuls - 6 miljard euro beschikbaar gesteld en schafte bovendien de verhuurderheffing af.
Bestuurlijke topdrukte
De Jonge zet druk op de ketel. Hij wil in november vergaande besluiten nemen over de besteding van dat geld. Voor die tijd worden alle aangewezen regio’s (16 Novex-gebieden) geacht met voldragen plannen te komen die passen binnen de doelstellingen van de Nationale Woon- en Bouwagenda. Dat betekent dus bestuurlijke topdrukte bij provincies, regio’s en gemeenten. Brans verzucht: “Ik heb tot begin oktober al 30 top-overleggen staan met alle gremia voor vervoer, wonen en infrastructuur.”
Niet dat men bij nul begint in de Metropoolregio Amsterdam (MRA). Wat heet. Er zijn versnellingslocaties aangewezen, er zijn gemeentelijke, regionale en provinciale woonvisies vastgesteld, forse productiedoelen afgesproken en stapels beleidsnota’s geschreven. Zo is er de ‘Aanpak Bereikbare Steden’ dat vastlegt dat de vele extra woningen buiten Amsterdam grotendeels moeten worden gebouwd in de stadsharten van Almere, Alkmaar, Haarlem, Hilversum, Hoorn, Hoofddorp, Lelystad, Purmerend en Zaanstad. Zo is er de verwante ‘Verstedelijkingsstrategie’ die de MRA in samenwerking met Rijk en beide provincies opstelde.
Overigens wordt er niet alleen beleid gemaakt maar ook al jaren flink gebouwd in de MRA. Dat resulteert in een gemiddelde productiestroom van 13.000 à 15.000 woningen per jaar, waarvan de helft in de hoofdstad zelf.
Maar nu moet al dit denkwerk weer in de nieuwe mal gedrukt van de Nationale Bouw- en Woonagenda. Waarbij ook eerdere productiedoelen omhoog worden bijgesteld. Daarvoor zullen er extra bouwlocaties moeten worden aangewezen dan wel naar voren geschoven.
Vernieuwend ontwikkelingsmodel
Recent heeft de gemeente Haarlemmermeer een grootschalige gebiedsontwikkeling toegevoegd aan bestaande plannen: het Stationsgebied Hoofddorp met zo’n 15.000 woningen (zie pag 4). Tot voor kort was daar alleen het Hyde Park van ontwikkelaar Snippe ingetekend.
We spreken met Brans omdat voor dit stationsgebied een vernieuwend ontwikkelingsmodel is uitgewerkt door APPM en Stadkwadraat. Brans is de ambtelijk opdrachtgever daarvan.
Brans: “We zetten erop in om daar met spoed, in hoge kwaliteit, een gemengde stadswijk te realiseren. De kern moet worden: samenwerking.” Er is versnipperd grondeigendom. Een deel is eigen grond gemeente, in het deelgebied Stationskwartier zijn enkele grote private eigenaren en in deelgebied Graan voor Visch Zuid tweehonderd kleine eigenaren.
“Voor dit gebied staat ons een model voor gebiedsontwikkeling voor ogen waarbij we publieke en private partners zoeken die zich langjarig willen verbinden aan het gebied; een commitment van 25 tot 40 jaar. Partijen die oog hebben voor placemaking, die willen investeren in maatschappelijke voorzieningen, collectieve warmtevoorzieningen, mobiliteitshubs enzovoort.
Wat betreft het verdienmodel willen we ‘het zoet en het zuur’ mengen, door verevening tussen locaties én tussen grex (grondexploitatie) en vex (vastgoedexploitatie), zowel in de realisatiefase als gedurende de gebruiksfase.
We laten ons daarbij inspireren door goede voorbeelden van gebiedstransformatie. In Nederland vinden we die in Amsterdam maar ook bij projecten als Strijp S (Eindhoven), Kanaalzone (Utrecht) en Binckhorst (Den Haag) en in het buitenland Kopenhagen en Wenen.”
Grip op grond
“Woningen lijken primair een financieel product geworden. In het verleden zijn perverse winsten geboekt door grondspeculanten en andere snelle jongens. Ik gun iedereen een gezond rendement, maar vaak komt bij gebiedsontwikkeling de grootste waardesprong in de verkeerde zakken terecht, althans niet ten goede aan de maatschappij of de nieuwe wijk. Ons grootste voordeel was dat dit gebied - behalve de zone waar Hyde Park wordt gebouwd - nog niet was opgenomen in de Monitor Plancapaciteit. Marktpartijen hadden daardoor geen posities ingenomen. In maart heeft Haarlemmermeer de Wvg (Wet voorkeursrecht gemeenten) op het hele plangebied gevestigd. Hier waren we er op tijd bij en kan de gemeente dus - als het lukt voldoende kavels aan te kopen - beter sturen op het verwezenlijken van haar wensen en idealen.”
Een van die wensen - in lijn met het programma van minister De Jonge - is het realiseren van vooral betaalbare koop- en huurwoningen. Een opvallend voornemen in de plannen voor het stationsgebied is om daartoe coöperaties op te richten. Dat werkt zo: de gemeente verwerft grond en geeft die uit aan een partij die zich verplicht 25 jaar in het gebied te blijven. Die ‘coöperatie’ kan woningen verhuren of verkopen volgens een model van maatschappelijk gebonden eigendom (een soort KoopGarant-regeling). Brans: “Een beetje het Weense model. Als je veel betaalbare woningen wilt bouwen kom je snel bij een dergelijk concept uit.”
De sleutel ligt volgens hem bij een goede samenwerking tussen alle publieke en private partijen. Niet alleen bij de ontwikkeling, maar ook bij het beheer en de exploitatie. “Daardoor wordt het voor alle partijen bijvoorbeeld wel interessant om in een vroeg stadium te investeren in een hoogwaardig schoolgebouw. Omdat dit de potentie van het gebied vergroot.”
Metro doortrekken
Het plan voor het stationsgebied wordt gesteund door alle publieke partijen uit de regio Amsterdam, de provincie en het Rijk. Maar daarmee is het geen gelopen koers. De huidige inflatie, de stijgende bouwprijzen en de oorlog in Oekraïne maken de keuze voor een dergelijk ontwikkelingsmodel niet per se makkelijker, beseft Brans. “Er zijn momenteel al heel veel onzekerheden voor marktpartijen.”
Om snelheid te maken wil men geen kavels - zoals in Amsterdam - maar grote blokken in de markt zetten. Per wijk gaat het dan om 1.500 tot 2.000 woningen. Supervisie om een hoge stedenbouwkundige kwaliteit te waarborgen moet ervoor zorgen dat die in samenhang worden ontwikkeld.
Een spoedig besluit over het doortrekken van de metro naar Schiphol en Hoofddorp zou het gebied direct een stuk aantrekkelijker maken. Brans: “Vijf jaar geleden hebben we het Rijk al eens voorgerekend dat 80.000 woningen in de regio Amsterdam niet kunnen worden gebouwd omdat de bereikbaarheid niet is geregeld. Eigenlijk is er nog niet veel afgevinkt van dat lijstje. Overal - Vancouver, Wenen, Kopenhagen - zie je investeringen in infrastructuur voorafgaan aan succesvolle gebiedsontwikkeling. Transport Orientated Development wordt dat ook wel genoemd.”
Beren op de weg zijn er nog te over. Het begint al met de aankoop van de grond. De gemeente heeft dan wel het voorkeursrecht gevestigd, maar kan en mag niet zelf die grote voorinvesteringen doen die met grondaankoop zijn gemoeid; de provincie en het Rijk proberen nu wegen te vinden om de gemeente bij te staan. Maar om “hoog over” vastgesteld beleid te vertalen naar de praktijk is niet een-twee-drie gedaan.
Brans: “En dat terwijl de druk om te bouwen hoog is. Ik begrijp iedereen, maar zo komen we er niet uit. Om het breder te trekken: we hebben onze hoogwaardige samenleving zo gecompliceerd gemaakt - met checks and balances, wet- en regelgeving, onderzoeken, procedures, aanbestedingen enzovoort, enzovoort - dat het uitermate lastig is geworden om snelheid te maken. In ieder geval niet de snelheid die de minister voor ogen heeft.