“Dit wordt het eerste jaar sinds lange tijd dat het aantal corporatiewoningen in Amsterdam weer gaat groeien. Laten we de kleine successen ook vieren,” zegt Anne-Jo Visser. Visser is half augustus gestart bij de AFWC. Als relatieve buitenstaander blijkt ze zich monter op slepende Amsterdamse dossiers te storten, zoals het woningdelen en de doorstroming in corporatiewoningen. Waarover later meer.
We spreken haar als net bekend is geworden dat de nieuwbouwproductie van sociale huurwoningen na drie kwartalen ver achterblijft bij het Amsterdamse streefcijfer van gemiddeld 2.500 per jaar. Er zijn tot 1 oktober 1.100 woningen in aanbouw genomen, nadat vorig jaar de productie ook al achterbleef. Het wordt daarmee twijfelachtig of de doelstelling om de sociale woningvoorraad in vier jaar met minstens 3.000 woningen uit te breiden wordt gehaald.
“Het ziet er inderdaad niet goed uit. We hebben met de gemeente afgesproken om per project echt de diepte in te gaan over waarom we onvoldoende tempo maken.”
Doe eens een voorzet?
“Het ligt niet aan één partij. En ik kan natuurlijk het bekende rijtje opnoemen van veel bezwaarprocedures, stijgende bouwkosten, schaarste aan bouwmateriaal en personeel. Maar we moeten samen met de gemeente ook dieper per project ingaan op wat wij beide beter kunnen aanpakken. De gemeente staat daar ook voor open. We moeten gewoon sneller betaalbare woningen realiseren. Het is één van de speerpunten die ik mezelf heb voorgenomen op te pakken. De mensen gaan niet voor niets de straat op.”

Een ding wat haar in Amsterdam verbaast wil ze er wel uitlichten: de duur van de planprocessen.
“De Noord-Hollandse corporaties Parteon, Woonwaard en Intermaris zijn met Zaanstad, Hoorn, Purmerend, Heerhugowaard een interessante pilot gestart om te ontdekken hoe er meer vaart kan worden gemaakt in het voortraject. Die pilot heet ‘Vergunning-in-één-dag’, al moet je dat laatste natuurlijk niet letterlijk nemen. Ik ben verrast hoe lang het duurt voordat in Amsterdam projecten starten. In het gezamenlijk bouwoverleg met marktpartijen komt naar boven dat de gemeente de termijnen voor vergunningverlening regelmatig verlengt. Dat heeft deels met de krappe capaciteit bij de gemeente te maken. Bij mijn vorige werkgever in Utrecht huurden wij dan externe bureaus en specialisten in. Dus daar zou naar gekeken kunnen worden. Als andere factoren voor vertraging zorgen, kunnen we dat laten onderzoeken en samen aanpakken.”

Afhankelijke partij

Corporaties wijzen ook steevast op een gebrek aan locaties, ook voor flexwoningen.
“Wat corporaties – maar ook de gemeente – parten speelt, is dat wij bij nieuwe gebiedsontwikkelingen de kar niet meer trekken. Dat mogen we niet meer en we kunnen ook geen nieuwe grondposities verwerven. Corporaties worden er nu door commerciële ontwikkelaars later bij gevraagd om het sociale deel in te vullen. Gelukkig heeft de gemeente een aantal maatregelen genomen die ertoe moeten leiden dat die sociale huurwoningen bij corporaties landen, maar het zijn per definitie lastige onderhandelingen. Je wilt betaalbare woningen realiseren zonder dat ze piepklein worden. Ontwikkelaars hebben echter altijd de keuze achter de hand die woningen zelf te bouwen. Als dat af en toe gebeurt, is dat geen probleem. Maar die commerciële partijen gaan geen sv-urgenten en kwetsbare groepen huisvesten. En die groepen vormen de helft van onze toewijzingen en dat zal in de toekomst niet minder worden. Daarom vinden wij het belangrijk dat sociale huur bij corporaties terechtkomt.”

Locaties voor Flexwoningen

“Om de acute woningnood terug te dringen willen we ook veel tijdelijke woningen bouwen. Dat hebben we in Amsterdam in het verleden veel gedaan, maar het is nu lastiger om daar locaties voor te vinden. Er is een groslijst van locaties opgesteld, maar veel locaties zijn onder andere vanwege toekomstige ruimteclaims voor sport, natuur of milieuregels afgevallen. Met de gemeente kijken we nu samen of we zeker weten dat we de goede afweging hebben gemaakt. Op die plekken kunnen ook 10 tot 15 jaar honderden mensen wonen!”
De corporaties roepen ook dat de gemeente te veel eisen en geen prioriteiten stelt. Wat moet het volgende college anders doen?
“Ik hecht groot belang aan verduurzaming, maar de financiering is heel ingewikkeld voor woningen die je verhuurt aan mensen met een laag inkomen. Dat wringt vooral bij de nieuwbouw. Amsterdam stelt ook nog allerlei bovenwettelijke eisen, zoals de Amsterdamse BENG-normen (voor energiearme woningen). Bovendien moeten woningen ook regenwater opvangen, natuurinclusief zijn, circulair gebouwd worden en noem maar op. Mijn advies aan het volgende college is: als je bovenwettelijke eisen wilt stellen aan sociale huurwoningen, stel je daar subsidie tegenover.”
Amsterdam doet dat wel via de projecten Zonmotor en Warmtemotor.
“Zeker, dat is een ingewikkeld maar ook een knap opgezet programma voor de bestaande bouw, waarbij ook een koppeling is gemaakt met werkgelegenheidsprojecten. We zijn erg blij dat er middelen zijn vrijgemaakt en het begint nu van de grond te komen. Corporaties hebben net een toezegging van 2,3 miljoen euro om zonnepanelen aan te leggen op complexen met ingewikkelde daken.”
Na het interview kwam ook de aankondiging van de mantelovereenkomst Warmtemotor, waarbij de gemeente 50 miljoen beschikbaar stelt om 10.000 woningen aan te sluiten op een warmtenet.

Speerpunten

Welke andere prioriteiten wil je stellen als directeur van de Federatie?
“Het bureau is de afgelopen jaren flink gegroeid. Dat komt doordat we in tal van domeinen intensief samenwerken met andere maatschappelijke organisaties en overheden. Naast versnelling van de bouwproductie en verduurzaming hecht ik veel belang aan de programma’s voor kwetsbare wijken en groepen. Dan gaat het bijvoorbeeld ook over de aanpak van de ontwikkelbuurten en de Masterplannen in Zuidoost en Nieuw-West. De kar wordt in de gebieden zelf getrokken door de corporaties, maar wij ondersteunen die processen.
En daar komt nog een Masterplan Noord bij, aldus de burgemeester.

“Mijn bescheiden advies zou zijn: laten we nu eerst een succes maken van het Masterplan Zuidoost en dat van Nieuw-West op de rails zetten. De grootste inspanning bij die masterplannen zit in het terugdringen van criminaliteit en onveiligheid. Die problemen zijn in die twee stadsdelen echt van een andere orde dan in Noord. Trouwens, ook zonder Masterplan gebeurt daar een hoop en staat er in Noord veel op stapel via de programma’s Ontwikkelbuurten en de renovatieprojecten van corporaties.”

Meer middenhuur

In maart zijn er gemeenteraadsverkiezingen. Wat zijn verder punten waarover u het gesprek wilt aangaan met de politiek.
“Algemeen willen we dat de 40-40-20 doelstelling blijft staan. Er is gewoon een grote behoefte aan betaalbare woningen. Ik zou ook willen dat corporaties meer gelegenheid krijgen om permanente middenhuurwoningen te bouwen. Er is nu één kavel daarvoor uitgegeven aan de Alliantie. Ik zou dat graag een aantal keren herhaald zien. Er moet echt wat gebeuren voor al die jongvolwassenen met een vaste baan die nog met zijn drieën in een appartement wonen.
Vanwege de woningnood zou ik wederom het onderwerp woningdelen op de agenda willen zetten. Ik begrijp de problemen met huisjesmelkers en leefbaarheid, maar maak met corporaties aparte afspraken. De praktijk is nu dat corporaties er vanwege de knellende regels helemaal mee stoppen. Ik wil sowieso nog meer aandacht voor groepen die het moeilijkste aan de bak komen. Jongeren en jongvolwassenen horen daar zeker bij.”
‘Woningdelen’; over hoofdpijndossiers gesproken. Dat houdt beleidsmakers al een decennium van de straat.
“Toch wil ik de discussie weer starten. Niet om dat overal te doen. Maar het moet toch mogelijk zijn voor corporaties om Friends-achtige concepten toe te passen. De nood is gewoon heel hoog en we moeten woonruimte zo efficiënt mogelijk gebruiken. Daarom wil ik ook weer kijken naar de regelingen die er zijn om senioren te verleiden door te stromen naar een kleinere geschiktere woning. Daar wordt maar beperkt gebruik van gemaakt. Het is toch veel efficiënter om zo grote woningen vrij te spelen dan nieuwe te bouwen.”
Het woord verhuurderheffing is nog niet eens gevallen. Wat gaan de Amsterdamse corporaties doen met die korting van een kwart (= 500 miljoen euro landelijk)?
“Als het bij een kwart blijft is het eerst nog maar afwachten wat er netto overblijft, aangezien de belastingdruk gewoon door stijgt. Maar goed. Het is van belang dat we die extra middelen snel inzetten. In de motie Hermans is vastgelegd dat het geld ingezet moet worden voor nieuwbouw en verduurzaming. We zouden dat willen oprekken naar renovatie en onderhoud. Dat gaat bijna altijd gepaard met verduurzaming. En verder blijf ik van mening dat de heffing in zijn geheel moet worden afgeschaft.”