Wat doet een slecht imago met een wijk? Is er bij de herstructurering van krachtwijk Kanaleneiland een alternatief voor de afnemende investeringen van corporaties? Wijkvernieuwing blijft een broos proces. Aldus gebiedsmanager Wim Beelen in gesprek met Joop de Haan, directeur Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer. Kanaleneiland versus De Bijlmer.
| In de wijk Kanaleneiland wonen ongeveer 11.000 huishoudens. Circa tweederde van de inwoners is van allochtone afkomst. Zij wonen voor ruim tachtig procent in flatwoningen. In vergelijking met andere Utrechtse wijken is er een hoog percentage jongeren (bijna dertig procent). Kanaleneiland werd in 1958 ontworpen door stedenbouwkundige C.M. van der Stad. Industriële bouwmethodes en de opkomst van de auto waren leidend voor de ontwikkeling van de wijk. Met als gevolg dat Kanaleneiland wordt bepaald door een ver doorgevoerde rechtlijnigheid, een veelvuldige herhaling van hetzelfde gebouwenpatroon en brede doorgaande verkeerswegen. Buurten met vierlaagse portiekflats zonder lift en laagbouwstroken worden geflankeerd door hoogbouw aan de entrees. De algemene doelstelling voor de vernieuwing is het realiseren van een leefbare, toekomstbestendige wijk waar mensen graag wonen. De diverse plannen richten zich op het terugdringen van criminaliteit en overlast, versterking van de sociale samenhang, het bieden van meer perspectief aan kansarme gezinnen, evenwichtige bevolkings-samenstelling en meer gedifferentieerde woningvoorraad. |
In de jongste editie van de Utrechtmonitor klaagt ‘slechts’ één op de zes inwoners van Kanaleneiland over jongerenoverlast, criminaliteit en drugshandel. Zes jaar geleden was dat wel anders. Toen haalden rellen in Kanaleneiland-Noord uitvoerig het nieuws. Diverse keren raakten groepen Marokkaanse jongeren slaags met de politie.
Wim Beelen, gebiedsmanager Utrecht-Zuidwest: “Ik werk al vanaf eind jaren negentig op Kanaleneiland. Tijdens de onrust in 2007 en 2008 met enige tientallen overwegend Marokkaanse jongeren heb ik mij niet onveilig gevoeld, maar die rellen hebben de wijk wel haar slechte imago bezorgd. Tegelijkertijd zorgde die onrust voor versnelling van de gebiedsaanpak. De gemeenteraad eiste toen meer regie en een stevige inhoudelijke ingreep. Daarvoor spraken gemeente en corporaties wel met elkaar over de noodzaak van herstructurering, en er was al een plan voor de aanpak van het centrumgebied, maar er gebeurde nog niet zoveel.”
De Haan: “Amsterdam-Zuidoost was een doorgangshuis geworden. De Bijlmer was verworden tot de wachtkamer van de stad. Was dat hier ook?”
Beelen: “Nee. Op Kanaleneiland hebben zich vanaf de jaren negentig veel allochtone gezinnen gevestigd. Voor hen vormde de wijk een vaste basis, maar er ontstond wel een soort van generatiekloof. Ouders hadden geen greep meer op hun oudere kinderen.”
De Haan: “Ik heb dat in de Bijlmer ook gezien. De allochtone jongeren trekken niet naar de binnenstad, maar zoeken in hun wijk naar vertier dat daar niet is.”
Beelen: “Er was voor hen weinig te beleven. De gemeente heeft de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in verbetering van de openbare ruimte en het creëren van nieuwe (sport-)voorzieningen. Een buurtcentrum - voor de jongeren die wel wat willen - is uitgebouwd tot een structureel gefinancierd cultuurhuis. En in combinatie met de aanpak van de harde-kern-jongeren, de focus op talentontwikkeling en de introductie van brede scholen weten we op alle fronten goede resultaten te boeken. Maar het resultaat is broos.”
De Haan: “Wat is er broos aan?”
Beelen: “We zien bij jongeren onder de twaalf jaar toch weer groepen ontstaan die je niet wilt hebben. Dat vraagt om een nieuwe inspanning.”
De Haan: “Het is voor de vernieuwing van de Bijlmer belangrijk geweest, dat de overheid veel dwingender is geworden. De mensen krijgen meer middelen om hun leven vorm te geven, maar we bedienen ons ook van andere normen. De leerplichthandhaving is tegenwoordig veel strenger. Op de roc’s zitten de klassen weer vol.”
Corporaties doen minder
De corporaties hebben inmiddels veel minder investeringsmogelijkheden. Wat betekent dat voor Kanaleneiland?
Beelen: “Dat is heftig. We zijn nu met corporaties en marktpartij Heijmans/Proper Stok in overleg over het vervolg van de gezamenlijke grondontwikkelingsmaatschappij voor het centrumgebied van Kanaleneiland. Voor Mitros en Portaal is volledige sloop/nieuwbouw financieel niet meer haalbaar. Dat plaatst ons voor nieuwe vragen. Hoe komen we dan tot een haalbare grondexploitatie? Zijn er nog mogelijkheden voldoende kwaliteit te realiseren? Dat geeft spanningen. Wanneer doe je genoeg? Misschien moet je soms even niks doen, maar dat is een heel lastige keuze. En geen goed signaal.”
De Haan: “Bij ons maakte Rochdale andere investeringskeuzes, haakte Woonstichting De Key eigenlijk af en schuift Ymere een sleutelproject vijf jaar vooruit. En of er dan daadwerkelijk ruimte zal zijn om te investeren, blijft onduidelijk. We krijgen geen garanties.”
Beelen. “Bij ons gaat dat feitelijk niet veel anders. We proberen in onderling overleg wel tot duurzame vernieuwing te komen. Door minder ingrijpende renovaties. Of door toevoeging van minder omvangrijke nieuwbouw. En we proberen wat meer tijd te nemen. Een deel van de projecten in het centrumgebied gaat overigens gewoon door. De bouw van een nieuw roc is gaande. Voor het einde van het jaar start in het centrumgebied de bouw van onder meer een cluster met maatschappelijke voorzieningen, 36 sociale huurwoningen en 50 middeldure eengezinswoningen (zie kader).”
Beleggers willen zekerheid
“We zien de belangstelling van particuliere en institutionele beleggers voor Kanaleneiland toenemen. Tegenover hen moeten we onze plannen en onze organisatie heel goed uitleggen – ze willen op een grondige manier het ware verhaal horen. Maar het resultaat is wel dat bij de pensioenfondsen van Syntrus Achmea het vertrouwen groeit. Daardoor ontstaat mogelijk belangstelling voor andere projecten, zoals de bouw van eengezinswoningen op het terrein van ziekenhuis Oudenrijn.”
De Haan: “Beleggers willen natuurlijk zekerheid. Het moet hen duidelijk zijn dat het goed zit. Of binnenkort goed komt. Dat is wel een andere benadering dan die van corporaties. Zij vervullen niet de rol van trekker.”
Beelen: “We zien dat veel waarde wordt gehecht aan de kwaliteit van de woonomgeving. Syntrus Achmea is ook partij in het startblok naast Campus Max. Daar nemen zij middeldure starterswoningen af.”
Wat mogen we dan in het centrumgebied nog verwachten van corporaties? En zijn er nog mogelijkheden voor uitbreiding van het winkelcentrum?
Beelen: “Voor het uitbreken van de crisis werd gesproken over de uitbreiding van het winkelcentrum met 12.000 m2 winkelruimte. We hebben het nu over een maatje kleiner: 5000 of 6000 m2 nieuwe winkels. Verder proberen we samen met corporaties de best haalbare oplossing te bedenken. Dat is een spannend proces. Het is de kunst de juiste basisingrepen te doen en tegelijkertijd een voldoende aantrekkelijke leefomgeving te maken.”
Nieuwe wegen
De Haan: “Bij ons krijgen nieuwe concepten een kans. Kleiburg, een klassieke Bijlmerflat, is een complex met kluswoningen geworden. “
Beelen: “Dat hoort bij deze tijd. Particulieren hebben wensen en middelen. Ook wij maken plannen om bijvoorbeeld in een van de laagbouwzones kluswoningen aan te bieden.”
Gebeurt dat uit nood? Of mag een wijk blij zijn met die nieuwe energie?
Beelen: “We gebruiken het begrip ‘vrijstaat’. Het is belangrijk mensen in staat te stellen panden te kopen onder voorwaarde dat ze zelf de vernieuwing realiseren. De schaal is misschien wat kleiner dan in Amsterdam, maar we realiseren ook broedplaatsen (Eiland 8, zie kader). Of een bedrijventerrein met grote mogelijkheden voor kleinschalige, creatieve bedrijvigheid (OPG-terrein).”
De Haan: “In Amsterdam-Zuidoost hebben we samen met Ymere aan Heesterveld een tijdelijke bestemming gegeven, inclusief een facelift. En dat werkt toch heel interessant. Nieuwe mensen krijgen door dat er iets in de wijk kan gebeuren. Als zij zich met de plek verbinden, dan verandert de beleving van het gebied. Dan kantelt het beeld. Dan wordt een ver weggelegen buitengebied ineens een spannende plek. En wordt de stad groter.”
Beelen: “Dat klopt. We zien nog een ander fenomeen. Decennia lang bepaalde het Amsterdam-Rijnkanaal de Westelijke stadsrand. Door de bouw van Leidsche Rijn ontstaat een nieuwe stadsplattegrond en komt Kanaleneiland midden in de stad te liggen. Centrumstedelijke functies verhuizen heel geleidelijk onze kant op. In nieuwbouwwijk Parkhaven zitten horecavoorzieningen waar werknemers van bijvoorbeeld de Rabobank komen voor een zakenlunch. Vroeger zag je dat niet in de wijk.”
Nieuwe bewoners
De Haan: “Wijken als de Bijlmer en Kanaleneiland zijn indertijd ontwikkeld om de stad groter te maken. Vervolgens brak een periode aan waarin die gebieden werden genegeerd. Nu willen die wijken op een positieve manier een eigen positie in de stad innemen. Bij ons is de crisis een nieuwbouwcrisis. Daarom zoeken we naar tijdelijke functies. Het positieve effect daarvan is dat we andere doelgroepen, zoals studenten en jonge creatieven, ook ruimte kunnen bieden. Daardoor worden we meer onderdeel van de stad.”
Beelen: “Ik zie dergelijke processen ook.”
De Haan: “Het is belangrijk nieuwe groepen te faciliteren, maar het is ook eng om de oorspronkelijke plannen los te laten.”
Beelen: “Tien jaar geleden spraken we niet over de huisvesting van studenten op Kanaleneiland. Toen dachten we aan koopappartementen en eengezinswoningen. Na het succes van Campus City Max – heel spannend indertijd – hebben we het ook over nieuwbouw voor studenten op het terrein van ziekenhuis Oudenrijn aan de westkant van de wijk.”
De Haan: “Die differentiatie is misschien wel duurzamer, dan het herontwikkelen van wijken waarin alleen ruimte bestaat voor sociale huur- en koopwoningen.”
| Syntrus Achmea koopt voor één van haar pensioenfondsen vijftig eengezinswoningen in het centrumgebied van Kanaleneiland. De woningen zijn onderdeel van een groot gemengd nieuwbouwproject van ontwikkelaar Heijmans/Proper Stok. De bouw start nog dit najaar. “We zullen nooit als eerste partij in een dergelijke wijkvernieuwing stappen,” zo verklaart Peter Appeljan, directeur woningbeleggingen van Syntrus Achmea. “We kijken altijd grondig naar de ontwikkeling die een gebied doormaakt. Onze fondsen hebben in principe belangstelling voor woningaankopen in de Randstad, maar we willen wel eerst zien en voelen of het met een bepaald gebied goed komt. Corporaties en gemeente hebben de afgelopen jaren veel geïnvesteerd in verbetering van Kanaleneiland. Die ontwikkeling moet worden afgemaakt. Daarover mag geen onzekerheid bestaan. Ook niet onbelangrijk: de wijk heeft een enorme potentie. Het ligt op fietsminuten van de aantrekkelijke Utrechtse binnenstad en dichtbij belangrijke uitvalswegen. En het betreft in dit geval een goede locatie nabij de Prins Clausbrug, de toegang tot kantorengebied Papendorp.” Appeljan verwacht grote belangstelling voor de woningen met een huurprijs van 800 tot 950 euro in de maand. “We zien in stedelijke gebieden een toenemende belangstelling voor vrije sector huurwoningen. Ook in wijken waar veel allochtone gezinnen wonen. De kinderen van de oorspronkelijke bewoners zijn steeds vaker hoger opgeleid. Zij wensen in de buurt van hun ouders te wonen, maar zoeken wel meer comfort.” Eerder kocht Syntrus Achmea ook al 31 woningen in het centrumgebied van Kanaleneiland. “Die woningen waren heel snel verhuurd.” |
Zie ook: fotoreportage Kanaleneiland