Dankzij de ZAV-wet hoeft de woning niet meer in oorspronkelijke staat opgeleverd

ZAV-voorwaarden

Corporaties voeren ondanks de wet eigen beleid. Zo hoef je bij De Key niet van tevoren afspraken te maken over een ZAV. Bij Het Oosten daarentegen vul je eerst een formulier in. Geeft De Key zelden een vergoeding bij vertrek, Het Oosten heeft er een officiële tabel voor, met percentages voor jaarlijkse afschrijving. Er mag veel binnen de woning. Voor de meeste corporaties is de bottom line dat de waarde van de woning niet achteruit gaat en de verhuurbaarheid niet wordt beperkt. Daarnaast moet de aanpassing voldoen aan normen van technische betrouwbaarheid en veiligheid. Daarbij moet de kans op overlast voor omwonenden niet toenemen. Wijzigingen aan de buitenkant zijn, normaal gesproken, niet toegestaan. Huurders kunnen zelf klussen, een aannemer inhuren of aanpassingen laten uitvoeren door een onderhoudsteam van een corporatie (tegen kostprijs). Zittende huurders zien een eventuele puntenstijging volgens het woningwaarderingsstelsel niet vertaald in een hogere huur. Dat geldt wel voor een eventuele volgende huurder.

De nieuwe wet (uit 2003) was in feite een legalisering van de gegroeide praktijk. Die was door de Woonbond al neergelegd in een ‘Modelregeling ZAV’. Corporaties beschikten over dikke boekwerken met regels en afspraken. Zo ook De Key. Arthur Millenaar, manager stafafdeling: “Voordat die wet er kwam, wilden wij het al anders doen. Huurders die dat willen passen hun woning namelijk toch wel aan. Dat kun je maar beter vergemakkelijken, en zelfs stimuleren, ja. Want het leidt ertoe dat mensen zich prettiger voelen in hun woning.”
Niettemin laat hij met een paar muisklikken zien wat er mis kan gaan als huurders al te voortvarend aan het klussen slaan. Iemand die er wat muren uitslaat en dan gaat brommen. “Maar”, benadrukt hij, “dat zijn echt uitzonderingen. Daar kun je je normen niet op baseren.” Volgen wat digitale foto’s van een felbeschilderd appartement. “Kijk, dit kun je een aspirant-huurder nog voorleggen. Als echt niemand het – om die reden - wil hebben kun je er altijd nog met de witkwast overheen.”
De tijd dat de corporatie een door een vertrokken huurder aangebrachte groene wasbak verving door een witte is voorbij. “Wij gaan niet over smaak”, zegt Millenaar. “Vroeger hadden we meer de neiging om voor de klant te denken. Dan kwam je vanzelf uit bij veilig en wit.”
Voordelen van het nieuwe, inmiddels door de wet bevestigde beleid zijn evident: bewoners kunnen de woning naar eigen smaak inrichten. Dat kan leiden tot een sterkere binding. Je heft in dit opzicht het nadeel ten opzichte van een koopwoning op. Of huurders hun woning daardoor beter onderhouden weet Millenaar niet. “Dat is niet onze primaire motivatie”, zegt hij.

Technische jongens

Verhuurmakelaar Kees Hoogendonk (De Key) inspecteert woningen bij huuropzegging. Het uur van de waarheid. “Soms moet je bij een eindinspectie om wat kleine aanpassingen vragen. Voor inbouwapparatuur gelden eisen, een metalen bad moet geaard zijn, soms is een gaskraan onbereikbaar geworden. Je ziet goede ideeën die niet altijd goed zijn uitgevoerd. Eventuele te herstellen schade is uiteraard voor rekening van de huurder.”
Het komt voor dat huurders hun ‘voorzieningen’ meenemen naar de volgende woning. Dat kan, mits voor vervanging wordt gezorgd. “We accepteren geen kwaliteitsverlies”, zegt Hoogendonk. “De invloed van de ZAV-wet zal groeien, veel mensen gaan er nog van uit dat alles hetzelfde moet blijven..”
Een vraag die zich aandient: zijn er algemene normen te bedenken voor wat wel en niet kan? Hoe krijg je al je verhuurmakelaars op één lijn?
Millenaar weer: “Het nieuwe beleid vergt een andere manier van denken. Daarvoor hebben wij onze makelaars een lege woning laten inspecteren. Dan komen in eerste instantie veel verschillen in waardering aan het licht. Maar door steeds terug te gaan naar de basiscriteria, veiligheid en verhuurbaarheid, en die te bespreken aan de hand van dezelfde voorbeelden, kwamen we er uit. Dat technische jongens anders tegen iets aankijken, daar ontkom je niet aan. De weerstand binnen de organisatie bleek verwaarloosbaar, het enthousiasme was uiteindelijk groot”.

‘Niet betalen voor eigen terras’

Het Oosten geeft huurders ‘Doe het zelf’-boek

Het Oosten heeft bij al haar huurders gratis een kloek klusboek huis-aan-huis bezorgd (350 pagina’s). Heldere foto’s en stap-voor-stap beschrijvingen helpen huurders om veel voorkomende klussen met een gerust hart te volbrengen. Van het aanpassen van een afvoerleiding tot het repareren van een rolluiklint, het staat er allemaal in. De corporatie gebruikt direct de kans om zijn huurders de nieuwe spelregels uit te leggen. Want lang niet iedereen weet al dat een woning niet meer in oorspronkelijke staat hoeft te worden teruggebracht. Veel investeringen zijn in het voordeel van de corporatie. Daarom geeft Het Oosten soms een deel van de gemaakte kosten terug. Niet alle corporaties doen dat.

Olga de Mey beschikt over een huurwoning van twee etages, waar ze al zestien jaar woont. Een oude wens was het aanleggen van een dakterras. Toen eenmaal het besef was doorgedrongen dat ze hier nog jaren zou wonen (“ik blijf zo lang ik trappen kan lopen”), hakte ze de knoop door. “Een stadsbewoner heeft een buitenplek nodig”, zegt ze. “Omdat ik een bouwvergunning via de corporatie aan moest vragen heb ik van tevoren toestemming gevraagd. De pui van de slaapkamer boven is eruit. Daar heb ik nu openslaande deuren. En een dakterras van 4 bij 5 meter.”
De Mey nam hiervoor zelf een aannemer in de hand. Na voltooiing kwam een inspecteur van De Key langs. “Dat ze akkoord gaan lijkt me vanzelfsprekend”, zegt ze, “ze hebben er toch voordeel bij? Ik zou het prettig vinden om een vergoeding te ontvangen, mocht ik hier weggaan, het heeft al met al zo’n vijfduizend euro gekost.”
Extra punten die de woning krijgt worden bijgeteld na vertrek van De Mey. “Ik ga geen 60 euro per maand betalen voor een terras dat ik zelf heb laten aanleggen”, zegt ze.
Mensen die een ZAV aanvragen behoren vaak tot de nettere en meer tevreden huurders, denkt verhuurmakelaar en ZAV-specialist Jeroen Muller (Het Oosten). “De helft van de huizen wordt uitgewoond, en het wordt er niet beter op. Bij eindinspecties schrik je soms.” Maar aan onaangekondigde inspecties doen ze niet bij Het Oosten. “Dat gebeurt alleen bij klachten, mensen hebben hun privacy. Je moet het anders aanpakken: goede folders over klussen, maar ook over het aanbieden van een onderhoudscontract, een soort APK of grote beurt voor woningen. Goede afspraken over ZAV zijn nodig, want er zijn huurders die een draagmuur verwijderen voor een andere indeling. Maar dat kunnen wij met het oog op volgende huurders niet toestaan.”
Het komt voor dat huurders afzien van een ZAV. Zoals Josee Kuijpers: “Toen ik net in mijn woning zat wilde ik een binnentrap om de 2e etage en de zolder te verbinden. Er is een aannemer van de corporatie langsgeweest, maar volgens hun richtlijnen werd die trap voor mij te duur en te groot. Ze vertelden nog: ‘U mag het ook zelf doen’. Maar nu ik eenmaal gesetteld ben is de trap buitenom geen probleem meer. Ik heb boven een werkruimte gemaakt en slaap er niet. Achteraf blij dat ik niet te voortvarend van start ben gegaan.”