Een beter hypotheekvoorstel van de Rabobank en nieuwe financieringsstromen zorgen ervoor dat wooncoöperatie de Nieuwe Meent toch kan gaan bouwen aan het Archimedesplantsoen in Amsterdam Oost. De businesscase ging eerder onderuit door onvoorziene vertragingen in combinatie met snel stijgende rente en oplopende bouwkosten. Waarom lukt het uiteindelijk toch wel?
In januari kondigde zelfbouw-wooncoöperatie De Nieuwe Meent nog zijn naderende faillissement aan. Door de oplopende bouwkosten en rentestijgingen kreeg de coöperatie de financiering niet meer rond voor de deadline van 1 februari waarop de erfpachtovereenkomst moest worden getekend.
Die deadline werd opgeschoven. De gemeente had ook wel wat goed te maken want een verkeerde erfpachtberekening zorgde eerder voor een forse vertraging.
Achter de schermen bleef de wooncoöperatie het afgelopen jaar door middel van subsidieaanvragen en bezuinigingen vechten om de businesscase rond te krijgen. Na het kalmeren van de rentestijgingen was de tijd rijp voor nieuwe onderhandelingen met de Rabobank. Ten voordele van de hypotheekverstrekking had de gemeente Amsterdam de betaling van de omgevingsvergunning al uitgesteld en kon ook de erfpacht op een later moment betaald worden.
Garantiefonds
Voor de Rabobank was het noodzakelijk dat er een garantiefonds van 175.000 euro zou komen om als buffer voor onvoorziene kosten te dienen. De Nieuwe Meent zette daarvoor een constructie op samen met stichting Katalys, voormalig KNHM. Het Kansfonds, maatschappelijke investeerders en de sociale beweging van wooninitiatieven in Amsterdam legden geld in. Mede door deze garantstelling en de opbrengst van een intensievere crowdfundingcampagne zag de Rabobank in juni ruimte om een passend hypotheekvoorstel te doen.
"We merkten zeker toen het hypotheekvoorstel er eenmaal lag, dat er bij de Rabobank en de gemeente een extra probleemoplossend vermogen loskwam om het echt over de streep te trekken", aldus Lauri Schippers, voorzitter van de Nieuwe Meent. Volgens haar is het niet verwonderlijk dat de bank tijdens het proces veel beren op de weg zag.
Eerste Nederlandse bank
De Rabobank is met deze deal de eerste Nederlandse bank die een hypotheek voor een wooncoöperatie verstrekt. Eerdere wooncoöperaties kwamen doorgaans uit bij de Duitse GLS-bank. Schippers: "Omdat een wooncoöperatie een best bijzondere constructie is, was het ook voor de Rabobank onduidelijk waar het precies aan moest voldoen". Met deze overeenkomst hoopt de Nieuwe Meent het pad vrij te maken voor eenvoudigere financieringsmodellen van toekomstige wooncoöperaties.
Met deze deal is de Rabobank de eerste Nederlandse bank die een wooncoöperatie een hypotheek verstrekt
Bij het instellen van het Amsterdams Leenfonds voor wooncoöperaties werd als uitgangspunt genomen dat de stichtingskosten voor 70 procent worden gefinancierd door de bank, en de overige 30 procent door het leenfonds van de gemeente Amsterdam ((= max. 50.000 euro per woning), subsidies en eigen inleg van leden. Maar door de opgelopen rente en bouwkosten klopt dit financieringsmodel niet meer. De realiteit is dat de bankfinanciering die 70 procent niet haalt en het leenfonds niet meer dan 20 procent dekt. Schippers: "Er wordt dus veel meer eigen inleg van leden gevraagd en daarmee staat de inclusiviteit onder druk." De verwachte eigen bijdrage was 5000 euro.
Daar komt nog bovenop dat de looptijd van het leenfonds 15 jaar is en een hoge hoge periodieke aflossing wordt verwacht. Bovendien kan het lage rentepercentage op leningen voor nieuwe projecten veranderen en wordt dit, zo nodig, jaarlijks door het college bijgesteld. Volgens Schippers zorgen deze 'kinderziektes' ervoor dat het leenfonds dreigt zijn stimulerende functie te verliezen. Maar de wethouders Van Dantzig en Pels hebben al laten weten dat ze verhoging van het bedrag per woning of verlenging van de aflossingstermijn naar dertig jaar en te groot risico vinden.
Kruisbestuiving
Een zelfbouw wooncoöperatie is iets voor volhouders. Leden beginnen doorgaans als leek en moeten gedurende het proces complexe bouwkundige, juridische en financiële kennis opdoen. Er is wel kennis en begeleiding vanuit Stichting !Woon mogelijk, maar Schippers pleit voor een expert bij de gemeente of een maatschappelijke organisatie die wooncoöperaties intensief kan begeleiden. "Ik denk dat je er veel mee zou winnen als er vanuit een instantie een clubje is met mensen die meerdere wooncoöperaties hebben begeleid zodat je de kennis kunt overdragen en niet iedereen het wiel opnieuw moet uitvinden".
Uiterlijk 1 december dit jaar verwacht de Nieuwe Meent met de bouw te starten.
|
Onder de huidige marktomstandigheden zijn initiatieven van wooncoöperaties in de betaalbare huursector (nog) moeilijker te realiseren dan in eerdere jaren. Tot voor kort gingen coöperaties ervan uit dat een bank zo’n 70 procent van de bouwkosten financiert. Maar volgens deskundige Clemens Mol van !Woon loopt dat aandeel terug door de gestegen rente: “Het zit nu eerder rond de 60 procent.” En bij de Nieuwe Meent zou de Duitse GLS Bank niet verder willen gaan dan 45 procent. “Omdat onze huuropbrengsten door onze keuze voor sociale huurwoningen relatief laag zijn”, aldus woordvoerder Andrea Verdecchia eerder in NUL20. Ten slotte is er ook een nationaal leenfonds voor wooncoöperaties in aantocht. Of liever: fondsje. Want er wordt gesproken over 10 miljoen euro. Ter vergelijking: Amsterdam heeft voor het Leenfonds 20 miljoen euro vrijgemaakt. |