Amsterdam gaat  experimenteren met inkomensafhankelijke huren. Het Parool meldt dat wethouder Herrema in de gemeenteraad enthousiast reageerde op een voorstel van de PvdA-fractie om de huurprijs te bepalen als 'quotum van het inkomen'. Er loopt al een landelijk experiment met een systeem met inkomensafhankelijke huur onder het motto Huur op Maat. Hier wordt uitgegaan van een huurkorting die niet aan de woning is gebonden, maar aan de huurder. Hiermee worden meer woningen onder het bereik van de huurtoeslag gebracht. De keuzemogelijkheden op de woningmarkt van mensen met een laag en middeninkomen groeien daardoor.  Tevens wordt scheefwonen ontmoedigd.

• Eens: Frans Ligtvoet
  Voorzitter Huurdersvereniging Amsterdam
• Oneens: Hans van Harten
  Directeur Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties
   

EENS: ‘Het liefst een maximale huurquote’

Het idee van een huurafslag voor mensen met een laag inkomen, die afgebouwd wordt als het inkomen stijgt, wordt door de Huurdersvereniging Amsterdam gezien als een stap in de goede richting. Het Huur op Maat-model, wordt veelal gebruikt voor nieuwbouwwoningen en grotere eengezinswoningen die in principe in de vrije sector vallen. In Amsterdam komen die woningen weinig voor en de bestaande huurwoningen worden vaak al voor de maximale huurprijs aangeboden. Het systeem van huurafslag zou in Amsterdam dus vooral bruikbaar zijn in gebieden als IJburg en Overhoeks, waar veel van dit soort woningen worden gebouwd.

De huurdersvereniging zou zelfs nog een stap verder willen gaan en streeft naar een maximale huurquote, waarvan de hoogte mede bepaald wordt door alle direct met wonen gerelateerde kosten waaronder ook de kosten voor energie. In een niet zo heel ver verleden sprak men in dit verband van een huurquote van circa 17 procent van het netto-inkomen dat maximaal besteed zou mogen/moeten worden aan de huurlasten. In praktijk ligt de woonlastenquote voor veel huurders in Amsterdam thans eerder rond de 30-35 procent.

De organisatie van een maatregel met huurafslag dient echter bij de overheid te liggen. Corporaties behoren niet aan inkomenspolitiek te doen. Een overheid is namelijk democratisch gelegitimeerd en een corporatie(directie) niet. We willen dus absoluut niet dat huurders afhankelijk worden van de luimen van een corporatie(directie). Experimenten zijn daarvan uitgezonderd, maar als het tot beleid wordt verheven, dient het voor allen gelijk geregeld te zijn en niet door de volgende corporatiedirecteur teruggedraaid te kunnen worden.

De vraag is ook of een huurafslag een essentiële bijdrage levert aan de doorstroming op de woningmarkt. In ieder geval komen er door het invoeren van een dergelijke maatregel niet direct betaalbare sociale huurwoningen beschikbaar voor de huurders met lagere inkomens, daar is echt meer voor nodig. En in sommige gebieden willen we juist wel dat mensen met hogere inkomens blijven wonen. Daarnaast is het voor een grote groep grensgevallen in feite niet mogelijk uit te wijken naar een alternatief. Feit is wel dat een huurafslagsysteem mogelijkheden biedt aan het betaalbaar houden van woningen voor de lagere inkomensgroepen.

Het PvdA-voorstel zou kunnen bijdragen aan een verruiming van het aanbod binnen de bestaande voorraad huurwoningen voor mensen met lagere inkomens. De bouwproductie blijft ernstig achter en gezien de reactie van de corporaties in verband met de crisis op de kredietmarkt is het waarschijnlijk dat de bouwproductie sterk zal gaan dalen. Corporaties hebben echter voldoende financiële middelen tot hun beschikking. Een huurafslag bij nieuwbouwwoningen kan een mooie overbrugging vormen, waarbij koopwoningen gebouwd door corporaties eerst als sociale huurwoning worden verhuurd.

Bij Huur op Maat wordt echter uitgegaan van de maximaal reële huur en vrije sector woningen en dat is snel vertaald in een marktconforme huur. Voor de Huurdersvereniging is aantasting van de huidige maximale huur echter onbespreekbaar. De maximale huur biedt een zeer noodzakelijke bescherming in overspannen woningmarkten zoals die van Amsterdam, waar 25 procent van de huurders in de particuliere sector huurt. Zolang de woningmarkt in Amsterdam uit zijn lood geslagen is, blijft deze bescherming van huurders noodzakelijk, ook om segregatie in stad tegen te gaan. De PvdA heeft gelukkig ook absoluut niet willen aangeven op te staan voor een liberalisering van sociale huurmarkt.

Frans Ligtvoet
Voorzitter Huurdersvereniging Amsterdam

ONEENS: ‘Regelmatige inkomenstoets  bevordert doorstroming’

Het is bekend dat in de sociale huursector slechts gekeken wordt naar het inkomen bij de toewijzing van de woning. Ook als die woning bewust voor een lagere prijs wordt aangeboden. Een meer dan reguliere verhoging van de huurprijs is daarna niet meer mogelijk, ook niet als die huurder meer is gaan verdienen. In combinatie met de gestegen prijzen van koopwoningen is het gat tussen huur en koop alleen maar groter geworden en blijven mensen nog langer dan voorheen in hun huurwoning wonen.

Als een huurder meer is gaan verdienen, dan zou het redelijk zijn dat de huurprijs stapsgewijs wordt verhoogd, eventueel tot de marktconforme prijs. Daarvoor is een regelmatige inkomenstoets nodig. Op dit moment ligt dat juridisch nog moeilijk, maar dit zou wel helpen de woningmarkt in beweging te brengen. Als mensen meer huur gaan betalen omdat hun inkomen is gestegen, gaan ze afwegen of ze bijvoorbeeld niet beter een huis kunnen kopen. Als zij blijven huren, prima, maar dan wel voor die hogere prijs. Stromen ze door, dan komen de woningen weer vrij voor mensen met lagere inkomens. De extra huurinkomsten kan de corporatie dan besteden aan het laag houden van de huren voor de mensen die dat echt nodig hebben. Het moet in het huurcontract zijn geregeld hoe vaak een inkomenstoets plaatsvindt en welke consequenties een hoger inkomen heeft voor de huurprijs. De huurder moet dus vooraf precies weten waar hij aan toe is en daar tekent hij al dan niet voor.

Er loopt sinds kort een SEV-experiment met zo’n systeem in delen van Nederland, onder het motto Huur op Maat. Daarbij is onder andere de Alliantie betrokken, die ook actief is in Amsterdam (het experiment loopt overigens niet in Amsterdam). Hier wordt uitgegaan van een huurkorting die niet aan de woning is gebonden, maar aan de huurder. Hiermee worden meer woningen onder het bereik van de huurtoeslag gebracht. De keuzemogelijkheden op de woningmarkt van mensen met een laag en middeninkomen groeien daardoor.

Natuurlijk moeten er wel normen worden ontwikkeld hoe hoog die korting moet zijn, in combinatie met de huurtoeslag die iemand ontvangt. Wie moet die normen vervolgens vaststellen? Daar wordt verschillend over gedacht, maar ik ben van mening dat de overheid uiteindelijk een doorslaggevende stem dient te hebben. Daar ligt een publieke verantwoordelijkheid. Maar er moeten richting de corporaties wel goede waarborgen komen, want een korting wordt immers betaald uit de portemonnee van de corporatie. De corporatiekorting mag voor het Rijk bijvoorbeeld geen sluipweg zijn om de huurtoeslag af te bouwen. Misschien moet er een gezaghebbende commissie komen, waarin de verschillende belangen zijn vertegenwoordigd, die jaarlijks of periodiek een gekwalificeerd of zelfs bindend advies over de normering van de betaalbaarheid uitbrengt aan de overheid. Tot slot: het zou goed zijn als er een expliciete wettelijke grondslag in de huurprijswetgeving wordt neergelegd om een inkomenstoets door corporaties mogelijk te maken, met daaraan gekoppeld de mogelijkheid om de huur te verhogen of – als een huurder substantieel minder is gaan verdienen – te verlagen. Zo’n toets dient, mits zorgvuldig toegepast en zonder de verplichting om te verhuizen, een belangrijk volkshuisvestelijk doel. 

Hans van Harten
Directeur Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties