JA

Harm Janssen 

(directeur regio Noord-West van gebieds-ontwikkelaar BPD)

“Ook wij willen gebieden met sociale huur en middeldure huur- en koopwoningen tot ontwikkeling brengen, maar de afgesproken bouwverhouding is niet optimaal.

Het risico bestaat dat ontwikkelposities, bijvoorbeeld op plekken waar een transformatie op gang moet worden gebracht, niet meer in ontwikkeling komen omdat de opbrengsten de kosten niet dekken. Ooit zijn die posities ingenomen vanuit de verwachting dat een bepaald bouwprogramma mogelijk zou zijn. Als vervolgens de uitgangspunten veranderen, dan kan de haalbaarheid in het geding komen.

Daarnaast zullen eigenaren van bestaand vastgoed zich de vraag stellen of transformatie nog wel interessant is. Dan kan de afweging weleens doorslaan naar wachten met transformatie of het langer in standhouden van de oude functie. Het is denkbaar dat om dergelijke redenen de productie van nieuwe woningen zal afnemen. En daar is niemand in de stad bij gebaat.

Ons andere bezwaar betreft het effect op de koopwoningmarkt. Daar is de druk nu al erg hoog. Als maar weinig koopwoningen kunnen worden toegevoegd, dan zullen dergelijke woningen nog schaarser en dus nog duurder worden.

Wij pleiten dan ook voor een andere bouwverhouding. Amsterdam kent een groot aandeel sociale huur. In nieuwe projecten kan dat aandeel dus lager. Twintig tot dertig procent zou voldoende moeten zijn. Als vervolgens wordt gezorgd voor voldoende toevoeging in middeldure huur én middeldure koop en het resterende deel uit duurdere koop bestaat, dan ontstaat een veel evenwichtiger verhouding. Daarmee kunnen wij de druk op de koopwoningmarkt een beetje verlichten. En dan blijven vaak dure en complexe binnenstedelijke ontwikkelingen ook financieel haalbaar. 

NEE

Boris van der Gijp

(director strategie en research Syntrus Achmea Real Estate & Finance)

“Onder de huidige marktomstandigheden is de keuze voor een middensegment van veertig procent beslist niet onverstandig. Beleggers bieden voor huurwoningen tot 120 procent van de leegwaarde. Die prijs is onderdeel van de huidige overspannen markt. Voor de middellange termijn kunnen beleggers dat wellicht niet volhouden, maar de Amsterdamse woningmarkt is ontzettend geliefd. Dus wat dat betreft zie ik niet onmiddellijk een probleem ontstaan.
Institutionele vermogensbeheerders staan daarin niet alleen. Uit transactiecijfers van de NVM blijkt dat particuliere beleggers heel actief zijn op de Amsterdamse woningmarkt. Eén op de vijf woningen wordt aangekocht voor ‘buy to let’; de prijs voor de aankoop van een huurwoning is voor de korte termijn dus meer dan goed.

Mijn tweede argument heeft te maken met de hardheid van de afspraken. De gemeente garandeert dat nieuwe middensegment zowel via bestemmingsplannen, als via erfpachtcontracten. Die voorwaarden kunnen we niet omzeilen. Bijvoorbeeld in een tender voor Sloterdijk is niet alleen de omvang van het middensegment vastgelegd, maar gelden er ook afspraken voor huurontwikkeling en het langdurig aanhouden van het bezit. Die beperkende maatregelen gelden voor iedereen en hebben dus effect op de grondprijs.
De derde reden dat ik de gekozen bouwverhouding niet erg vind, heeft te maken met de visie op de stad. Amsterdam verlangt niet alleen hoge ruimtelijke kwaliteit, maar bekommert zich ook om de werking van de woningmarkt. Een betaalbaar middensegment is hartstikke belangrijk voor het functioneren van de stad. Het is fantastisch dat Amsterdam dat zo goed regelt.”