Image

“Ik ben hier al twaalf jaar mee bezig”, zegt Han de Jong (75) over de wooncoöperatie Eureka. Ergens in 2010-2011 begon hij met anderen na te denken over een aantrekkelijke woonvorm om oud in te worden. Het eerste plan: de vorming van een kleinschalige wooncoöperatie voor senioren in de Amsterdamse binnenstad. Voor de gezelligheid, om elkaar bij te staan als dat op een gegeven moment nodig is, of om gezamenlijk hulp of zorg in te huren.
Vele jaren en plannen later is nu het voorlopig ontwerp klaar voor een nieuwbouwcomplex met tachtig tot honderd appartementen. Echter: niet alleen voor senioren maar voor een groep mensen die zich aldus presenteert: “Wij zijn Eureka! Wij zijn een multigenerationele groep mensen die het heft in eigen hand heeft genomen in een dichtgeslibde woningmarkt. Wij bouwen een eigen pand waarin we onze woonidealen kunnen verwezenlijken. Zo divers als de groep wil zijn, zo divers worden ook de woningen.”

Maar honderd woningen? Dat is wel heel veel voor een wooncoöperatie?
De Jong: “Dat is nooit onze insteek geweest. Maar we kregen op een gegeven moment de optie om op deze grote locatie in Bos en Lommer te gaan bouwen. En de kansen zijn in Amsterdam beperkt. Maar om nu met meer dan honderd senioren bij elkaar te gaan wonen? Dat leek ons niks. We hebben daarom samenwerking gezocht met Stroom, een andere wooncoöperatie. Een deel van die groep is met ons in zee gegaan en samen hebben we dit plan ontwikkeld. Een woongemeenschap met voor de helft ouderen en voor de helft jongeren.”

Centrale entree

Architect en projectbegeleider Harvey Otten is ook al jaren betrokken. We bekijken op zijn werkplek, het XOOMlab - ook een coöperatie, het ontwerp. Dat blijkt een brede variëteit aan appartementen te bevatten, van 40 tot 90 m2, vriendenwoningen en enkele gemeenschappelijke ruimtes waaronder een gezamenlijke woonkeuken. Conform gemeentelijke afspraken valt 80 procent in de middeldure huursector; de overige woningen hebben een hogere huur.
Otten. “Het project is inderdaad erg groot om het collectieve element overeind te houden. Maar goed, we kregen deze plek en zijn er blij mee.” Hij toont de indeling. Er zijn veel plekken gecreëerd waar bewoners elkaar bewust of toevallig kunnen ontmoeten. Het begint al in de grote entreehal waar alle bewoners binnenkomen. Dan is er op vier verdiepingen een kleine ‘huiskamer’. Vervolgens leiden galerijen naar de ingang van elke woning. Gemeenschappelijke ruimtes zijn er verder op het dak, in de plint en achter, buiten aan de waterkant. De brede galerijen fungeren tevens als extra buitenruimte; behalve voor zitjes is daar ruim plaats ingeruimd voor groen, dat automatisch van water wordt voorzien vanaf het ‘blauwe dak’.

Image

Twaalf jaar plannen maken hebben het optimisme van De Jong niet getemperd: “Het ziet er heel goed uit. De grote lijnen van de financiering staan. Nadat we in juni het voorlopig ontwerp hebben vastgesteld, breekt nu de fase van het definitieve ontwerp aan.”
Dat is goed nieuws in deze tijd. Veel bouwprojecten worden immers afgeblazen of uitgesteld; ook wooncoöperatie-initiatieven hebben het moeilijk. Recent nog het initiatief De Nieuwe Meent in Amsterdam-Oost, dat door oplopende rente en bouwkosten een steeds groter gat in de financiering zag ontstaan. Dat roept de vraag op: waarom lukt het Eureka wel? Of is Han de Jong een onverbeterlijke optimist?

‘De spreadsheets zijn stuk’

Otten is in ieder geval voorzichtiger: “Het moet allemaal nog lukken. Het zal best pittig worden om alles rond te krijgen. Het grote probleem in de bouw is dat de spreadsheets stuk zijn. Alle partijen waren jarenlang gewend om met min of meer hetzelfde kostprijsmodel te rekenen, uitgaande van een bepaalde vierkantemeterprijs. Daar hield iedereen onderaan de streep een klein percentage van over, wat over een grote bouwsom nog altijd een flink bedrag is. Maar het slechte nieuws is dat die marges er nu niet meer zijn. Dus hoe ga je die rekensom oplossen? En de waarheid is: wij hebben die oplossing ook niet.”
Op het XOOMlab gaan op verzoek van NUL20 de spreadsheets van het project open. Paginalange Excel-tabellen met bouwkosten, doorrekeningen, exploitatieschema’s en financieringsmodellen.

Eureka gaat ervan uit dat bijna 70 procent van de totale financiering via een bancaire hypotheek kan worden afgedekt. Er zijn met vele banken gesprekken gevoerd; enkele staan er nu op de shortlist.
Gunstig is dat aan de inkomstenkant ook een bijdrage van de gemeente Amsterdam staat: die koopt namelijk een deel van de plint om er een Huis van de Wijk annex jongerencentrum in te vestigen. Dat is toch een paar procent van de totale bouwsom.
Dan kunnen wooncoöperaties in Amsterdam terecht bij een gemeentelijk leenfonds. Dat levert maximaal 50.000 euro per woning op tegen 1,5 procent rente. Weer ruim 15 procent gedekt. Dan zijn er nog wat subsidiepotjes. Blijft over een eigen bijdrage van zo’n kleine 2 miljoen euro die de bewoners zelf moeten inbrengen. Een klein deel daarvan komt uit de 1.000 euro inschrijfgeld die elke deelnemer in de corporatie inlegt. Maar dan nog moet er zo’n 1,5 miljoen euro worden binnengehengeld via crowdfunding. De Jong: “Dat doen we via rentegevende obligaties voor vijf of tien jaar. Dat gaat goed. We staan al op een paar ton.”
Otten: “Anderhalf miljoen klinkt veel, maar daar maak ik me niet de grootste zorgen over. Het is ook 100 keer 15.000. Er zitten toekomstige bewoners tussen die hun huis verkopen. Voor hen is zo’n bedrag natuurlijk makkelijk te overzien.”

Stijgende rente

Over de renteontwikkeling maakt Otten zich ook minder zorgen dan een jaar geleden. “Omdat wij wat later in het traject zitten, rekenden we al met hoge percentages. De rente lijkt nu aardig gestabiliseerd, al weet je natuurlijk nooit wat er gebeurt.”
Hij vermoedt dat de Nieuwe Meent in de problemen is gekomen omdat het project is ontworpen in een tijd van lagere bouwkosten en veel lagere rente: “Het is ook verwachtingsmanagement. Als je rekent met een paar procent en je komt nu uit op meer dan het dubbele, is het heel lastig om dat nog sluitend te krijgen.”
Dat Eureka financieel makkelijker rond te rekenen is omdat De Nieuwe Meent voornamelijk sociale huurwoningen bevat, kan hij zo niet beoordelen: “Daar is de grondprijs dan ook op afgestemd. Wij betalen bij Eureka een marktconforme erfpacht. Dat is verplicht een jaarlijkse canon die wel opgebracht moet worden.  Alleen de BTW over de erfpacht is al een miljoen euro.”

Leenfonds

Een grote bottleneck is volgens Otten nu de terugbetalingstermijn van vijftien jaar die het Amsterdamse Leenfonds hanteert. “Die schuld is dan nog lang niet afbetaald, dus die moeten we herfinancieren. Daar hikken banken tegen aan; die beschouwen dat als een extra risico. Een lening van dertig jaar zou dat probleem grotendeels oplossen. Al blijft het natuurlijk de vraag hoe de bank daar naar kijkt.”
Er zijn veel kwesties die nog moeten worden opgelost. Al ligt er nog een plan B en C op de plank: wellicht kan een deel van de obligatieleningen worden verlengd. Of wellicht valt de aanneemsom mee nu steeds meer bouwprojecten worden opgeschoven.
En dan nog blijven er addertjes onder het gras, meldt Otten monter: “Zo gaan we er in onze exploitatieberekeningen vanuit dat de kosten van de inkomsten en de uitgaven in gelijke mate stijgen. Dat is natuurlijk niet zeker.”
Een meevaller komt wellicht uit Den Haag. Met een - zeer bescheiden - leenfonds wil de Kamer wooncoöperaties een financieel steuntje in de rug geven.
En zo blijven er nog tal van onzekerheden. Dat duurt ongetwijfeld totdat het gebouw klaar is. Maar dan staat er een fors appartementencomplex tussen het spoortalud en de Majoor Fransweg, en heeft de stad er weer een kleine honderd woningen bij.

Image