Transformatiepotentie: woningbouwmogelijkheden in de bestaande stad

Aan het begin van de zomer bracht het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) een studie uit naar de mogelijkheden voor woningbouw binnen de stadsgrenzen, afgezet tegen de regionale woningbehoeften tot 2050. De conclusie is dat er in veel stedelijke gebieden nog volop ruimte is voor woningen, namelijk in leegstaande panden en op on- of onderbenutte terreinen. De regionale verschillen zijn echter groot. In de regio’s Amsterdam, Den Haag, Zaanstreek en Arnhem/Nijmegen is er onvoldoende ruimte is om de volledige vraag in bestaand stedelijk gebied op te vangen. Voor andere regio's spelen dat soort problemen niet of minder. De conclusies zijn van belang voor gemeentelijke bouwplannen. Die dienen namelijk tegenwoordig getoetst aan de zogeheten 'Ladder voor duurzame verstedelijking' uit het Besluit ruimtelijke ordening. De strekking daarvan is dat er niet in het weiland mag worden gebouwd als nieuwbouw ook binnenstedelijk kan worden gerealiseerd. De studie van het PBL is een kwantitatieve analyse met veel aannames en onzekerheden. Neem alleen al de voorspellingen van de toename van het aantal huishoudens tot 2050. Het PBL ontleent een hoog en een laag groeiscenario uit de studie Welvaart en Leefomgeving (CPB & PBL 2015). Dat levert een behoefte aan extra woningen op met een bandbreedte van 300.000 tot 1,6 miljoen! Ook het landelijk inventariseren van leegstand en onderbenutte gebieden is een complexe aangelegenheid, te meer daar allerlei omgevingsrechtelijke beperkingen (o.a. milieucontouren) mee moeten worden genomen. Onvermijdelijk zijn tal van data verouderd. Zo dateren veel leegstandscijfers van 2012. Afgezien van deze kanttekeningen levert het eindresultaat wel degelijk stof tot nadenken. Veel gemeenten hebben nauwelijks nog argumenten om in het groen te bouwen: "Landelijk kan bij laag groeiscenario bijna 80 procent van de behoefte aan extra woningen binnenstedelijk worden opgevangen en bij een hoog groeiscenario 35 procent van de totale woningbehoefte." In Groot-Amsterdam ligt dat anders; in alle groeiscenario's is daar onvoldoende ruimte om de volledige vraag in bestaand stedelijk gebied op te vangen.